SCPI : 5 raisons pour investir via son assurance-vie

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Immeubles virtuels posés sur une main
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Forte de la stabilité de ses rendements, la pierre papier a le vent en poupe. Y compris dans l’assurance-vie, où les assureurs ajoutent de plus en plus d’immobilier dans leurs contrats. Et pour cause : investir dans des SCPI au sein d’une assurance-vie offre des avantages indéniables par rapport à une souscription directe. Revue de détail de ces points forts, mais aussi des quelques inconvénients à prendre en considération.

La comparaison sur ces dernières années parle d’elle-même : en 2011, la rémunération moyenne des fonds en euros dans l’assurance-vie s’établissait à 3%, 2,9 % en 2012, 2,8 % en 2013 pour « tomber » à 2,5% pour l’année 2014. Sur la même période, selon l’Aspim (Association française des sociétés de placement immobilier), le taux de distribution servi par l’ensemble des SCPI passait de 5,23% à 5,27%, puis 5,15% et enfin 5,08% en 2014. Pas étonnant dans ces conditions que de plus en plus d’épargnants lorgnent sur la pierre papier, SCPI en tête.

Dans son bilan de l’année 2014, l’Aspim s’enorgueillit d’ailleurs de la stabilité des rendements et d’une collecte nette record de plus de 2,9 milliards d’euros. Pas étonnant non plus que les assureurs intègrent de plus en plus de ces placements afin d’offrir à leurs clients des options pour diversifier leurs investissements sur des domaines comme l'immobilier, particulièrement apprécié des Français. Car il est en effet possible de souscrire à des SCPI dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie (dès lors que l’assureur en répertorie dans son catalogue) au lieu d’investir « en direct ». Cette tactique peut même revêtir un certain nombre d’avantages pour l’investisseur. Quelques inconvénients aussi, ou tout au moins des points à examiner avec vigilance. Inventaire des principaux points forts et points faibles d’un investissement en SCPI via un contrat d’assurance-vie :

Avantage n°1 : bénéficier de la fiscalité de l’assurance-vie

C’est l’atout principal d’un investissement immobilier au sein d’une assurance-vie. Exit la fiscalité des revenus fonciers et des plus-values immobilères prévalant lorsque l'on détient des parts de SCPI en direct. C’est la fiscalité de l'assurance-vie qui s’applique ici, tant au niveau des revenus que de la transmission. Avec un premier impact positif si l’épargnant n’a pas un besoin immédiat des revenus de ses parts de SCPI et choisit de les laisser sur son contrat. « Pas de retrait, pas de fiscalité », pourrait-on résumer, les dividendes étant directement réinvestis sur la SCPI elle-même ou le fond en euros (suivant les conditions du contrat). Ça n’est qu'au moment des rachats sur le contrat que la fiscalité de l'assurance-vie s'enclenche, avec son lot d'avantages. La situation « idéale » étant atteinte avec un contrat de plus de 8 ans : on peut alors opter pour un prélèvement forfaitaire libératoire (PFL) sur ses rachats de 7,5% et surtout bénéficier d’un abattement pouvant atteindre 4.600 euros voire 9.200 euros pour un couple (ou d’un avoir fiscal équivalent si l’on a choisi le PFL).

En savoir plus sur la fiscalité des revenus fonciers et celle de l’assurance-vie

Avantage n°2 : des investissements plus liquides

Autre gros point fort : l’assurance-vie a pour effet de rendre les investissements en SCPI plus liquides. Dans le cas d’un investissement direct, « si vous souhaitez revendre vos parts, il faudra passer par le marché secondaire ou la société de gestion trouvera pour vous un repreneur. Les délais peuvent être longs », explique-t-on chez le courtier mes-placements. Des délais réduits, car assumés par l’assureur. « Concrètement c’est lui qui porte les parts, pas le client. Ce qui permet de gommer les éventuels soucis de liquidité », confirme Emmanuelle Facchin, responsable commerciale chez LinXea. Attention toutefois au contenu exact du contrat, les compagnies d’assurance pouvant très bien instaurer des clauses de sauvegarde et autres délais en la matière. Comme dans le cas du contrat LinXea Avenir conçu par Suravenir, indiquant qu’« afin de préserver l’intérêt de ses souscripteurs, les arbitrages en sortie des supports SCI ou SCPI peuvent, exceptionnellement, être différés pendant une durée maximale de 6 mois ».

