Prêt à taux zéro : les contraintes insoupçonnées

Votre projet d’achat immobilier ou de construction est éligible au PTZ ? Une aubaine ! Ce crédit sans intérêts d’emprunt permet d’alléger les mensualités. Mais vous vous engagez aussi dans un remboursement plus contraignant. Ce qu’il faut savoir.

Elargi, resserré, puis à nouveau élargi, puis recentré sur certaines zones ou opérations… Le Prêt à taux zéro, ou PTZ, a une forme mouvante. Cependant, depuis près d’une décennie et le lancement du « PTZ+ », il permet chaque année à des dizaines de milliers de Français - parfois des centaines de milliers – d’acheter leur résidence principale grâce à un financement moins coûteux.

Plus concrètement, quand vous obtenez un Prêt à taux zéro, vous souscrivez un crédit immobilier sur deux « lignes » ou plus : d’une part un PTZ, sans intérêts, de l’autre un prêt bancaire classique, avec un taux fixé selon les conditions de marché, et éventuellement d’autres prêts annexes. Le montant du Prêt à taux zéro dépend à la fois du type de projet – neuf ou ancien – et de la zone géographique mais, dans ses conditions actuelles, il ne dépasse jamais 40% du montant global de l’opération. Bref, il s’agit d’un montage avec deux prêts distincts. Et l’un des deux s’avère avantageux mais plus contraignant que l’autre…

Moduler vos échéances ? (Presque) impossible

Vous avez emménagé dans le bien neuf ou rénové financé à l’aide du PTZ… quand survient un événement baissant vos revenus de façon drastique. Est-il possible de moduler, temporairement, vos échéances de remboursement, quitte à les relever plus tard ? Avec un crédit bancaire classique, oui, à condition que l’offre de prêt prévoit cette option. Avec un Prêt à taux zéro, non : les banques refusent quasi systématiquement d’intégrer une clause de modulation dans les contrats de prêt prévoyant plusieurs lignes de crédit, pour des raisons techniques.

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Renégocier votre crédit ? Possible mais compliqué

Vous avez signé votre crédit en 2015, avec un PTZ, et les taux toujours plus bas annoncés dans les médias vous attirent ? Effectivement, si le prêt bancaire lié à votre PTZ affiche un taux d’intérêt de 2,50%, sur 20 ans, les taux actuels de 1,50%, sur la même durée, sont alléchants ! Mais mieux vaut éviter de perdre le bénéfice de votre PTZ…

Pouvez-vous donc changer de banque, pour le crédit immobilier principal, tout en conservant votre PTZ dans la banque initiale ? En théorie, oui : pour les PTZ conclus depuis juin 2011, la législation est favorable à l’emprunteur, qui peut racheter l’ensemble de ses crédits à l’exception du PTZ. Reste une nuance : la réglementation et la jurisprudence font aussi référence aux termes de l’offre de prêt, ce qui ouvre la porte à une éventuelle bataille juridique. L’alternative ? Demander un réaménagement de crédit à votre banque, en menaçant de partir à la concurrence : si votre dossier est bon, vous devriez obtenir une baisse de taux et un contrat de crédit amendé par avenant.

Plus d’infos : Comment racheter son prêt immobilier avec un PTZ ?

Vous déménagez ? Un transfert de PTZ possible, sous conditions

Vous devez déménager et vous comptez revendre votre résidence principale ? Pas de panique : vous n’allez pas devoir payer des intérêts sur votre Prêt à taux zéro… En revanche, vous n’avez pas le droit de solliciter un crédit immobilier intégrant un PTZ pour le nouveau logement. Il faut donc rembourser intégralement le crédit initial, avec le produit de la vente, et demander un nouveau crédit, sans PTZ, pour le nouveau bien.

La réglementation peut tout de même vous permettre de continuer à profiter du PTZ, sous certaines conditions. Vous pouvez demander un transfert du Prêt à taux zéro d’un bien vers un autre, dans les conditions initiales, donc en restant dans la même banque prêteuse. Première condition : la nouvelle acquisition doit remplir les conditions d’éligibilité au PTZ (zones, travaux, logement neuf...) si vous remboursez votre crédit depuis moins de 6 ans. Cette condition au transfert s’applique sans limitation de durée pour les PTZ conclus jusqu’en 2015. Seconde condition pour obtenir le transfert : l’accord de la banque, celle-ci pouvant s’opposer au transfert si l’opération dégrade « significativement » son niveau de garantie, bref si l’opération d'achat-revente vous fait courir un risque de difficultés de remboursement.

Financer une extension en allongeant la durée ? Impossible

Vous avez signé un montage financier intégrant un PTZ en 2016 pour acquérir un logement neuf. Trois ans plus tard, celui-ci s’avère trop petit pour les besoins familiaux et vous envisagez une extension. Est-il possible de revoir le montage financier de façon à financer cette extension, sans trop augmenter les mensualités ? Bref : revoir l’ensemble du montage, en allongeant la durée, sans toucher au PTZ.

Confronté à cette problématique, un lecteur de cBanque a obtenu une fin de non recevoir de sa banque. « Cela va être très compliqué », confirme Cécile Roquelaure, directrice des études d’Empruntis. « Augmenter l’enveloppe de financement pose la question du tableau d’amortissement, du TAEG [taux annuel effectif global], de l’assurance, de la prise de garantie… Effectivement les banques vont privilégier un nouveau crédit beaucoup plus simple à mettre en œuvre, PTZ ou pas d’ailleurs. » En clair : soit un crédit supplémentaire, sans toucher à l’ancien, mais qui va alourdir les mensualités. Soit racheter l’ensemble du montage initial, pour en créer un nouveau, ce qui implique alors la perte du bénéfice du taux zéro.

Louer votre ex-résidence principale ? Possible sous conditions

Vous déménagez ? Mais vous envisagez de conserver votre bien acquis à l’aide du PTZ pour le louer ? C’est possible, mais dans des conditions très restrictives ! Le bail doit notamment respecter certains plafonds de loyers et de ressources pour les locataires, et ne doit pas excéder 6 ans. La location n’est en outre permise que si votre déménagement est contraint, par exemple pour cause de mobilité professionnelle, de divorce, de chômage de plus de 1 an, etc.

Ces conditions s’appliquent pour toute la durée de remboursement du PTZ pour les contrats signés jusqu’en 2015, et pour les 6 premières années de remboursement pour les contrats signés depuis janvier 2016. Vous devez par ailleurs nécessairement prévenir votre banque de cette mise en location. Si vous ne respectez pas ces conditions, la sanction sera le remboursement anticipé du Prêt à taux zéro.