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Prêt immobilier : pourquoi c'est compliqué d'emprunter à la retraite

Un couple de seniors
© thodonal - Fotolia.com

Jeunes retraités, vous souhaitez déménager et un prêt est nécessaire pour vous offrir le logement souhaité ? Ou vous aimeriez investir à crédit dans l’immobilier locatif ? Rien d’impossible, même si l’assurance emprunteur pourrait vous compliquer la tâche…

« A 65 ans, le réflexe, c’est de se dire qu’on ne pourra jamais emprunter sur 20 ans… Alors que c’est possible ! » Ce cri du cœur vient de Philippe Taboret, directeur général adjoint du réseau Cafpi. Trop cher, le crédit pour les seniors ? Voire inaccessible ? Faux, selon Philippe Taboret, qui résume en une phrase la problématique du crédit immobilier passé l’âge de la retraite : « Ce n’est pas plus dur d’obtenir un prêt, mais la procédure est plus compliquée ! » La nuance est fine, mais importante.

Dans l’idéal, emprunter juste avant la retraite

De fait, lorsque c’est possible, les courtiers en crédit conseillent d'emprunter avant le départ à la retraite. « Si la part des plus de 50 ans qui empruntent a fortement augmenté depuis 5 ans, seuls 3% de nos clients sont retraités au moment de la souscription d’un crédit… », explique Jérôme Robin, directeur général de Vousfinancer, en commentaire d’une étude récente sur le pouvoir d’achat immobilier des seniors. « Mais ils sont beaucoup à emprunter quelques années avant, justement pour se constituer un patrimoine et préparer leur retraite ! »

« Seuls 3% de nos clients sont retraités au moment de la souscription d’un crédit »

Pourquoi ? Tout simplement parce que les revenus sont plus élevés avant la retraite. Cela permet de rembourser plus rapidement le crédit, et donc de s’endetter sur une durée moindre. Philippe Taboret souligne d’ailleurs que les banques et courtiers proposent des crédits à palier pour les quinquagénaires ou sexagénaires, afin d’abaisser les mensualités au moment du passage à la retraite, qui rime avec une baisse moyenne d'un quart des revenus selon le Conseil d'orientation des retraites. L’érosion des revenus est toutefois bien différente selon les profils : -10% à près de -45% dans certains cas, pour des retraités ayant des revenus élevés en fin de carrière. Dans l’idéal, il est donc préférable d’anticiper son crédit… Faisable dans le cas d’un investissement locatif. Pas forcément lorsqu’il s’agit de déménager, pour changer de ville, une fois les contraintes professionnelles évaporées.

Principal frein : l’assurance emprunteur

Est-ce si handicapant d’emprunter après le basculement de la vie active à la vie de jeune retraité ? Non, répète Philippe Taboret, de Cafpi, qui affirme qu’il n’existe « aucune grille de taux spécifique et désavantageuse pour les seniors ». Bien au contraire : « Les retraités sont des clients intéressants pour les banques ! Car ils apportent avec eux du patrimoine, des placements tels qu’une assurance vie… » Bref, outre l’évidente question du niveau de revenus, le passage à la retraite ne remet pas en cause votre capacité à obtenir un prêt. En revanche, l’âge avancé complique la donne pour l’assurance emprunteur, une couverture réclamée systématiquement par les banques prêteuses.

« La durée du crédit se cale sur celle de l’assurance »

C’est d’ailleurs l’assurance de prêt immobilier qui va déterminer la durée d'emprunt envisageable, comme le confirme Laurence Blain-Davidovici, chef de produit assurance emprunteur chez LCL : « En général, la durée du crédit se cale sur celle de l’assurance. Avec notre contrat d’assurance emprunteur individuelle adapté à la clientèle dite ''senior'', l’adhésion à l’assurance est possible jusqu’au 80e anniversaire de l’assuré et avec une cessation de garantie décès à 90 ans. »

Jusqu’à 90 voire 95 ans en fin de prêt

Fin décembre, le courtier Credixia annonçait qu’une banque accepte désormais, sous conditions, des prêts pouvant s’étaler sur 35 ans, avec un âge maximum de 95 ans en fin de remboursement, et ce sans assurance emprunteur obligatoire. Une offre qui fait toutefois office de niche. Dans son étude sur le crédit des seniors, Vousfinancer affirme que « la plupart des banques acceptent de couvrir l’emprunteur en assurance groupe jusqu’à 75 ans, âge de fin de prêt ». L’âge en fin de prêt peut être repoussé jusqu’à 90 voire 95 ans maximum, à condition d’opter pour une assurance emprunteur déléguée (ou individuelle, à mensualité dégressive), à différencier de l’offre « groupe » traditionnellement proposée par les banques, à mensualité fixe.

