En cas de fuite d’eau, d’infiltration et autres problèmes de canalisation qui dégradent un logement, c’est au responsable du sinistre, et à son assureur, de financer la remise en état. Pour les habitations en location, déterminer les responsabilités peut virer au casse-tête.
La fuite d’eau est l’incident qui survient le plus couramment dans les logements. Selon le rapport 2018 de la Fédération française de l’assurance (FFA), sur les 10 000 sinistres gérés chaque jour par les adhérents de la FFA et qui concernent l’habitation, 4 030 font suite à un dégât des eaux. En deuxième position, les événements climatiques sont mis en cause dans seulement 1 550 incidents.
Il est ainsi fréquent qu’un robinet mal fermé, qu’une fuite sur une canalisation ou qu’une infiltration par le toit dégrade un logement et ses équipements. Bien que fréquente, la gestion d’un dégât des eaux peut être complexe surtout s'agissant des biens en location. En effet, selon l’origine de l’incident – l’emplacement de la fuite mais aussi ce qui l’a causée – c’est au locataire, à son propriétaire ou bien à la copropriété de prendre en charge les réparations.
La couverture dégâts des eaux prévue dans l’assurance habitation
Pour rappel, l’assurance habitation ou multirisques habitation (MRH) est obligatoire pour les locataires et les copropriétaires. Celle-ci intègre a minima une protection contre le risque d’incendie et contre les dégâts des eaux. Attention toutefois aux exclusions de garantie. Les dommages qui font l’objet d’une indemnisation résultent généralement d’une fuite, d’une rupture de canalisation ou du débordement d’un lave-vaisselle, lave-linge ou d’une baignoire par exemple. L'indemnisation dépend des frais engagés, des résultats de l’expertise et des modalités prévues dans le contrat.
A l’inverse, les dommages liés à la condensation ou l’humidité ou liés à un autre liquide que l’eau, comme le fioul, ne font pas l’objet d’une prise en charge dans ce cadre. Facultative pour les propriétaires (hors copropriété), l’assurance habitation, et donc la couverture dégâts des eaux qui est une garantie de base dans les contrats MRH, reste vivement conseillée.
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Une fuite liée à la vétusté du logement : c’est au propriétaire de payer
Mais voilà, ce n’est pas parce que l'occupant du logement endommagé est assuré qu'il doit régler tous les dégâts des eaux. Ainsi, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 encadrant les rapports locatifs dispose en effet que le locataire doit « prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives […], sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». Autrement dit, si à l’installation du locataire, la plomberie était défaillante et c’est ce qui a causé l’inondation, les réparations incombent au propriétaire.
A ce propos, le Code civil est également clair. « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives », détaille l’article 1720. Le suivant, l’article 1721, précisant même que « tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage » sont à la charge du propriétaire quand bien même « le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail ». Egalement, si les biens du locataire sont détériorés à cause de ce sinistre, « le bailleur est tenu de l’indemniser ».
De plus, si c’est au propriétaire du bien de financer les travaux, le locataire ne doit en aucun cas prendre les devants, en contactant un plombier sans en informer au préalable le bailleur. S’il procède ainsi, le propriétaire pourrait ne pas être tenu de rembourser le locataire. C’est en effet le sens de la décision prononcée en septembre 1999 par la Cour d’appel de Versailles à l’encontre d’une locataire qui avait entrepris des travaux sans l’accord de son loueur.
Si, dans ce cadre, le locataire est victime d'un dégât des eaux, il doit contacter son assureur dans les 5 jours qui suivent le sinistre ou sa découverte. Si le contrat MRH le prévoit, il enverra un plombier pour rechercher la cause du sinistre et effectuer les réparations. C'est ce professionnel qui pourra notamment indiquer si la fuite provient de la vétusté de la plomberie et donc que le dégât des eaux doit être pris en charge par le propriétaire ou son locataire.
Mauvais usage ou usure non réparée : le locataire est responsable
Si le dégât des eaux fait suite à une dégradation due au fait que le locataire n’a pas entretenu les équipements mis à sa disposition ou s’il en a fait une mauvaise utilisation, les frais de réparation sont à sa charge. Concrètement, c’est le cas si la fuite est causée par un joint non changé, si le locataire n’a pas procédé à la révision annuelle de la chaudière (qui est de sa responsabilité) ou, autre exemple, si les toilettes ou l'évier ont débordé parce que l'occupant des lieux y a jeté des produits qui ont fini par boucher ou dégrader les conduits.
Dans ce cas-là, le locataire doit quand même informer de l’incident son propriétaire ou l’agence immobilière qui gère la location du bien. Il convient également de prévenir les voisins ainsi que le syndicat de copropriétaires afin de remplir éventuellement un constat amiable si le dégât des eaux les affecte également. Ensuite, pour prétendre à une indemnisation, il est nécessaire de prévenir l’assureur dans les 5 jours. Il s’agit du délai minimum légal, qui peut contractuellement être un peu plus long.
Si un voisin est impliqué (ou victime), il faut remplir un constat amiable avec lui - il ressemble à celui pour un accident de la route -, le signer et l'envoyer à l'assureur. Il est vivement recommandé de rassembler des pièces justificatives (prendre en photo les dommages, rechercher les factures et justificatifs d'entretien...) pour être indemnisé au mieux.
Dégât dans les parties communes : c'est à l'assurance de la copro d'intervenir
Autre cas de figure : la fuite, le débordement ou l’infiltration a pris naissance dans les parties communes de votre immeuble. Dans ce cas, il faut se retourner contre la copropriété. Elle a dû souscrire en son nom une assurance servant à indemniser les victimes des dommages causés dans les parties communes.
Victime de la fuite d'eau d'un voisin : c'est lui qui paie
De la même façon, si la détérioration provient d’un dégât des eaux chez un voisin, c’est à lui, ou son assureur, d’en assumer les frais, que sa responsabilité soit ou non avérée. C'est ce qu'a rappelé la Cour de cassation en avril 2018 : « Chacun est « gardien » de son habitation et responsable « de plein droit », c'est-à-dire sans circonstances particulières, des dommages qu'elle peut causer », expliquait-elle dans le cadre d'un litige suite à une infiltration d'eau dont l'origine demeurait indéterminée. Il reste néanmoins indispensable que l'ensemble des personnes concernées remplissent un constat amiable afin de décrire le sinistre à leur compagnie d’assurance respective. Chacun devant ensuite l'envoyer à son assureur.
La convention Irsi pour simplifier la gestion des sinistres à plusieurs
Depuis juin 2018, la nouvelle Convention d'indemnisation et de recours des sinistres immeubles (Irsi) codifie, pour les assureurs, la gestion des sinistres comme le dégât des eaux et l'incendie, impliquant plusieurs personnes et dont le montant des dommages est inférieur à 5 000 euros. Cette convention prévoit que c'est à l'assureur de l'occupant du bien sinistré de gérer la prise en charge du sinistre. Précisément, si le préjudice est inférieur à 1 600 euros hors taxes, c'est à lui de verser les indemnisations, que son client soit responsable ou non. Si la somme en jeu se situe entre 1 600 et 5 000 euros HT, le gestionnaire est alors tenu de réaliser une expertise pour le compte de l'ensemble des compagnies d'assurance impliquées. En test jusqu'à la mi-2020, cette Convention a pour but d'améliorer une convention précédente (CIDRE), qui entrainait de fréquentes résiliations, par les assureurs, de clients victimes des dégâts des eaux de leurs voisins.
