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Crédit immobilier : ce que vous rapporte un remboursement anticipé

Maison et argent sur une balance
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Vous disposez d'une grosse somme d'argent ? L'occasion de rembourser une partie de votre prêt immobilier par anticipation. Une opération qui permet de réduire son endettement, mais aussi d'alléger le coût du crédit de façon significative. Même avec des taux de crédit au plus bas, un remboursement anticipé partiel permet de réaliser des économies substantielles. Illustration.

Vous avez souscrit un prêt à l’habitat voici déjà plusieurs mois ou années et, soudain, une rentrée d’argent conséquente. Que faire ? Réaliser un remboursement anticipé partiel de votre crédit immobilier, est-ce réellement rentable ? Avant de se rendre compte du gain potentiel de cette opération, il faut vérifier que la somme dont vous disposez dépasse le montant de remboursement anticipé partiel minimum éventuellement indiqué dans votre contrat de prêt. Les banques peuvent interdire les remboursements de 10% ou moins du montant initial du crédit. Et elles peuvent réclamer des indemnités de remboursement anticipé, à condition que cela soit mentionné dans le contrat.

Lire ce qu’il faut négocier dans l’offre de prêt pour le seuil minimal et les pénalités de remboursement anticipé

Ensuite, deux possibilités s'offrent à vous : un remboursement anticipé partiel permet soit de conserver la durée de remboursement avec des mensualités révisées à la baisse, soit de maintenir le montant des échéances avec une durée de remboursement réduite. Dans les deux cas, l’opération va diminuer les intérêts futurs par rapport au tableau d’amortissement initial. Bref, rembourser une partie de votre emprunt par anticipation va forcément vous permettre de réaliser des économies.

Combien ? Les gains diffèrent selon l'option choisie. Pour s'en rendre compte, simulation de différents scénarios avec un même emprunteur : ce dernier a souscrit à un crédit de 200.000 euros sur 20 ans au taux de 2,20% (aux conditions actuelles du marché), pour une mensualité de 1.089,15 euros (dont 58,33 euros de cotisation d’assurance). S’il respecte le calendrier, le coût total de son crédit (hors frais annexes) sera de 61.396 euros (1), dont 47.397 euros d’intérêts et 13.999 euros de primes d’assurance.

Exemple 1 : au bout d’un an en jouant sur la durée

Premier cas de figure : l’emprunteur enregistre une importante rentrée d’argent, ponctuelle, dès la première année du crédit. Il effectue un remboursement anticipé de 25.000 euros au bout d’un an, très exactement suite au paiement de la 13e échéance.

Résultat : un maximum légal de 275 euros d’indemnités de remboursement anticipé (IRA), pour un gain net de 13.467 euros sur le coût total du crédit s'il opte pour la réduction de la durée du prêt. Grâce à ce remboursement anticipé, l'emprunteur économise un cinquième des intérêts et des primes d'assurance prévus au départ ! Le nombre total d’échéances est lui ramené à 205 (soit une durée de 17 ans et un mois), soit quasiment 3 années de remboursement en moins !

Exemple 2 : au bout d’un an en baissant les mensualités

L’emprunteur peut aussi choisir de diminuer le montant des mensualités. Comme dans l’exemple 1, il réalise un remboursement anticipé de 25.000 euros au bout d’un an mais, cette fois, en conservant une durée globale d’emprunt de 20 ans. Résultat : toujours 275 euros d’IRA maximum, et des mensualités nettement « adoucies », passant de 1.089 à 954 euros après l’opération. Toutefois, sur le long terme, le gain est moindre : 5.310 euros économisés, soit presque trois fois moins que dans le premier exemple.

Comment expliquer cette différence ? Dans le premier cas, la mensualité étant plus élevée, elle permet de rembourser chaque mois une part de capital plus importante. Le capital restant dû diminuant plus rapidement, cela permet au final de payer moins d’intérêts. Un deuxième élément explique cette différence de gain entre les deux options : l’assurance de prêt. Dans le cas d’une assurance à cotisation fixe, comme ici, réduire la durée de remboursement va mécaniquement diminuer le nombre de cotisations et donc le coût global de l’assurance. La problématique est sensiblement différente en cas d’assurance emprunteur à cotisations « dégressives » mais ce mode de fonctionnement reste moins répandu.