Un coût d’assurance plus élevé

Faut-il craindre un coût bien supérieur ? L’assurance sera nécessairement plus chère que lors de vos jeunes années. Beaucoup plus cher ? Tout dépend du profil, et des antécédents médicaux. Mais les tarifs de base sont effectivement plus élevés : pour les assurances « groupe » des banques, le cabinet spécialisé BAO estimait le coût de l’assurance à 0,26% du capital initial par personne et par an pour un emprunteur de 26 ans, à 0,46% pour un emprunteur de 46 ans ans avec une couverture complète, et de 1,31% en moyenne pour un emprunteur de 66 ans avec une couverture limitée à la garantie décès. BAO souligne toutefois que les tarifs seniors varient très fortement d’un réseau à un autre, avec un taux de 0,78% affiché pour la Banque Postale et de 1,75% à la Société Générale. Dans les cas extrêmes, pour des profils aux risques médicaux élevés, les taux de l'usure - le coût maximum du crédit prévu par la réglementation - peuvent être dépassés : l'emprunt devient donc impossible, sauf en réalisant un montage financier spécifique.

Plus généralement, pour limiter le coût de l'assurance emprunteur, la solution passe très souvent par une assurance individuelle, plutôt que d'opter pour le contrat « groupe » de la banque. Dans ce cas, en réalisant une simulation sur l’un des nombreux simulateurs d’assurance individuelle disponibles en ligne, pour un même prêt de 200 000 euros sur 20 ans, un emprunteur trentenaire peut viser un taux avoisinant 0,10%, contre 0,70% pour un emprunteur de 65 ans.

Une couverture d’assurance réduite

Pourtant, à la retraite, l'emprunteur ne risque plus de perdre son travail pour cause d'invalidité et donc ses sources de revenus : au lieu de garantir les risques décès, incapacité de travail et handicap, la couverture se limite le plus souvent à la seule garantie décès. Patrick Cuvillers, chef de produit marketing crédits chez LCL, évoque une étude des dossiers au cas par cas : « Selon l’étude du risque, nous pouvons ainsi accepter une couverture d’assurance emprunteur réduite, sur l’un des emprunteurs ou encore limitée au décès seul. »

« Passé 55 ans, et au-delà de 150 000 euros, le bilan de santé est quasi systématique »

Afin, en cas de problèmes de santé récents (2), il sera probablement nécessaire de se diriger vers un assureur alternatif, un acteur mutualiste par exemple. La principale pierre d’achoppement du crédit à la retraite étant l’assurance, Philippe Taboret, de Cafpi, conseille de s’attaquer en priorité à ce chantier, avant même de lancer la demande d’emprunt : « Passé 55 ans, et au-delà de 150 000 euros, le bilan de santé est quasi systématique. Cela implique notamment un examen de sang, et plus l’âge avance plus les analyses sont poussées, avec éventuellement un électrocardiogramme, entre autres. Cela peut prendre du temps ! » Pas forcément un frein au crédit, donc, mais une vraie contrainte.

Ce qu’il faut retenir

L’âge n’a pratiquement aucune incidence sur le crédit immobilier en lui-même : le taux d’intérêt n’est pas forcément plus élevé, et l’âge de fin de remboursement peut parfois s’approcher des 90 ans.

En revanche, l’âge a d’importantes répercutions sur l’assurance emprunteur, systématiquement réclamée par les banques prêteuses. Le coût de l’assurance sera plus important, ce qui va rendre le taux de l'assurance déterminant pour le choix de la banque prêteuse. Il est conseillé de se pencher en premier lieu sur ce point, quitte à rechercher un assureur indépendant avant de trouver la banque.

(1) Taux d’assurance rapporté au capital initial, par an, pour un prêt de 20 ans avec une couverture décès-PTIA-IPT-ITT pour les emprunteurs de 26 ans, sur 15 ans pour les emprunteurs de 56 ans, et pour une couverture décès seul et un prêt de 12 ans pour les emprunteurs de 66 ans. Source : Observatoire BAO de l’assurance emprunteur - Tarifs bancaires 2017.

(2) En cas de « risque aggravé », vous pouvez vous baser sur la convention Aeras (S'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Mais attention : pour les crédits immobiliers, cette convention stipule que « la durée maximum du prêt est telle que l’âge de l’emprunteur n’excède pas 70 ans en fin de prêt ».

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© cbanque.com / BL / Février 2019

Commentaires

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Publié le 15 février 2019 à 12h48 - #1VALE
  • Femme
  • 75007
  • 53 ans

Bonjour
Auriez vous le nom de compagnie d'assurance qui permette d investir sans dépasser le taux de l'usure?
Je vous remercie.

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