Avantage n°3 : plus accessible et plus souple

Dans le cadre d’une assurance-vie, les SCPI deviennent aussi des supports nettement plus accessibles, l’investissement en direct imposant des minima à la souscription beaucoup plus élevés, exprimés en nombre de parts. Exemples : la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine affiche un seuil de 5 parts, soit 1.300 euros pour une souscription en direct. Pour la SCPI Elysées Pierre, ce minimum grimpe à 100 parts, et un montant de 65.000 euros ! Dans le cadre du contrat LinXea Spirit, ces deux supports sont accessibles à partir de 50 euros (investissement minimum valant pour tous les supports du contrat). Plus accessibles, ils deviennent aussi plus flexibles quant à la perception des revenus. En effet, la rémunération des SCPI est invariablement versée trimestriellement. Or, avec son contrat, l’épargnant est en mesure d’organiser ses rachats comme il l’entend (libres ou programmés, au rythme qu’il souhaite).

Avantage n°4 : de possibles décotes sur le prix des parts

Dans certains contrats intégrant des SCPI, certains assureurs peuvent offrir une « décote » sur le prix d'acquisition des parts en direct. Et ce via une mécanique plus ou moins claire (achat des parts à une valeur de retrait et application de frais sur versement, la « décote » résultant de la différence entre ces deux éléments). Exemple : dans le contrat LinXea Avenir, Suravenir propose pour l’ensemble des SCPI présentes à son catalogue un prix d’achat représentant 97,5% du prix de souscription de la part communiqué par la gérance de la SCPI. Résultat : pour un même investissement, l’épargnant acquiert donc plus de parts de SCPI qu’en direct. Mieux : le rendement affiché de son investissement en sera mécaniquement amélioré.

Avantage n°5 : Délais de jouissance réduits

Dernier avantage notable, bien qu’un peu à la marge puisqu’il ne joue qu’au démarrage de l’investissement : des délais plus courts pour toucher les premiers revenus générés par les SCPI. En effet, en souscrivant des parts de SCPI en direct, un délai de jouissance s’applique, pouvant aller de 2 à 5 mois. Via l’assurance-vie, ce délai est nettement réduit, jusqu’à 1 mois suivant les compagnies d’assurance.

Des contraintes à ne pas négliger

Le bilan ne pouvait pas être uniquement en faveur de l’investissement immobilier via l’assurance-vie, qui présente tout de même quelques désavantages ou contraintes à prendre en considération. Premier point noir : des frais supplémentaires, qui viennent entamer la rentabilité des placements en SCPI. Ces frais peuvent être, selon les contrats, de différentes natures : frais de gestion diminuant le rendement, frais d’arbitrage ou de sortie, etc. Ce chapitre des frais dans le contrat d’assurance-vie (et ses annexes) est à étudier avec la plus grande attention tant les politiques pratiquées par les assureurs sont diverses. Exemple : certaines assurances-vie prévoient de ne reverser qu’une partie du rendement de certaines SCPI (85%)… d'autres instaurent des frais supplémentaires en cas de desinvestissement lors des 3 premières années, etc. Sans oublier d’ajouter les frais de gestion des unités de compte propres au contrat d’assurance-vie !

L’investissement en SCPI au travers de l’assurance-vie a aussi l’inconvénient d’offrir un choix nettement plus limité que dans le cadre d’une souscription en direct : l’Aspim comptabilise ainsi pas moins de 162 SCPI sur le marché alors qu’un contrat comptant parmi l’un des mieux « pourvus » en supports immobiliers comme celui de l’assureur Spirica (commercialisé sous l’appellation mes-placements Liberté ou LinXea Spirit) n’en répertorie que 17.

A savoir aussi : ne détenant pas directement les actifs investis dans son contrat d’assurance-vie (portés par la compagnie d’assurance), l’épargnant ne pourra pas espérer participer à la vie de la SCPI, voter aux assemblées générales, comme un associé peut le faire. Dernière différence notable : l’investissement en SCPI via l’assurance-vie ne peut se faire qu’au comptant, alors que, comme on le note chez un courtier, la souscription directe peut se financer à crédit, « avec la possibilité de déduire les intérêts du prêt de vos revenus ».

Voir des exemples de contrats d'assurance-vie proposant des supports immobiliers

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Philippe GUILBERT

© cbanque.com / PG / Juin 2015