Assurance vie : quelles différences entre SCI, OPCI et SCPI ?

Les fonds immobiliers ont plus que jamais la cote ! Alors qu'une nouvelle baisse de rendement se profile sur les fonds euros, ces supports peuvent faire figure de valeur refuge. Trois types de fonds cohabitent : SCPI, OPCI et SCI. Comment choisir ?

La Fédération française de l’assurance pointe chaque mois la collecte grandissante en unités de compte (UC) : 30 milliards d’euros, soit 25% des cotisations sur les dix premiers mois de l’année 2019 ! Le score des UC immobilières ? La fédération ne le détaille pas. Mais l’engouement ne faiblit pas. Le courtier Eric Girault, fondateur de Mes-Placements.fr, catégorise « très clairement » les fonds immobiliers dans les best sellers des UC : « L’épargnant est accroché à la pierre. Et même si les rendements des fonds immobiliers peuvent baisser, eux aussi, cela restera beaucoup mieux que le fonds en euros ! » Daniel Collignon, directeur général de l'assureur Spirica, réalise la majeure partie de sa collecte en UC sur les supports immobiliers : « L’encours de Spirica est investi environ à 60% sur les fonds en euros. Sur les 40% d’UC, environ la moitié est investie sur des fonds immobiliers. »

1 - SCPI : la valeur sûre

La Société civile de placement immobilier est une structure ancienne, dont la genèse date du début des années 1970. Une SCPI possède des biens immobiliers, qu’il s’agisse de commerces, de bureaux ou de logements, qu’elle met en location. Elle perçoit ainsi des revenus locatifs qu’elle reverse aux épargnants ayant acheté des parts. Bref : de l’immobilier, à 100% ou presque. Principal atout : des performances régulières, la moyenne étant encore attendue au-dessus de 4% brut en 2019. Principaux inconvénients de la SCPI, achetée en direct : l’éventuel délai de revente des parts et le niveau de frais de souscription (5% à 12%).

Un rachat dans « un délai maximum de 2 mois »

Deux inconvénients gommés en cas d’investissement via l’assurance vie : « Nous garantissons les entrées et sorties sur les SCPI », explique l’assureur Daniel Collignon. « L’assureur est tenu [par le code de l’assurance] de permettre le rachat d’une UC dans un délai maximum de 2 mois, un délai qui est souvent réduit à 1 mois dans les conditions générales des contrats », complète Jean-Marc Peter, directeur général du gestionnaire de fonds immobiliers Sofidy.

« Le fait de gérer nous-mêmes ces entrées et sorties nous permet de limiter les frais de souscription, en évitant de multiples nouveaux achats et ventes de parts », ajoute Daniel Collignon. Via une assurance vie, les frais de souscription de SCPI naviguent plutôt autour de 3% à 7% selon les cas. Un bémol toutefois : certains assureurs compensent le « coût » du manque de liquidité de la SCPI en prélevant une partie du rendement annuel, parfois jusqu’à 15% des loyers annuels. Plus concrètement, pour une performance brute de 5%, le rendement net servi à l’assuré n’est dans certains cas que de 4,22%, ce qui représente 85% de la performance annuelle après application des frais de gestion du contrat (par exemple de 0,80%).

2 - OPCI : éternel challenger

« L’OPCI prend une place, mais pas LA place de la SCPI », glisse Eric Girault, de Mes-Placements. « La performance des OPCI est rarement linéaire. C’est plus un élément de diversification parmi d’autres, au sein d’un contrat. » La performance moyenne est en effet tombée à 1,2% en 2018 après avoir servi du 3,98% en 2017… Et pourtant, l’OPCI (organisme de placement collectif immobilier) a été créé fin 2005 pour remplacer la SCPI, à moyen terme. Principale innovation : 60% minimum d’actifs immobiliers, et 10% à 40% de « liquidités », autrement dit des actifs financiers. Daniel Collignon, de Spirica, reconnaît que ces fonds sont « plus difficiles à comprendre pour les épargnants, et cela se ressent sur la collecte ».

« Un fonctionnement plus proche d’une UC classique »

Les assureurs restent « assez demandeurs » d’OPCI selon Jean-Marc Peter, de Sofidy : « Ces derniers ont un fonctionnement plus proche d’un fonds en unité de compte classique. Par exemple, sur une SCPI, la valorisation est établie une fois par an, ce qui peut impacter les prix de souscription, alors que la valeur des SCI ou OPCI est mise à jour plusieurs fois par mois, ce qui intéresse les assureurs. » Les frais d’entrée des OPCI, via l’assurance vie ? De 2% à 3% environ, selon les fonds et les contrats.

3 - SCI : le nouveau « best seller »

Une société civile immobilière est une structure passe-partout, permettant d'acquérir à plusieurs un ou des biens immobiliers. Dans l’assurance vie, la SCI permet de créer d’importants fonds immobiliers. « Au sein des SCI, il faut distinguer les SCI traditionnelles, créées par les assureurs eux-mêmes, des fonds désormais catégorisés ‘‘autre FIA’’ (fonds d’investissement alternatif) gérés par un asset manager (gestionnaire d'actifs) extérieur, et pouvant être proposés par plusieurs assureurs », précise Daniel Collignon, de Spirica. « Grâce à leur allocation immobilière diversifiée, ces produits se vendent très bien. Aujourd’hui, plus de 50% de la collecte en UC immobilières est réalisée chez Spirica via les SCI. »

« Plus de 50% de la collecte en UC immobilières est réalisée via les SCI »

« La SCI est un fonds de fonds », illustre Jean-Marc Peter, qui a lancé la SCI Sofidy Convictions Immobilières en 2016. « Elle rassemble en son sein des club deals [investissement réunissant un nombre limité d’investisseurs, NDLR], des parts de SCPI, d’OPCI… Le risque, c’est l’empilement de frais. L’objectif du gestionnaire est d’éviter un trop gros empilement. Mais la SCI offre une très bonne diversification immobilière, ce qui en fait un support très précieux et pérenne. Grâce à une exposition à de nombreux types d’actifs et de zones géographiques, les risques sont mutualisés. » Daniel Collignon estime que cette nouvelle génération de SCI présente un double avantage : une importante diversification immobilière, au sein d’un même fonds, et « des frais d’entrée faibles en comparaison d’une SCPI, de l’ordre de 2% environ ».

Choisir le support selon son profil et son objectif

Le cadre de l’assurance vie permet de gommer la question de la difficulté de revente de la SCPI, ce qui met les trois familles de supports sur un pied d’égalité sur ce point. La SCPI, investie intégralement en immobilier non coté, se distingue toutefois par des frais d’entrée souvent plus élevés que sur les SCI et OPCI, mais aussi par des performances plus régulières. Conseil de Daniel Collignon, directeur général de Spirica : « Si l’épargnant possède un patrimoine immobilier significatif, la SCPI spécialisée lui permettra de diversifier son portefeuille selon sa sensibilité en investissant dans des thématiques variées (santé, bureaux, immobilier hors de France…). » A contrario, si vous n'avez pas encore d'immobilier en portefeuille, la SCI ou l'OPCI permettent de diversifier en investissant dans un seul fonds.