Les banques ne prêtent qu'aux riches !

Une tirelire et une maison
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« Les banques ne prêtent qu’aux riches ! » L’adage a tout du cliché. Et pourtant… s’il est excessif, il présente aussi une part de vérité.

« Pour devenir propriétaire, il faut gagner plus de 5 000 euros par mois ! » Changez le montant d'une année à l'autre et vous retrouvez ce type d’affirmation dans une ribambelle d'articles. A chaque fois, la phrase s’appuie sur une étude du type « portrait-robot de l’emprunteur » publiée par un courtier ou un établissement spécialisé, lequel s’appuie sur les dossiers traités par son enseigne. Des études étayées et parfaitement légitimes, mais le revenu moyen mis en avant est rapidement identifié comme un seuil d’accès… Dans l’exemple cité, les 5 000 euros nets par mois représentent le revenu moyen des ménages (avec deux emprunteurs le plus souvent) qui souscrivent un crédit immobilier. En aucun cas le revenu minimum pour pouvoir emprunter !

Pourquoi ce n’est pas (totalement) vrai

Ce type d’étude, ainsi reprise, peut décourager les potentiels emprunteurs qui retiennent : « Je ne gagne pas assez d’argent pour emprunter ! » Ce qui se transforme vite en : « Les banques ne prêtent qu’aux riches ! »

Le gendarme bancaire, l’ACPR, livre une estimation du revenu moyen des emprunteurs en s’appuyant sur les statistiques des différents réseaux bancaires (1). Premier constat, le résultat est totalement différent selon la région : la moyenne s'avère bien plus élevée pour un ménage emprunteur en Ile-de-France (45 000 euros annuels en moyenne, soit 3 750 euros par mois) qu’en province (2 500 euros mensuels). Des statistiques moins décourageantes que le 5 000 euros évoqué plus haut !

La question cruciale des 33% de taux d’endettement

Surtout, l'élément le plus important d'un dossier d’emprunt n’est pas le revenu en lui-même mais le revenu rapporté aux mensualités. Bref, le taux d’endettement. La règle tacite, dans le secteur bancaire, est d’éviter que l’échéance mensuelle ne dépasse un tiers (33%) des revenus du ménage. Ainsi, un couple ne disposant « que » de 2 500 euros par mois peut tout de même emprunter près de 190 000 euros dans les conditions actuelles, en s’endettant sur 25 ans et à condition de disposer d’un apport suffisant pour couvrir a minima les frais de notaire.

Lire à ce propos : Combien peut-on emprunter pour un achat immobilier ?

Autre bonne nouvelle : la période est plutôt favorable aux emprunteurs modestes. Les banques accordent de plus de plus massivement des prêts sur des durées longues, de 25 ans ou plus, afin de permettre aux ménages modestes d’accéder à la propriété. Selon l’observatoire Crédit Logement-CSA, lors du deuxième trimestre 2018, plus de 37% des crédits accordés s’étalent sur 25 ans ou plus, parfois même sur plus de 30 ans. En 2016, ces prêts de 25 ans et plus ne représentaient que 21% de la production !

Pourquoi ce n’est pas (totalement) faux

Les banques ne prêtent donc pas qu’aux plus riches. Mais elles ne prêtent effectivement pas ou peu aux plus pauvres. Car leur objectif reste de se faire rembourser, raison pour laquelle elles veillent à ne pas dépasser ce fameux taux d’endettement de 33% : elles limitent le risque de surendettement (pour l’emprunteur) et celui d’un défaut de remboursement (pour la banque). Conséquence de ce risque d’impayé : les banques se montrent plus exigeantes envers les travailleurs non-salariés et accordent plus difficilement des prêts aux CDD, intérimaires ou chômeurs.

Lire aussi : Chômeur, CDD, intérim, freelance : un accès au crédit immo difficile mais pas impossible

Les statistiques récentes montrent certes un assouplissement des conditions d’octroi, mais elles n’incitent pas forcément à l’optimisme pour les emprunteurs modestes, la faute à la hausse des prix. Si les banques allongent les durées d’emprunt, c’est aussi pour compenser l’enchérissement de l’achat immobilier.

Hausse des prix = hausse du montant du crédit

Selon l’ACPR, le montant moyen des prêts immobiliers est en constante augmentation depuis 2013, y compris pour les ménages qui achètent pour la première fois : 165 000 euros en moyenne pour les primo-accédants en mars 2017 contre 130 000 euros début 2013. Bref, les banques n’ont pas fermé les portes du crédit mais, pour les ménages modestes, emprunter nécessite de s’endetter assez lourdement.

De meilleurs taux et conditions de crédit pour les plus riches ?

S’il existe une inégalité entre emprunteurs aisés et modestes, elle se situe plus sur les conditions de crédit. Les grands réseaux bancaires ne livrent évidemment pas leur grille de taux et les profils correspondants. Mais les simulateurs des banques en ligne permettent de deviner certains critères : les taux les plus avantageux sont réservés selon les cas à ceux qui dépassent un certain seuil de revenus (5 000 euros à 6 500 euros selon les banques) et qui empruntent les montants les plus imposants. Par ailleurs, comme le souligne le Crédit Foncier dans une étude récente, les ménages les plus aisés (au moins 4 000 euros par mois) se révèlent aussi être les plus fins négociateurs vis-à-vis des vendeurs de biens immobiliers. Autrement dit, disposer de revenus confortables offre une marge financière qui, in fine, permet d’optimiser les conditions d’emprunt et d’achat.

Les primo-accédants restent la priorité

Un bémol, cependant, à cette vision binaire « riches / pauvres » : la cible prioritaire des banques reste les ménages en début de carrière achetant pour la première fois. Car leurs revenus peuvent grimper, car ils peuvent ouvrir des produits d’épargne pour leurs enfants, car ils vont petit à petit se constituer un patrimoine… Raison pour laquelle de nombreuses banques régionales disposent d’une offre de « crédit à taux zéro » de 10 000 à 30 000 euros, en complément du prêt immobilier classique. Les « riches » ne seraient donc pas les seuls « chouchous » des banquiers !

Lire à ce propos : Quels sont les clients préférés des banques ?

(1) Analyses et synthèses, ACPR, « Le financement de l’habitat en 2016 », publié en octobre 2017. La méthodologie utilisée par l’ACPR est totalement différente d’un sondage puisque le régulateur part du montant de la mensualité, recoupé au taux d’effort moyen, pour réaliser son estimation de revenus moyen et médian.

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© cbanque.com / BL / Juillet 2018

Commentaires

Publié le 31 juillet 2018 à 23h37 - #1Dominique de Paris
  • Homme
  • Paris
  • 53 ans

Oui pour les plus pauvres c est le crédit renouvelable à un taux d usure proche actuellement de 21% '!!! Et les frais bancaires pour incidents
Voilà la société actuelle !!!
Cordialement à tous

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Publié le 3 août 2018 à 18h56 - #3M. Sam de Sedan
  • Homme
  • Sedan !
  • 99 ans

C'est très dommage de se concentrer beaucoup trop sur les personnes et peu sur les projets . .
On me refuse du financement d'investissement parce que je suis chômeur alors que mon projet (construction immobilière) est su un marché en demande !
Il y a donc quelque chose qui ne va pas , non ?
En plus je suis étonné de voir comme c'est difficile de trouver des investisseurs privé prêts à investir dans des projets d'entreprise .
Sam

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