Fin du Crédit Foncier : un péril pour plusieurs SCPI ?

Crédit Foncier
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Le Crédit Foncier a cessé d’accorder de nouveaux prêts immobiliers. Et le groupe BPCE a prévu un transfert des équipes de l’établissement spécialisé vers les réseaux Caisse d’Epargne et Banque Populaire début avril. Une disparition qui a des conséquences insoupçonnées sur le marché de la SCPI…

Ludovic Huzieux

Ludovic Huzieux est directeur associé d’Artémis Courtage

Qu’est-ce que la disparition du Crédit Foncier change pour le marché de la SCPI ?

Ludovic Huzieux : « Le Crédit Foncier était le dernier ''pur'' établissement de crédit, sans comptes courants ou autres produits annexes proposés aux emprunteurs. Par cette spécificité, le Crédit Foncier devait dégager une marge supérieure aux banques généralistes sur le crédit immobilier, mais il se positionnait sur certains dossiers délaissés par ailleurs. Le Crédit Foncier avait une expertise technique sur trois pôles : le financement patrimonial, en particulier la SCPI indépendante, la construction de maison individuelle, et les prêts sociaux, type PAS [prêt à l’accession sociale, NDLR]. »

Les autres banques ne financent-elles pas les prêts pour l’acquisition de parts de SCPI ?

L.H. : « Si ! Et toutes les banques distribuent en parallèle des SCPI. Mais justement : pour l’octroi de crédits aux emprunteurs-investisseurs, elles vont favoriser le financement de SCPI ''maison'', celles qu’elles commercialisent elles-mêmes en tant que placement. Après, il n’y a pas de refus pur et simple de financement des SCPI indépendantes de leur part, mais il y aura très clairement une préférence pour le financement de SCPI maison. Cela s’explique d’ailleurs au-delà d’une préférence pour des produits maison : pour un crédit en vue de l’acquisition de parts de SCPI, il existe de véritables difficultés pour obtenir une garantie réelle, l’hypothèque n’étant pas envisageable et le cautionnement très délicat. Faute de garantie, les banques vont donc préférer prendre un risque sur une SCPI qu’elles contrôlent, via une filiale, plutôt que sur une SCPI indépendante. Cela s’explique, même si à ma connaissance nous n’avons jamais constaté de défaillance de SCPI. »

Sans le Crédit Foncier, certaines banques acceptent-elles tout de même d’emprunter pour un investissement en SCPI indépendante, sans caution ?

L.H. : « Oui, cela existe. Mais sans qu’il y ait à ce jour une position claire au niveau des directions des établissements bancaires. Cela se fait au cas par cas : pour un client ayant un bon profil, de l’ancienneté dans sa banque… Il n’y a rien d’automatique : nous, en tant que courtier, nous obtenons des financements auprès d’agences locales, avec qui nous entretenons de bonnes relations. »

Le groupe BPCE a affirmé que les activités spécialisées du Crédit Foncier seraient reprises dans les réseaux Caisse d’Epargne et Banque Populaire…

« Aucun grand réseau ne s’est positionné sur ce marché spécifique, à la place du Crédit Foncier »

L.H. : « C’est le discours officiel, et c’est ce que l’on nous répète du côté de BPCE. Cependant, dans les faits, nous ne constatons pas de continuité pour le financement patrimonial, du moins à ce jour. Et, pour l’heure, au-delà de BPCE, aucun grand réseau ne s’est positionné sur ce marché spécifique, à la place du Crédit Foncier. »

La date officielle de transfert des activités du Crédit Foncier vers le reste du groupe BPCE est le 1er avril. Etes-vous inquiet ?

L.H. : « Je ne suis pas pessimiste parce que les discussions ne sont pas fermées. Mais on a clairement du mal à trouver des crédits pour les SCPI indépendantes aujourd’hui. Nous n’avons que des demi-solutions, liées à du relationnel. Alors que nous espérons une solution globale. »

La disparition du Crédit Foncier sera-t-elle préjudiciable à d’autres types d’emprunteurs que les investisseurs patrimoniaux ?

L.H. : « Le problème me paraît plus prégnant sur le marché patrimonial : le financement des investisseurs en locatif et SCPI indépendantes. Pour le reste, les banques régionales mutualistes se positionnent déjà sur les prêts sociaux, sur les durées longues, etc. Moins sur le patrimonial, en dehors de leurs clients fidèles. Il faut se rappeler que, voici un peu plus de 10 ans, nous avions plusieurs acteurs spécialisés sur le crédit immobilier : BNP Paribas Personnel Finance, qui s’est depuis recentré sur le crédit conso, le Crédit Foncier, donc, mais aussi GE Money Bank et le Crédit immobilier de France (CIF). Aujourd’hui, ces acteurs ne sont plus là. »

Lire aussi : Quel avenir pour les emprunteurs du Crédit Foncier ?

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© cbanque.com / Propos recueillis par BL / Mars 2019