Prêt immobilier : la domiciliation des revenus est-elle abusive ?

Figurine tirant de l'argent
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Faire de la banque qui finance votre achat immobilier sa banque principale : un passage incontournable pour tout emprunteur. Peut-on refuser de domicilier ses revenus au moment de signer ? Peut-on choisir une autre banque principale pendant la vie du crédit ?

« On lance le transfert de compte ? » Bien souvent, à l’heure de contracter un prêt immobilier, le chargé de clientèle présente le rapatriement du compte bancaire principal comme une évidence. Ce qui induit de virer ses revenus sur ce nouveau compte. Et si le client remet en cause cette domiciliation, le conseiller bancaire hésite rarement à lui mettre la pression. En phase de négociation commerciale, pour le futur emprunteur, il est alors difficile de refuser. Les banques exigent-elles systématiquement la domiciliation des salaires ? Plusieurs grands réseaux bancaires ont été sollicités. Aucun responsable n’a souhaité s’exprimer à visage découvert, mais la plupart des enseignes interrogées ont confirmé qu’elles demandent la domiciliation de revenus aux emprunteurs.

Un prérequis indispensable pour obtenir un bon taux

Les banques assument sans détour le fait que le crédit immobilier est d'abord un produit d’appel. « LE produit pour la conquête client », pour reprendre les mots de LCL. Les banques n’hésitent donc pas à rogner leurs marges sur le prêt à l’habitat, en espérant devenir la banque principale des emprunteurs, et obtenir des retombées économiques sur d’autres produits.

Les banques ayant répondu à nos questions se veulent aussi rassurantes : la domiciliation est effectivement demandée, mais ce n’est pas une « condition » pour l’octroi du crédit, chez LCL, ni un « point bloquant » à la Société Générale. Logique : « Contraindre à souscrire des produits annexes au moment de la souscription d’un crédit immobilier, c’est de la vente forcée : les banques n’ont pas le droit », affirme l’avocate Hélène Feron-Poloni. Voilà pour la théorie. Mais l’avocate souligne aussi que « les banques ont le choix de leurs clients », et elles ont donc la liberté de proposer un taux préférentiel à qui elles le souhaitent. Le président du courtier Immoprêt, Ulrich Maurel, se veut pragmatique : « Dans l’absolu, ce n’est pas une condition sine qua none. Dans la pratique, pour avoir le meilleur taux possible, la domiciliation de salaire c’est un prérequis, accepter un forfait de compte c’est un prérequis, l’assurance de prêt c’est potentiellement négociable, prendre l’assurance habitation, là, c’est vu comme un plus. » Pour résumer, refuser la domiciliation revient à se mettre des bâtons dans les roues pour obtenir un financement avantageux.

Une domiciliation parfois absente du contrat

Une fois le contrat signé, et une fois les revenus domiciliés dans la banque prêteuse, un client lui est-il réellement pieds et mains liés ? Tout dépend comment cette domiciliation est présentée dans l’offre de prêt. Premier cas de figure : elle n’est pas du tout mentionnée. Tel est le cas, à leurs dires, à la Société Générale ou au Crédit Agricole. L’engagement étant oral, le client reste libre de changer de banque principale quelques mois ou années après la souscription du prêt immobilier.

A une nuance près : dans les deux grands réseaux cités, les contrats mentionnent un compte bancaire sur lequel les mensualités sont prélevées. Les grands enseignes ne prélèvent pas sur un compte externe, « pour des raisons de simplicité technique », plaide le Crédit Agricole. La banque verte affirme toutefois que ce compte courant « peut n’être qu’un compte technique », limité aux échéances de remboursement.

Des clauses floues jugées abusives

Deuxième cas de figure : le contrat mentionne la domiciliation des revenus mais de façon succincte. Dans ce cas, cette clause peut probablement être qualifiée d’abusive. La commission des clauses abusives (1) a adopté une recommandation sur le sujet en 2004. Elle estime que « les clauses selon lesquelles l'emprunteur est tenu, pendant toute la durée du prêt, de verser l’ensemble de ses revenus sur un même compte dans l'établissement du prêteur peuvent apparaître déséquilibrées si cette obligation n’est accompagnée d'aucune contrepartie individualisée au profit de l’emprunteur ». La commission recommande donc d’éliminer toute clause ne prévoyant « aucune contrepartie individualisée ».

