Prêt immo : faut-il encore rembourser par anticipation ?

Oiseaux origami en euros
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Vous avez reçu une importante somme d’argent ? Faut-il en profiter pour épargner ou pour rembourser votre crédit immobilier ? Les taux bas ont changé la donne. Explications.

Nadia et Morgan ont emprunté 200 000 euros à 2% en mars 2016 pour acheter leur résidence principale. Un taux compétitif pour un crédit sur 20 ans. En septembre, Nadia perçoit un héritage de 40 000 euros. Dilemme : doivent-ils utiliser ce pécule pour alléger leur crédit, ou en profiter pour épargner ? D’un strict point de vue financier, le remboursement anticipé gagne presque à tous les coups.

Exemple : le match crédit vs épargne

Nadia et Morgan choisissent d’utiliser toute cette somme pour alléger leur crédit en faisant un remboursement anticipé de 40 000 euros en ce mois de juin, soit un peu plus de 2 ans après leur première échéance. Malgré les 400 euros de pénalités (IRA), ils réduisent leur crédit de 4 ans et 5 mois, ce qui leur permet d’économiser près de 14 470 euros sur les intérêts et plus de 3 090 euros sur l’assurance (taux de 0,35%). Soit 17 160 euros gagnés sur le coût initial de 56 820 euros !

Sur la même durée, les 13 ans et 3 mois restants, il faudrait trouver un placement garantissant un taux net de tous prélèvements sociaux et fiscaux de 2,73% pour gagner autant d’argent, en plaçant ces 40 000 euros. D’un pur point de vue financier, autant dire que le remboursement est (quasi) imbattable !

Lire aussi : Ce que vous rapporte un remboursement anticipé

Et si les taux remontaient ?

Voilà pour la théorie. Cette conclusion n’est cependant valable qu’à court terme. « Sur le long terme, cette photographie peut changer », confirme Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier en crédit Cafpi. « Les taux sont très bas. A terme, ils ne peuvent que remonter. Pourquoi alors se priver d’un crédit pas cher, à taux fixe ? » En effet, en cette période de taux bas, le prêt immobilier permet de bloquer un taux d’intérêt faible, avantageux pour l’emprunteur. Or, en France, le taux fixe est une spécificité du crédit.

« Pourquoi se priver d’un crédit pas cher, à taux fixe ? »

Côté épargne, il n'existe aujourd'hui plus de produit permettant de bloquer un rendement élevé sur le long terme. Dans la famille des placements grand public, le Plan épargne logement a longtemps rempli ce rôle (2,50% brut pour les plans souscrits jusque janvier 2015) mais, depuis, la souscription d'un PEL a perdu tout son attrait.

Surtout, dans 2, 3 ou 6 ans, si les taux remontent, il sera toujours possible de passer d’un produit d’épargne à un autre pour profiter des plus rémunérateurs. En revanche, pour le crédit, une fois qu’un remboursement anticipé est réalisé, il ne sera plus possible de faire marche arrière. En d’autres termes, si l’on parie sur une remontée des taux dans un futur proche, mieux vaut conserver son pécule sur un produit d'épargne.

Et si les taux restaient durablement bas ?

Peu d’observateurs se risquent à faire des prévisions précises sur l’évolution des taux en 2018-2019 et lors des années suivantes. Un consensus se dessine tout de même autour d'une remontée très lente : les taux resteraient ainsi durablement bas, pour l’épargne comme pour le crédit. Dans ce cas, le pari de l’épargne aura été perdant, financièrement parlant. Cependant, en cas de nouvelles baisses significatives des taux immobiliers, les emprunteurs pourront toujours racheter ou renégocier leur crédit pour en alléger le coût.

D’autres arguments, moins hypothétiques, penchent en faveur du placement plutôt que du remboursement. Interrogés sur ce même cas concret, un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) et un courtier en crédit ont ainsi livré le même conseil : conserver l’argent. L’un est pourtant spécialiste de l’épargne et l’autre du crédit. Mais l’un comme l’autre livre le même argument principal : la souplesse !

