Epargne : quel placement pour préparer un achat immobilier ?

Une maison et une calculatrice
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Vous comptez acheter votre résidence principale dans les années à venir ? Tour d'horizon des placements à privilégier pour vous constituer l'apport personnel que vous réclamera votre banquier pour emprunter.

PEL : choix naturel, mais pertinent ?

Plan d’épargne-logement. A l’image du CEL (Compte d’épargne-logement), le nom du PEL en fait le produit dédié à l’achat immobilier. Mais le PEL a perdu tous les atouts qui en ont fait un « tube » lors des années 2014-2016. Le taux garanti de 2,50%, l’absence d’impôt sur le revenu, l’éventualité d’une prime d’Etat : à oublier ! Ouvrir un PEL aujourd’hui, c’est un taux de rémunération brut de 1%, soumis à l’impôt sur le revenu dès la première année – soit 0,70% « net » avec la flat tax -, et sans possibilité d’obtenir une prime d’Etat, supprimée en 2018.

Malgré tout, le dernier rapport de l’Observatoire de l’épargne réglementée (OER) recense 700 000 ouvertures de PEL en France en 2018. Et 1,7 million en 2017, alors que le taux était déjà tombé à 1%. L’OER constate certes que la tendance est aux fermetures de PEL - 1,1 million de PEL en moins en 2018 – mais certains Français souscrivent toujours ce produit d’épargne-projet.

A raison ? Actuellement, ouvrir un PEL en vue d’un projet immobilier n’a qu’un très faible intérêt. Sa rémunération nette (0,70%) est inférieure à celle du Livret A (0,75%) alors qu’il est nécessaire de bloquer son épargne pendant 2 ans minimum pour bénéficier de ce taux. Quid des droits à prêt du PEL ? Le taux du prêt PEL est de 2,20% pour les nouveaux plans : un taux bien supérieur à ceux pratiqués pour le crédit immobilier ! Sauf rebond des taux, aujourd’hui improbable, le prêt PEL n’est donc pas à conseiller.

En revanche, si vous possédez un « vieux » PEL rémunéré à 2% voire 2,50%, non soumis à l’impôt sur le revenu jusqu’à son 12e anniversaire, vous pouvez profiter de l’aubaine pour y placer une partie de votre épargne en vue de l’achat. Tout dépend si vous avez besoin de cette épargne pour votre projet immobilier : si vous pouvez vous passer du pécule épargné sur votre PEL à 2,50%, vous avez probablement intérêt à conserver ce plan durablement. Car tout déblocage est définitif.

Verdict : ouvrir un PEL en vue d’un achat immobilier est à déconseiller. Abonder un « vieux » PEL bien rémunéré peut être une bonne option, si vous prévoyez dans tous les cas de casser votre plan pour votre projet immobilier.

Assurance vie : l’atout souplesse

L’entrée en vigueur de la flat tax rompt l’image d’un produit de moyen voire de long terme : souscrire une assurance vie pour retirer son argent 2 ou 3 ans plus tard, au moment de l’achat immobilier, n’est pas pénalisant, fiscalement parlant. C’est le prélèvement forfaitaire unique (17,2% de cotisations sociales + 12,8% d’impôt sur le revenu, soit 30% au total) qui s’applique à vos gains, pour tout retrait avant 8 ans de détention. Comme pour la quasi totalité des produits d’épargne.

Par ailleurs, l’assurance vie permet d’effectuer des retraits partiels, et les fonds sont disponibles en une semaine, ou une quinzaine de jours en cas de clôture du contrat, après la demande à l’assureur. A défaut d’être totalement « liquide », comme un livret, l’assurance vie a l’avantage de la souplesse.

Attention toutefois à bien choisir le contrat et les supports financiers : si votre objectif est de retirer votre mise dans 2 à 3 ans, mieux vaut parier à 100% sur le fonds en euros (support sans risque, avec une garantie en capital). Et mieux vaut éviter les contrats prévoyant des frais d’entrée ou de versement, qui rogneraient le peu de gains envisageables sur cette courte période.

Verdict : un placement adéquat pour un projet d’achat immobilier, à condition toutefois de choisir son assurance vie en conséquence. Deux critères : un fonds en euros rémunérateur et un contrat à frais réduit.

Compte à terme : l’alternative oubliée

Lorsqu’il s’agit d’égrainer les placements disponibles, les comptes à terme (CAT) n’apparaissent pas comme une évidence. Pourtant, pour un projet d’acquisition de résidence principale, sur un horizon de 2 ou 3 ans, le compte à terme répond aux critères : une somme immobilisée jusqu’à l’achat, placée sur un support sans risque, dont la rémunération est connue à l'avance.

