Immobilier : comment réduire le coût du financement avec des prêts annexes

calculs crédit
© Charly - Fotolia.com

Action Logement, la communauté urbaine ou d’agglomération, le Conseil général, la caisse de retraite voire même un membre de la famille : lorsque vous vous préparez à acheter, plusieurs personnes ou institutions peuvent vous prêter de l’argent et vous permettre d’optimiser votre dossier de financement. Ces prêts aidés, à taux réduit, peuvent parfois être cumulés, afin de réduire au maximum le prêt bancaire. Tour d’horizon.

Le Prêt à taux zéro, un crédit aidé qui parle à quasiment tout acheteur immobilier. Si l’emprunteur n’a pas été propriétaire depuis 2 ans et qu’il présente un profil potentiellement éligible au PTZ, son conseiller bancaire va très probablement aborder le sujet au moment de la demande de financement. D’autant plus que le PTZ a refait son apparition sur le marché de l’immobilier ancien, sous conditions, en octobre dernier. Même logique pour l'épargne logement : le banquier va a minima consulter les droits à prêt éventuellement acquis par le biais d'un PEL ou d'un CEL afin de jauger l'intérêt de les intégrer dans le dossier de financement.

Mais quid du prêt patronal ou du prêt départemental, par exemple ? Des crédits complémentaires, parfois conditionnés à l’obtention d’un PTZ, qui peuvent soit permettre de gonfler l’enveloppe budgétaire, soit de réduire les futures mensualités. Dans la pratique, un conseiller clientèle peut oublier d’évoquer ces prêts aidés. Qui y a accès, quand, et quelles sommes permettent-ils de lever ?

Les prêts entreprise, ou Action Logement

Vous travaillez dans une entreprise privée de 10 salariés ou plus et vous vous apprêtez à acheter votre résidence principale ? Vous avez peut-être droit à un crédit Action Logement. Ce prêt « accession » concerne l’achat dans le neuf ou dans l’ancien et peut grimper jusqu’à 30% du montant total de l’opération, en respectant toutefois un certain plafond, variable selon la zone concernée.

En cas d'acquisition dans l'ancien avec travaux, un prêt accession peut être cumulé avec une seconde aide Action Logement, le prêt travaux : « Ce dernier est octroyé pour des travaux ciblés, et limité à 10.000 euros », précise Roselyne Conan, responsable du pôle juridique de l’Anil (Agence nationale de l’information sur le logement). Soulignant que « le prêt accession peut être majoré dans certaines situations, comme par exemple pour les jeunes de moins de 30 ans ou les salariés en situation de mobilité professionnelle », Roselyne Conan ajoute : « le montant cumulé des deux prêts peut atteindre plus de 40.000 euros », dans certaines zones.

Pour les prêts Action Logement accordés en 2015, le taux d’intérêt est de 1%. L'an passé, 31.060 prêts accession et 11.722 prêts travaux ont été délivrés par ce réseau. Pour savoir s’ils peuvent y avoir accès, les salariés doivent se renseigner auprès du service concerné dans leur entreprise ou en faire la demande auprès du Comité interprofessionnel du Logement (CIL) le plus proche.

Pour plus de détails, lire par ailleurs : le prêt Action Logement

A noter : les salariés des entreprises agricoles n’ont pas accès à ces crédits mais aux prêts agri-accession, agri-travaux ou agri-mobilité, l’équivalent du prêt relais mobilité d’Action Logement, dédié aux salariés en mobilité professionnelle. Ces derniers « fonctionnent sensiblement de la même manière » selon Roselyne Conan. Enfin, les fonctionnaires disposent eux aussi de prêts spécifiques, là encore sous conditions.

Les aides des départements et intercommunalités

En janvier dernier, l’Anil a publié une étude sur les aides des collectivités locales concernant l’accession à la propriété. Bilan de cet inventaire : pour l'immobilier neuf, 71 aides répertoriées par les Adil (les agences départementales du réseau Anil), et 46 dispositifs dans l’ancien. « Plus de 20% des conseils généraux et intercommunalités allouent une aide financière aux accédants à la propriété, sous forme de subventions ou de prêts », résume la responsable du pôle juridique de l’Anil.

Exemples : le « Prêt Paris Logement » ou le « Prêt-logement Hauts-de-Seine », tous deux à 0%, réservés aux primo-accédants et accordés dans le neuf ou l’ancien sous condition de ressources. Mais les problématiques varient énormément d’une collectivité à une autre « selon les prix du marché, les difficultés rencontrées par les candidats à l’accession, mais aussi selon l’état du parc ancien, la volonté de favoriser le retour des ménages dans tel ou tel quartier ou le centre bourg ». Impossible, en conséquence, d’établir une règle générale pour ces crédits subventionnés par les collectivités locales.

L’étude de l’Anil souligne tout de même que la moitié des aides recensées dans le neuf sont conditionnées à l’obtention d’un PTZ, ou à l’inscription dans une opération entrant dans le cadre d’un prêt social location accession (PSLA). « En outre, les collectivités imposent de plus en plus souvent des conditions de prix maximum d’achat ou de construction », précise Roselyne Conan. Dans l’ancien, la tendance est plutôt à orienter les aides vers des opérations améliorant la performance énergétique du logement : des conditions énergétiques sont inclues dans 50% des aides recensées sur ce marché.

Comment savoir si l’opération est éligible ? Naturellement, Roselyne Conan pousse les emprunteurs à se tourner vers l’Adil la plus proche : « Le contact est possible très en amont, au moment de la définition de l’enveloppe budgétaire, ou plus en aval, au moment de l’optimisation du financement pour savoir quels prêts complémentaires peuvent y être intégrés. »

Le prêt familial ou amical

Les institutions ne sont pas les seuls recours pour obtenir un prêt complémentaire, potentiellement assimilable à de l’apport personnel : il est possible de solliciter un crédit auprès d’un proche. Le taux appliqué est libre, quoique devant respecter les seuils de l’usure. A partir d'un montant de 760 euros, l’opération doit être déclarée aux services des impôts, via le formulaire n°2062, et si le prêt est conclu avec intérêts, le montant doit être déclaré avec l’imprimé n°2561 disponible auprès de l’administration fiscale. Enfin, pour des prêts supérieurs à 1.500 euros, la rédaction d’un acte est obligatoire.

Le prêt de la caisse de retraite

Autre possibilité : solliciter votre mutuelle ou caisse de retraite pour savoir si elle peut accorder un prêt complémentaire au crédit bancaire. « Les montants empruntables ne sont pas forcément très importants mais il peut parfois être intéressant de les intégrer dans le dossier de financement », souligne Roselyne Conan, qui prend l’exemple de la caisse Pro BTP. Cette caisse propose actuellement un crédit de 5.000 à 15.000 euros à 0,6%.

Des prêts exclusivement complémentaires

Bilan, de multiples crédits annexes potentiels, mais aucune règle générale : tout dépend de la situation professionnelle, géographique, familiale, des revenus, etc. Reste un principe concernant ces multiples prêts : il ne peuvent être accordés qu’en complément du prêt principal octroyé par la banque, qui peut les intégrer dans le plan de financement afin de lisser les mensualités. Dans la plupart des cas, ces prêts peuvent aussi être intégrés à l’apport personnel, ce qui peut permettre à certains acquéreurs en mal d’épargne de pallier cette faille dans leur dossier de financement. Un bémol, tout de même : multiplier les prêts est synonyme de multiplication des démarches et dossiers administratifs.

Partager cet article :

© cbanque.com / BL / Avril 2015