Une recommandation de cette commission n’a certes qu’une valeur d’avis, mais les tribunaux peuvent s’y référer et s’en servir de base pour leur jugement. Autrement dit, les banques peuvent continuer d’inclure une clause de domiciliation sans contrepartie dans une offre de prêt, mais elles risquent de perdre si elles veulent la faire jouer en justice. Difficile, toutefois, de trouver trace d’une jurisprudence traitant précisément de ce sujet. Probablement parce que les banques ne font pas cas des emprunteurs qui changent de banque principale.

« Parfois la banque appelle le consommateur et lui met la pression, à l’oral, mais cela ne va pas plus loin », confirme Emmanuel Masset-Denèvre, économiste à l’Institut national de la consommation : « Je n’ai jamais eu écho d’un cas de déchéance du terme à cause de la domiciliation des revenus. » La réponse du Crédit Mutuel à notre sollicitation se veut d’ailleurs en phase avec ce constat : « Dans la très grande majorité des [fédérations du] Crédit Mutuel, une clause de domiciliation des revenus est bien intégrée aux contrats de prêt immobiliers, mais elle n’a pas de caractère contraignant. Si en cours d’amortissement le client supprime sa domiciliation, le crédit est maintenu au taux d’origine. »

Des clauses précises plus problématiques

Reste un troisième cas de figure : la clause de domiciliation prévoit une contrepartie. Pour quelle sanction ? « Le plus souvent, ce type de clause prévoit une majoration de un point du taux d’intérêt », affirme Ulrich Maurel, d’Immoprêt. Ce type de clause, qui peut paraître déséquilibrée, reste toutefois valable à la vue de la recommandation de la commission des clauses abusives. A l’heure de la signature, mieux vaut donc éviter une offre de prêt incluant une clause avec une sanction jugée disproportionnée.

Incontournable, la domiciliation de revenus n’a cependant rien d’une fatalité. « Tout est négociable, comme domicilier un seul des deux salaires pour un couple, compenser par le transfert d’une épargne conséquente, ou demander une réduction des frais bancaires du compte pendant un certain temps », énumère le courtier Ulrich Maurel. LCL affirme ainsi permettre des « décotes » sur certains frais bancaires en cas de « bonne relation commerciale » avec un emprunteur. Certains établissements de crédit placardent même leur non-exigence de domiciliation de revenus comme un argument commercial, à l’image du spécialiste Crédit Foncier ou des banques en ligne ING Direct ou Boursorama.

Domiciliation et taux effectif global

Dans un contrat de prêt, tous les frais et commissions liés à l'octroi de ce prêt, de manière directe ou indirecte, doivent être inclus dans la détermination du TEG. Même s'ils ne sont pas précisément cités dans le code de la consommation, il serait donc logique que les frais liés à l'utilisation d'un compte courant rendu obligatoire par une clause de domiciliation de revenus soient intégrés dans le TEG.

Il n'y aura prochainement plus d’ambiguïté sur ce point grâce au décret transposant la directive européenne MCD en droit français, lequel prévoit explicitement cette situation. A compter du 1er octobre 2016, « les frais d'ouverture et de tenue d'un compte, d'utilisation d'un moyen de paiement permettant d'effectuer à la fois des opérations et des prélèvements à partir de ce compte ainsi que les autres frais liés aux opérations de paiement » devront être inclus dans le taux annuel effectif global (2).

Une évolution réglementaire qui devrait provoquer une adaptation des pratiques du secteur.

(1) Entité instituée par le code de la consommation et placée auprès du ministère de la consommation. Cette commission peut notamment être saisie par un juge afin de donner son avis sur le caractère abusif ou non d’une clause contractuelle, au vu de la législation.

(2) Avec la directive MCD, le TEG est remplacé par un TAEG.

