Prêt immobilier : un taux annuel effectif global comparable dans toute l'Europe ?

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Faire appel à un courtier en crédit immobilier anglais pour financer l’achat de sa résidence principale en France ? Souscrire un prêt immobilier dans une banque allemande, espagnole ou polonaise plutôt que dans une banque française ? Ce pourrait être possible d’ici quelques mois !

C’est en effet le but recherché par la directive européenne 2014/17/UE sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel. Une directive qui, selon la Commission européenne, vise à créer « un marché du crédit hypothécaire à l’échelle de l’Union avec un niveau élevé de protection des consommateurs » et qui doit être transposé dans le droit français au plus tard le 21 mars 2016.

Cette directive européenne dite MCD (pour Mortgage Credit Directive) qui s’appliquera aux prêts immobiliers, garantis par une hypothèque ou non, comporte toute une série de dispositions sur la FISE (fiche d'information standardisée européenne), les obligations d’information du consommateur et l’éducation financière, l’évaluation de la solvabilité de l’emprunteur, l’évaluation foncière, les obligations des intermédiaires en crédit, les prêts en devises étrangères ou à taux variable, etc. Des points qui ne nécessiteront pas forcément de grosses évolutions du droit français dans la mesure où une réglementation visant à protéger le consommateur est déjà en place.

Un TAEG européen

Toutefois, la transposition de la directive doit se traduire par l’utilisation et la communication d’un TAEG pour les crédits immobiliers plutôt que d’un TEG, le but étant là encore d’utiliser un seul taux représentatif d’un prêt immobilier à l’échelle de l’Union européenne afin de rendre comparable les offres entre elles.

Techniquement, le TEG (taux effectif global) est calculé sur la base d’un taux périodique (correspondant à sa périodicité, le plus souvent mensuelle) qui est multiplié par le nombre de périodes dans l’année. Le TAEG (taux annuel effectif global, appelé également taux actuariel effectif global) est lui directement calculé sur une base annuelle. Que ce soit le TAEG ou le taux périodique composant le TEG, le taux recherché est déterminé par résolution d’une équation exprimant l’égalité entre les déblocages actualisés des fonds et les remboursements actualisés. C’est la même formule que pour les TAEG des crédits à la consommation issus de la directive 2008/48/CE et de la loi Lagarde.

En revanche, la directive n’apporte que peu d’obligations quant aux frais devant être pris en compte pour la détermination de ce TAEG, laissant cette responsabilité à chaque Etat membre. Si les considérations préalables du texte européen indiquent que le coût total du crédit devrait comprendre tous les frais que le consommateur doit payer au titre du contrat de crédit ou qui sont imposés par le prêteur pour l’obtenir aux conditions annoncées (par exemple, la souscription d’une assurance-vie ou d’une assurance incendie), seuls les frais de gestion d’un compte courant imposé sont mentionnés.

En clair, si un prêteur impose, pour obtenir un crédit immobilier, l’ouverture d’un compte courant comportant des frais de tenue de compte ou des frais de prélèvements, ceux-ci devraient être pris en compte dans la détermination du TAEG.

Les questions de dates en suspens

La directive n’apporte pas non plus de précisions sur les intervalles de dates à utiliser dans le calcul du TAEG, se bornant dans les considérants à souhaiter qu’ils soient exprimées, lorsqu’ils peuvent l’être, en nombre entier d’années, de mois ou de semaines afin de garantir « un niveau élevé de comparabilité des TAEG relatifs aux offres émanant de différents prêteurs ».

Cette transposition, pour laquelle le gouvernement a été autorisé à légiférer par ordonnance, est sans doute une bonne occasion d’éclaircir un point litigieux faisant régulièrement débat devant les tribunaux !

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© cbanque.com / FV / février 2016