Epargner : de la souplesse pour prévenir les coups durs

« Si vous remboursez et que demain vous avez un pépin, ou que vous perdez votre emploi, comment faites-vous ? », interroge Yves Gambart de Lignières, CGP indépendant (De Lignières Patrimoine). « Vous contractez un crédit conso ? Là le gain financier sur le coût du crédit serait caduc ! » En particulier dans le cas d’un jeune couple ayant optimisé son taux d’endettement, Yves Gambart de Lignières opte pour l’épargne, en conseillant surtout de placer cet argent sur des placements liquides, par exemple une partie sur un Livret A pour en disposer à tout instant, le reste sur une assurance-vie, en privilégiant le fonds en euros et « en évitant les fonds actions ». « Tout dépend de la composition du patrimoine des emprunteurs », nuance le CGPI, mais selon lui « il ne faut pas rembourser », quasiment dans tous les cas : « Cela permet de conserver une liberté qui vaut beaucoup d’argent ! »

« Conserver une liberté qui vaut beaucoup d’argent ! »

Par ailleurs, si les emprunteurs ont emprunté un montant maximum pour acquérir leur logement, le courtier en crédit Philippe Taboret voit cette rentrée d’argent comme une opportunité : « Ils peuvent réaliser des travaux ou effectuer des achats qu’ils ne pouvaient s’offrir quelques mois plus tôt. Car pour ce profil d’emprunteurs, la résidence principale est aussi leur principal placement. Donc autant soigner ce bien en priorité. »

Rembourser : si les mensualités sont trop importantes

La liberté qu’apporte cette entrée d’argent peut tout de même servir à alléger le prêt immobilier. Mais pas pour réduire la durée de l’emprunt, plus dans une logique de gestion de budget à plus court terme : « Si les emprunteurs ont trop forcé sur leur endettement et qu’ils s’en rendent compte au bout de quelques mois, un remboursement anticipé peut permettre de réduire les mensualités », convient Philippe Taboret. Objectif : retrouver du pouvoir d’achat.

Le directeur général adjoint de Cafpi transpose cette même logique à un autre type de profil : « Lorsque l’on approche de la retraite et que le budget est restreint, mieux vaut chercher à abaisser les charges mensuelles pour se ménager une zone de confort. » Deux cas de figure qui rejoignent un argument bien plus subjectif : l’aspect psychologique. Certains emprunteurs préfèreront toujours alléger leur dette. « C’est très personnel, et cela vaut tous les arguments », reconnaît le courtier, même s’il conseillera systématiquement le contraire.

Ce qu'il faut retenir

A court terme et financièrement parlant, effectuer un remboursement anticipé est souvent plus rentable qu'épargner.

A moyen et long terme, il peut être plus malin de profiter pleinement des taux bas actuels sur le crédit. En anticipant une remontée des taux, l'emprunteur profitera toujours d'un crédit « pas cher » et, à terme, d'un meilleur rendement sur ses placements.

Suivant votre situation actuelle, vous pouvez également choisir de baisser vos mensualités pour alléger votre budget mensuel.

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© cbanque.com / BL avec MB et FV / Juin 2018

Commentaires

Publié le 28 juin 2018 à 04h57 - #1Noctiboy

En ces temps où l'emploi n'est plus garantie pour personne. Je dormirais un peu mieux si à la suite d'un plan social, je sais que ma maison m'appartient et pas à mon banquier. Je doute qu'il garde longtemps son sourire si je ne peux plus lui rembourser les 1400 euros mensuels de mon 4 pièces acheté sur 25 ans à prix d'or...et ma femme aussi dormira mieux...

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Publié le 29 juin 2018 à 08h18 - #2arrot

bonjour,
On oublie trop souvent que l'assurance décès est un plus. Exemple d'un couple, dont l'épouse a un petit salaire : En cas de décés de l'époux sur lequel porte la plus grande partie de l'assurance, le survivant disposera du bien sans avoir à rembourser le solde du crédit.