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© cbanque.com / BL avec FV et MB / Mai 2016

Commentaires

Publié le 20 mai 2016 à 11h35 - #1Aristide

Des clauses précises plus problématiques
Reste un troisième cas de figure : la clause de domiciliation prévoit une contrepartie. Pour quelle sanction ? « Le plus souvent, ce type de clause prévoit une majoration de un point du taux d’intérêt », affirme Ulrich Maurel, d’Immoprêt. Ce type de clause, qui peut paraître déséquilibrée, reste toutefois valable à la vue de la recommandation de la commission des clauses abusives.
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Reste une question pratique si, le cas échéant, l'emprunteur ne respectait pas son engagement de domiciliation et que la banque décidait d'appliquer la majoration de taux prévue au contrat.
Dans cette hypothèse un avenant à l'offre de prêt est-elle nécessaire comme dans une renégociation ?
A priori, étant donné que la majoration est dès le départ prévue au contrat initial l'on serait tenté de répondre par la négative.
Mais quid du TEG/TAEG et du coût du crédit ?
Et, si cette formalité s'avérait cependant nécessaire, quid si l'emprunteur refusait d'accepter les nouvelles conditions ???
Qu'en disent le juristes ?
Cdt

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Publié le 20 mai 2016 à 12h32 - #2Lenny22
  • Homme
  • PARIS
  • 47 ans

De toute évidence et en tant que professionnel de ce secteur rien n'empêche un emprunteur de domicilier ses revenus et de mettre en place un virement permanent vers une autre de ses banques le lendemain de l’échéance de prêt. Et là c'est inattaquable....

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Publié le 20 mai 2016 à 18h10 - #3baboune

sans oublier que le fait de majorer de 1% le taux du prêt risque selon les périodes de faire passer le prêt au dessus du taux d'usure .........
pour ma part je n'ai jamais vu de clauses à 1% mais plutôt à 0.20 %

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Publié le 23 mai 2016 à 18h55 - #4Aristide

Le respect du taux usuraire se vérifie au moment de l'offre de prêt initiale s'il n'y a pas d'avenant; c'est notamment ainsi dans les prêts à taux variables/révisables.
D'où l'utilité de savoir si un avenant serait ou non nécessaire dans l'hypothèse de l'application d'une telle sanction bien prévue dans l'offre/contrat initial.
Qu'en disent les juristes ? (bis répétita)

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Publié le 26 mai 2016 à 23h21 - #5rocky

Sur mon premier pret immobilier, je n'ai pas fait la domiciliation des nos salaires alors qu'on nous avait fait signé une lettre manuscrite la promettant (lettre non valable juridiquement comme indiqué dans l'article). Aucune sanction, même pas de pressions commerciale.
Par contre, 6 ans plus tard quand nous avons vendu pour racheter, la banque en question a refusé d'étudier notre dossier (nous sommes passé par un courtier dans les deux cas). Résultat, moins de concurrence sur le deuxième prêt et un taux moins intéressant.
Conclusion, il vaut mieux jouer le jeu quand même pour ne pas se priver de l'accès à certaines banques à chaque nouveau prêt...

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Publié le 23 novembre 2016 à 14h44 - #6davidb
  • Homme
  • Toulouse
  • 47 ans

Pour ma part, j'ai (avec ma femme) un crédit immobilier à 5%! et je cherche un racheteur... Le Crédit Agricole m'a fait une proposition mais exige la domiciliation de nos deux comptes bancaires (ma femme et moi)!!! Je suis d'accord pour domicilier un compte (celui avec le plus de revenus), mais pas le deuxième...Et bien, le conseillé du CA n'a pas du tout hésité avant de m'affirmer que le prêt ne pourra être accordé qu'a la CONDITION de la domiciliation de nos deux comptes bancaires!!! Et en plus, il ne nous propose aucune alternative aucune variation de l'offre...il ferme juste la porte... Alors les beaux menson...pardon discours...sur la praticité de la chose c'est juste une grosse excuse par manque de courage! Cela ressemble à des pratique mafieuse d'influence sur des personnes fragiles et fatigués de payer trop pour son crédit...

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