PTZ 2015 : comment en profiter pour un logement ancien ?

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Vieille maison en rénovation
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Avec la publication, le 31 décembre, d’un décret et deux arrêtés, tous les détails du retour du Prêt à taux zéro pour l’achat de logements anciens sont désormais connus. Comme prévu, le dispositif est limité à quelque 6.000 bourgs ruraux. Très avantageux, il devrait contribuer à redonner de l'attrait à ces communes, où les prix de l'immobilier ont beaucoup baissé ces dernières années. Mode d’emploi du nouveau « PTZ revitalisation rurale ».

Depuis 2012, le bénéfice du PTZ était réservé aux achats de logements neufs ou assimilés (1). Le gouvernement Valls, dans le cadre de son plan de relance de la construction de logements présenté en juin 2014, a proposé au Parlement de réouvrir, à compter du 1er janvier 2015 (2), le dispositif d’aide à l’accès à la propriété aux achats de logements anciens. Objectif : faire remonter le flux annuel des PTZ, tombé à 44.000 en 2014, à 70.000 environ en 2015.

Ce retour, toutefois, est loin d’être universel. Il est en effet limité, comme l’explique l’article 59 de la loi de finances pour 2015, aux « communes n’appartenant pas à une agglomération comptant au moins 10.000 habitants ». Pour être éligibles, celles-ci doivent également atteindre un niveau de vacance des logements « supérieur ou égal à 8% », précise le décret du 30 décembre 2014 (3), et disposer d’au moins huit « équipements et (…) services intermédiaires et de proximité de types différents » tels que définis par l'Insee : établissements scolaires, supermarchés, gendarmerie, médecins, pharmacies, bureaux de poste, etc.

Le projet est clair : redonner, grâce au PTZ, de l'attrait à des bourgs ruraux, situés en dehors des zones fortement urbanisées et à ce titre menacés de désertification, mais conservant un niveau de services et d'équipements suffisant pour espérer inverser la tendance. Un profil qui est celui de 5.920 communes, dont la liste a été publiée par arrêté (4).

Consulter la liste des communes éligibles au « PTZ revitalisation rurale », classées par département

Des conditions de travaux

La localisation géographique, toutefois, est une condition nécessaire mais pas suffisante pour bénéficier du PTZ 2015 dans l’ancien. L’objectif, en effet, est aussi de redonner à ces bourgs une seconde jeunesse. En conséquence, l'accès au dispositif est conditionné à la réalisation de travaux de réhabilitation du logement.

Le décret du 30 décembre fixe le montant minimum de ces travaux d’amélioration, qui devront représenter au moins 25% du coût total de l’opération. Il détaille aussi le type de travaux attendus :

  • la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes ;
  • la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ;
  • les travaux destinés à réaliser des économies d'énergie, à l’exception de ceux financés grâce à un éco-PTZ.

Comment se déroule concrètement cet engagement de travaux ? C’est l’objet d’un second arrêté (5), également daté du 30 décembre. En amont de l’émission de l’offre de prêt, l’emprunteur doit fournir à sa banque une attestation sur l’honneur - dont le modèle figure en annexe de l’arrêté. Il s’y engage à mettre en œuvre, dans le délai légal de 3 ans, les travaux lui permettant de bénéficier du Prêt à taux zéro. Il devra ensuite justifier de la réalisation des travaux au moyen de factures. S’il ne le fait pas, il s’expose, « outre la restitution de l’avantage indûment perçu, à d’éventuelles sanctions pénales, notamment celles réprimant l’escroquerie (code pénal, art. 313-1) » promet le texte de l’attestation.

L’emprunteur pourra toutefois demander un allongement du délai, au plus tard trois mois avant son expiration, dans les cas suivants :

  • en cas de force majeure ;
  • en cas de maladie ou d’accident entraînant un incapacité temporaire de travail (ITT) de trois mois au moins, ou en cas de décès de l’emprunteur ;
  • en cas de contentieux lié à la réalisation de l’opération ;
  • en cas de catastrophes naturelle ou technologique reconnues par arrêté.

Des barèmes alignés sur le neuf

Cette contrainte de réhabilitation, qui oblige au final à ajouter à la facture l'équivalent d'un tiers du prix d'achat du logement pour le financement des travaux, ne risque-t-elle pas de réduire l'intérêt du dispositif, et son succès ? Pas forcément, et ce pour deux raisons. Les communes concernées, d'abord, ont été affectées, plus que celles des périphéries urbaines, par de fortes baisses des prix ces dernières années. Un argument que ne manqueront pas de rappeler les agences immobilières locales au moment de relancer leurs prospects.

Les conditions de ce nouveau PTZ, ensuite, sont particulièrement intéressantes. Contrairement aux précédentes générations (avant 2012), ses barèmes sont en effet alignés sur ceux en vigueur pour les logements neufs. C’est le cas, depuis le décret du 30 décembre, de la quotité de prêt. Elle fixe la part du coût total de l’opération finançable grâce au PTZ à 26% en zone A (7 communes concernées), 26% en zone B1 (78 communes), 21% en zone B2 (255 communes) et 18% en zone C (5.580 communes).

En savoir plus sur les conditions du Prêt à taux zéro 2015

(1) Sauf cas particulier de la vente de logements sociaux à leurs occupants.

(2) Date d'émission de l’offre de prêt à compter du 1er janvier 2015..

(3) Décret n° 2014-1744 du 30 décembre 2014 relatif aux prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo-accession à la propriété

(4) Arrêté du 30 décembre 2014 relatif au champ d'application géographique des prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer des opérations de primo-accession dans l'ancien sous conditions de travaux

(5) Arrêté du 30 décembre 2014 modifiant l’arrêté du 30 décembre 2010 relatif aux conditions d’application de dispositions concernant les prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo-accession à la propriété

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