Malheureusement, le taux de rémunération moyen des CAT décolle rarement au-delà de 1% sur la durée globale du placement. Et une contrainte subsiste : il faut décider dès la souscription de la durée du CAT, alors qu’un projet immobilier peut prendre du temps… ou subitement se concrétiser. Deux exceptions, dans le paysage des comptes à terme : les CAT des banques filiales des constructeurs automobile, accessibles en complément de leurs livrets d'épargne. Le CAT Distingo, de PSA Banque, et Pepito, de RCI Bank and Services, affichent tous deux une rémunération progressive, qui augmente chaque trimestre. Jusqu'à 1,50% brut garanti sur 3 ans pour Pepito, le plus rentable des deux sur cette durée. Les gains sont là encore soumis à la flat tax.

Verdict : une alternative parfois intéressante au fonds en euros de l’assurance vie.

Livrets d’épargne : en cas de projet à très court terme

Un Livret A et un LDDS, par exemple, peuvent vous permettre d’accumuler jusqu’à 34 950 euros de dépôts, rémunérés à 0,75% net de toute fiscalité. De quoi présenter un petit apport personnel, en sachant toutefois que la banque tiendra à ce que vous conserviez un matelas d’épargne de précaution.

Verdict : à utiliser en complément d’un compte à terme ou d’une assurance vie, en cas de projet d’acquisition pouvant se concrétiser rapidement.

Placements risqués : en cas de projet à long terme

Investir en actions ou sur des fonds d’investissement pour s’acheter sa résidence principale ? Pourquoi pas, mais à condition de prendre des risques mesurés, et si votre projet immobilier s’inscrit plutôt sur le long terme, sur un horizon supérieur à 5 ans par exemple. Car l’épargne placée sur un PEA, un compte-titres ou même sur les unités de compte de l’assurance vie (sans garantie en capital) peut vous générer des plus-values… comme perdre une partie de sa valeur. Risqué !

A noter : l’épargne salariale placée sur un Plan d’épargne entreprise (PEE) peut être débloquée en cas d’acquisition de la résidence principale. Si vous possédez un PEE, veillez éventuellement à sécuriser votre allocation à l’approche de l’achat immobilier, afin de vous assurer du montant disponible.

Verdict : à éviter, sauf pour un projet à long terme. Ou pour une petite partie de votre épargne.

L’apport personnel est-il vraiment nécessaire pour emprunter ?

Est-ce nécessaire de s’échiner à se constituer un important apport personnel, ou faut-il uniquement veiller à maintenir son compte courant à flot pendant plusieurs mois afin de présenter un profil de « bon client » à la banque ? En cette période de baisse des taux d’emprunt, et d’allongement des durées de prêt, jusqu’à 25 ans ou plus, le taux d’apport personnel est clairement en baisse. Selon le régulateur bancaire (ACPR), les emprunteurs financent actuellement plus de 87% de leur acquisition via un prêt bancaire. Autrement dit, l’apport représente moins de 13% de la valeur du bien immobilier. Contre 21% en 2012 ! Toujours selon l’ACPR, en 2018, les ménages qui deviennent propriétaires pour la première fois - « primo-accédants » - affichent un « taux d’apport » inférieur à 10% !

« Les taux d’apport personnel descendent à des niveaux jamais observés »

L’observatoire Crédit Logement-CSA, référence du secteur, confirme : « Les taux d’apport personnel des emprunteurs descendent en effet à des niveaux jamais observés par le passé : les établissements bancaires peuvent ainsi répondre à la demande de ménages jeunes et/ou modestes, faiblement dotés en apport personnel, et qui n’auraient pu sans cela réaliser leurs projets immobiliers, même aux conditions de crédit exceptionnelles qui leur sont proposées. »

Nul besoin, donc, de présenter un apport personnel conséquent avant de vous lancer dans votre projet immobilier. Mais attention ! « Les écarts de taux entre les profils se creusent à nouveau… », prévient Sandrine Allonier porte-parole de Vousfinancer. « Une banque vient même de décider de ne plus prendre les dossiers sans apport dans certaines régions, jusqu'à mi-septembre, avec prolongation possible… Les banques ciblent toutes les clients haut-de-gamme. » Bref, un apport conséquent n’est pas nécessaire… mais il reste important de prévoir un pécule suffisant pour couvrir les frais d’acquisition (ou « frais de notaire ») et pour conserver un matelas d’épargne de précaution (3 à 6 mois de revenus). Surtout si vous présentez un dossier prévoyant un taux d’endettement proche du fameux « seuil des 33% ».

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© cbanque.com / BL / Août 2019