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Publié le 29 juin 2018 à 08h49 - #3Frackma
  • Homme
  • Ales
  • 53 ans

Noctiboy, je pense que votre analyse n’est pas bonne; en effet si vous remboursez votre prêt par anticipation avec les 40k, vous aurez certes la satisfaction d’être un peu plus propriétaire et votre banquier un peu moins mais en cas de perte d’emploi, comment ferez vous ? 40k devant soie seront sans doute bien plus utiles pour « passer » ce cap difficile...

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Publié le 29 juin 2018 à 13h05 - #4Pod
  • Homme
  • 49 ans

De par les taux actuels très bas, équlibrés tant à l'emprunt qu'à la rémunération, la décision reste très personnelle. Personnellement, je pense que tant que les mensualités restent supportables et ne grèvent pas le restant 'plaisir' à vivre, autant maintenir les emprunts en l'état. Et réserver les liquidités pour d'autres challenges, notamment une prise de parts dans une affaire (si on a une certaine 'culture' du risque…) ou les garder sous le matelas, auquel cas sans aucune chance de gain mais juste de 'perte' ;)

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Publié le 29 juin 2018 à 15h36 - #5Tony
  • Homme
  • 77
  • 42 ans

Une importante somme n'est pas un critère en soit.
Si possible, rembourser par anticipation en utilisant une partie de cette somme et en conserver une autre partie comme épargne de précaution.
Si on a déjà une épargne de précaution, pourquoi se priver de toute utiliser ? Chacun son expérience et sa situation.
Pour ma part, j'ai refait mes échéancier de prêt sur une feuille de calcul type excel.
Cela me permet de pouvoir simuler divers scénarios tels que renégociation avec baisse du taux, augmentation des mensualités, remboursement anticipé. Entre l'échéancier existant et le résultat estimé, je sais combien de mensualités je gagne et combien j'économise en intérêt à terme.

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Publié le 3 juillet 2018 à 12h16 - #6jerden
  • Homme
  • Paris

bonjour,
comme le disais Arrot, l'assurance emprunteur est un atout important que cet article ne mentionne pas du tout.
Arro vous parlez du décès... mais l'assurance emprunteur couvre aussi l'invalidité et l'arrêt de travail.
En cas d'invalidité, vous êtes toujours vivant, mais vous serez bien heureux d'avoir une assurance qui couvre vos mensualités et un capital pour couvrir vos frais.
Le remboursement anticipé avec des taux aussi bas est à mon sens un hérésie.
En cas de décès, comme vous le disiez le patrimoine familiale sera aussi augmenté de la somme versée par l'assurance décès.
L'épargne, si elle a été placée par exemple en assurance vie, sera disponible immédiatement pour couvrir les droits de succession... Avoir un toit c'est bien mais si nous n'avons plus d'argent pour couvrir les besoins cela ne nous protège pas beaucoup plus et encore moins notre famille.
Cet article est un peu léger.

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Publié le 3 juillet 2018 à 15h32 - #7Noctiboy

Qu'importe la stratégie adoptée l'important c'est d'être libre financièrement (Plus de credit) à un moment ou un autre dans sa vie. Et c'est encore mieux si ce n'est pas à 65 balais. Donc je ne vois pas comment l'être si j'ai une épée de Damocles au dessus de la tête et celle de de ma famille.Pour parler d'un cas concret le mien. J'ai épargné de façon à pouvoir solder mon prêt sans pour autant le faire pour bénéficier des rendements de placements financiers plus rémunérateurs pour le moment... J'ai donc gagner en tranquillité et confort de vie. Ayant fait la fourmi durant de longues années j'apprécie aujourd'hui être cigale surtout avec des enfants aux besoins de plus en plus coûteux. Les rumeurs de rachat ou de délocalisation de ma boite ont un impact moins stressant que certains de mes collègues. Et Si gros coup dur l'assurance du prêt fera son office....et je peux donc commencer à envisager les études des enfants et leurs coûts futurs avec sérénité.

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