Toutes les dépenses que la banque impose comme condition d'octroi d'un crédit immobilier doivent être prises en compte pour la détermination du taux effectif global (TEG). La souscription obligatoire d'une ou plusieurs parts sociales, par exemple, doit entrer dans le calcul, puisqu'elle conditionne l'attribution du prêt.
La banque concernée a argué que l'achat de parts sociales était une prise de participation sans lien avec le prêt, s'agissant de l'achat d'un élément d'actif remboursable et procurant des dividendes. L'argument a été rejeté par la Cour de cassation. Cette souscription de parts ayant été imposée à l'emprunteur, comme une condition de l'octroi du crédit, il participe au coût du crédit.
En revanche, la Cour de cassation est stricte sur les dépenses à prendre en compte. Le coût d'une assurance rendue obligatoire par la banque doit entrer dans le TEG, mais non celui d'une assurance facultative. Par exemple, lorsque la banque exige qu'une assurance incendie soit souscrite jusqu'au remboursement total du crédit, le montant des primes d'assurance doit être compté dans le TEG.
La sanction d'une telle erreur, pour la banque, est la perte du droit aux intérêts convenus. La banque ne peut plus appliquer à son client que le taux d'intérêts légal, fixé en 2012 à 0,71% au lieu des 3, 4 ou 5% habituellement convenus.
(Cass. Civ 1, 12.7.2012, N° 862, 863 et 958)
