Location saisonnière : mieux vaut investir au Mans qu'au Cap Ferret !

Une maison et un stylo
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Avec les plateformes collaboratives, louer son appartement est devenu facile. De quoi inciter certains investisseurs à préférer la location saisonnière à la location annuelle. Toutefois, selon l’emplacement du logement acquis, les propriétaires mettront plus ou moins de temps à rentrer dans leurs frais : de quelques années à plusieurs décennies selon le comparateur en ligne de locations de vacances Hometogo.

Hometogo, qui agrège notamment des plateformes comme Booking, Airbnb ou encore Tripadvisor, vient de dévoiler la 4ème édition de son baromètre dédié à l’investissement immobilier saisonnier. Se basant sur le prix moyen de la location journalière dans 59 pays, le moteur de recherche a dressé un classement des villes où la location saisonnière est la plus rentable. Pour calculer le retour sur investissement, l’étude prend en compte les éventuelles restrictions sur le nombre de jours de mise en location. Par contre, elle ne tient compte ni de la fiscalité des loyers perçus (voir plus bas), ni des différents frais comme la taxe foncière ou l’entretien du logement.

Les villes propices à l’immobilier saisonnier

Conclusions principales : mieux vaut investir dans les villes de taille moyenne et fuir les stations balnéaires très prisées où les prix de l’immobilier s’envolent. Ce n’est donc ni en investissant sur la Côte d’Azur ni en jetant son dévolu sur un appartement proche de la côte atlantique que les particuliers feront la meilleure affaire. C’est au Mans, chef-lieu de la Sarthe, qu’il faut investir, selon Hometogo.

Au Mans, un bien immobilier d’une superficie de 62 m2 – surface moyenne des logements proposés à la location - est rentabilisé après 5,7 ans de location saisonnière. Les raisons de cette première place : le prix de l’immobilier attractif - le mètre carré s’y vend en moyenne 1 340 euros – et un prix moyen de la location journalière élevé (122 euros par jour). Le Mans est suivi de près par Carcassonne où il faut louer son logement 6,5 ans, à 96 euros la nuitée, pour amortir un bien de 79 m2. Porquerolles (8,1 ans pour 49 m2), Clermont-Ferrand (9,1 ans pour 38 m2) et le Cap d’Agde (10,4 ans pour 44 m2) complètent ce quintette gagnant.

A l’inverse, rentabiliser un bien sur la côte atlantique nécessitera beaucoup plus de patience. Car si le prix moyen de la location saisonnière est attractif, le coût de l’immobilier y atteint des sommets. Au Lège-Cap-Ferret – ville où il faut louer le plus longtemps pour amortir son bien – les propriétaires doivent en moyenne attendre 27,7 ans de location, à raison de 187 euros par jour, pour rembourser l’achat d’un bien immobilier de 85 m2. Avec 26,1 ans, le retour sur investissement à Quiberon est semblable. La ville prisée des surfeurs, Hossegor, arrive en troisième position (22,5 ans pour 83 m2).

Quelle fiscalité pour les locations saisonnières ?

Sauf dans le cas de loyers tirés de la location d'une partie de sa résidence principale – à condition qu’ils n’excèdent pas 760 euros par an – les loyers perçus sont fiscalisés. Ils doivent être déclarés dès le premier euro aux impôts en tant que bénéfices industriels et commerciaux. Les bailleurs saisonniers, louant leur bien à une clientèle de passage, doivent également s’acquitter de cotisations sociales dès lors que les recettes dépassent 23 000 euros par an (pour 2018).

Athènes, capitale la plus rentable

L’étude ne s’arrête pas au seul périmètre de la France. Elle compare également la rentabilité des locations saisonnières dans les différentes capitales européennes. Sans réelle surprise, c’est à Athènes que la location est le plus rentable. Prisée des touristes internationaux, la Grèce a vu le prix de son parc immobilier fondre depuis 2008, de 30% à 50% selon les régions, comme le soulignait Le Monde le mois dernier. Résultat, 15,3 ans après l’achat d’un bien de 76m2 à Athènes, celui-ci est rentabilisé en le louant 82 euros par jour. Un bien immobilier type est amorti en moyenne en 17,9 ans à Berlin et en 21,3 ans à Bruxelles, toujours selon Hometogo.

A l’inverse, investir à Copenhague et Amsterdam nécessite de louer pendant 40 ans son logement avant de le rentabiliser. Mais c’est à Londres que le pari est le plus hasardeux. Avec un prix au mètre carré qui flirte avec les 15 000 euros, il faut mettre en location son bien pendant 63 ans pour le rembourser. A ce tarif, mieux vaut opter pour la capitale française : 33 ans de location à 131 euros la nuitée pour amortir son 71 m2 à Paris.

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