En résumé, si la première option (conserver ses mensualités afin de réduire la durée de l’emprunt) s'avère clairement plus rentable à long terme, la seconde peut tout de même convenir à certains emprunteurs soucieux de s'offrir plus de marge, financièrement, chaque mois.

Exemple 3 : un remboursement partiel au bout de 10 ans

Autre scénario : l’emprunteur n’a pas forcément enregistré de grosse rentrée d’argent depuis la signature de son crédit mais, au fil des années, il a accumulé suffisamment d’épargne pour payer une partie de son crédit. Il rembourse cette fois 25.000 euros au bout de 10 ans (après la 121e mensualité).

Résultat : les IRA restent de 275 euros au maximum et le gain sur le coût total du crédit atteint 6.704 euros en optant pour la solution la plus rentable sur le long terme, la réduction de la durée, comme dans le premier exemple. Le prêt s’étale désormais sur 17 ans et 7 mois, soit 211 mensualités au total.

Si l'option choisie est la même que dans le premier scénario, l'économie réalisée est elle deux fois moins importante. Plus le versement intervient tardivement, moins son impact global est important. Mais 6.704 euros économisés sur le coût total du crédit pour un remboursement de 25.000 euros, cela reste très avantageux.

Ce qu’il faut retenir pour un remboursement anticipé

  • Un remboursement anticipé permet toujours de réaliser des économies, et ce même avec des taux d'intérêt au plus bas.
  • Plus le taux de crédit immobilier est élevé et plus la durée de remboursement restante est longue, plus les économies réalisées seront importantes.
  • Au niveau de la rentabilité financière, il s’avère toujours plus intéressant de préserver le montant des échéances pour diminuer la durée de remboursement. Certains emprunteurs peuvent toutefois préférer alléger le poids du remboursement de crédit sur leur budget mensuel.

Epargner ou rembourser ?

Cet article se concentre sur les économies réalisées grâce à un remboursement partiel. Comment savoir s’il serait plus rentable d’épargner ? La comparaison est délicate. Tout dépend du taux de crédit et du rendement du placement, sans oublier la question de la fiscalité des produits d’épargne. Et les logiques divergent : s’il est possible de calculer le gain d’un remboursement anticipé sur le long terme, il est bien plus difficile de deviner les rendements futurs des placements ou d'évaluer l'évolution du prix de l'immobilier. En outre, il ne faut pas sous estimer l'aspect psychologique : de nombreux emprunteurs préféreront toujours alléger leur endettement plutôt que de jongler entre crédit et placement.

Reste une constante, pour les prêts immobiliers souscrits voici plusieurs années à des taux nettement plus élevés qu'aujourd'hui, la réponse coule de source : il faut renégocier le crédit ou procéder à un remboursement anticipé d’un montant significatif. Courtiers et banquiers estiment généralement qu’un rachat ou une renégociation devient financièrement intéressant lorsque les taux pratiqués sont inférieurs d'au moins un point à celui du crédit en cours.

(1) Pour faciliter la lecture, les montants ont été arrondis à l’euro le plus proche.

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© cbanque.com / BL - Frédéric VERGNE / Juin 2015

Commentaires

Publié le 25 juin 2015 à 19h18 - #1Aristide

"un remboursement anticipé partiel permet soit de conserver la durée de remboursement avec des mensualités révisées à la baisse, soit de maintenir le montant des échéances avec une durée de remboursement réduite".
Il y a une troisième option qui est un mixte des deux citées
"mensualités nettement « adoucies », passant de 1.089 à 954 euros après l’opération
Toutefois, sur le long terme, le gain est moindre : 5.310 euros économisés, soit presque trois fois moins que dans le premier exemple."
Pour un calcul et comparaisons exacts il faudrait prendre en compte la rentabilisation de la différence d’échéance soit 135€ sur toute la durée résiduelle du prêt.

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