Un vendeur peut-il se prévaloir de la non obtention d'un prêt ?

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Tout compromis de vente d'un bien immobilier doit comprendre une condition suspensive liée à l'obtention d'un prêt bancaire, lorsqu'un financement même partiel s'avère nécessaire. Cette condition peut-elle être activée aussi bien par les acquéreurs que par les vendeurs ?

Dès lors que les acquéreurs d’un bien immobilier indiquent financer le bien souhaité à l'aide d’un crédit, le compromis de vente doit comprendre une condition suspensive d’obtention du prêt. Le but de cette condition est de permettre à des acheteurs qui n’auraient pu obtenir ce crédit de se dédire du compromis sans perdre l'acompte ni verser de pénalités.

Dans l’affaire étudiée par la Cour de cassation, le compromis indiquait que les acquéreurs devaient obtenir un prêt avant le 9 septembre 2005 et que l’acte de vente devait être signé au plus tard le 6 février 2006. Les caractéristiques du prêt étaient les suivantes : « à hauteur maximale de 1.200.000 euros ; au taux d'intérêt maximal de 4,00 % l'an, hors assurance ; et pour une durée minimale de 15 ans. » Les acquéreurs n’ayant obtenu leur offre de prêt que le 31 octobre, les vendeurs refusent de signer l'acte de vente en raison de la non obtention du prêt à la date prévue. Les acheteurs ont alors demandé à la justice la vente forcée du bien.

La Cour de cassation donne raison aux acheteurs

Dans un premier temps, la Cour d’appel de Paris a confirmé en 2015 le jugement de première instance donnant raison aux vendeurs. A tort selon la Cour de cassation. Dans son arrêt du 27 octobre 2016 (1), la Cour considère que la condition suspensive est « stipulée dans l'intérêt exclusif de l'une des parties » : seuls les acquéreurs peuvent se prévaloir de celle-ci.

(1) Cour de cassation, 3ème chambre civile, 27 octobre 2016, pourvoi n°15-23727

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Marie de BEAUDRAP

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