Rachat de crédits : les spécialistes tirent la sonnette d'alarme sur la directive prêt immobilier

Jean-Bernard Valade
Jean-Bernard Valade - DR

D’ici au 21 mars prochain, la France, comme les autres pays de l’Union, devra avoir transposé la directive européenne sur le crédit immobilier (dite MCD, pour Mortgage Credit Directive). A deux mois de l’échéance, les spécialistes du rachat de crédits s’inquiètent des effets collatéraux du texte sur leur activité. Explications de Jean-Bernard Valade, directeur des relations publiques de Premista.

Jean-Bernard Valade, que reprochez-vous à la directive sur le crédit immobilier, en cours de transposition en France ?

Jean-Bernard Valade : « Cette directive MCD a une vocation louable : harmoniser les pratiques de distribution des crédits immobiliers à l’échelle communautaire et garantir partout un haut niveau de protection des consommateurs. Le problème est que les institutions européennes ont omis une spécificité française : le taux d’usure [Voir encadré]. La France est en effet le seul pays de l’Union à avoir une réglementation aussi contraignante sur l’usure (1), et cela complique la transposition. »

En quoi cela pose problème dans le cadre du rachat de crédits ?

J.B. V. : « En France, le rachat de crédits est très encadré par la réglementation. Depuis 2010 et la loi Lagarde, si la créance immobilière dépasse 60% du montant total refinancé, le regroupement est considéré comme un prêt immobilier, avec un taux d’usure actuellement fixé à 3,96%. Par contre, si cette part est égale ou inférieure à 60%, le regroupement est considéré comme un prêt à la consommation, avec un seuil de l’usure de 7,61% (2). Cette distinction est nécessaire car elle permet à l’établissement de crédit d’équilibrer son risque lorsqu’elle prête à des personnes fragiles. Mais elle n’existe pas dans la directive MCD, qui considère que tout crédit disposant d’une garantie, que ce soit par hypothèque ou par cautionnement, est un prêt immobilier, même dans le cadre d’un rachat. »

Quelles sont les conséquences concrètes de cet état de fait ?

J.B. V. : « Cela signifie que certaines familles mal endettées n’auront tout simplement plus accès au rachat de crédits qui leur aurait permis de rééquilibrer leurs finances. Avec un taux d’usure de 3,96%, les prêteurs n’auront plus assez de marge pour proposer cette solution aux ménages les plus fragiles. En cas de difficultés, leur seul recours sera la commission de surendettement. Selon les estimations de l’ASF [Association française des sociétés financières, qui représente la majorité des banques spécialisées dans le crédit, NDLR], ce cas de figure pourrait concerner 25.000 familles par an. »

Quelles sont les solutions ?

J.B. V. : « La France pourrait renoncer à ses taux d’usure. Ce n’est toutefois pas souhaitable : cette réglementation est efficace pour protéger les emprunteurs, et a permis d’éviter la catastrophe pendant la crise financière. Il existe heureusement une autre option, extrêmement simple : il suffit que la Banque de France, qui calcule et publie chaque trimestre les seuils de l’usure, y ajoute une ligne spécifique au rachat de crédits. C’est ce qui a été proposé à la Direction générale du Trésor, chargée de la transposition de la directive. Nous espérons maintenant que cette évolution sera mise en œuvre d’ici au 1er juillet, date d’entrée en vigueur d’une partie de la directive. »

Plus généralement, que pensez-vous de ce texte ?

J.B. V. : « Très sincèrement, il ne propose aucune avancée dans le contexte français, où la réglementation est déjà très protectrice des emprunteurs. Il va simplement permettre d’ouvrir les frontières du crédit immobilier, et permettre aux acteurs français d’aller travailler dans les autres pays de l’Union. »

Qu’est-ce que le taux d'usure ?

En France, le taux, ou seuil, de l’usure est le taux effectif global (TEG) maximal auquel un prêt peut être accordé en France. Ce taux est différent selon la nature du prêt : immobilier, consommation, entreprises, etc. C’est la Banque de France qui fixe les seuils de l’usure, chaque trimestre. Pour cela, elle calcule le taux effectif moyen (TEM) pratiqué par les banques au cours du trimestre précédent, et l’augmente d’un tiers. Ainsi, le taux moyen des prêts immobiliers à taux fixe était de 2,97% au 4e trimestre 2015, ce qui a donné un taux de l'usure de 3,96% au 1er trimestre 2016.

Voir à ce propos notre page consacrée au taux d’usure.

(1) L’Italie fixe également des seuils de l’usure, mais de manière moins restrictive. Ils correspondent en effet aux taux moyens pratiqués augmentés de 50%, contre un tiers en France. La Belgique et les Pays-Bas ont également une réglementation limitant les taux, mais à des niveaux beaucoup plus élevés qu’en France. Dans la plupart des autres pays européens, c’est la jurisprudence qui détermine si un taux est excessif ou non.

(2) Taux de l’usure en vigueur jusqu’au 31 mars 2016 pour les prêts à la consommation d’un montant supérieur à 6.000 euros.

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© cbanque.com / Propos recueillis par VM / Février 2016