Hausse des prix : est-ce encore le moment d'emprunter ?

Des clés et des maisons
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L’inflation repart. A 2,1% en juin, elle est désormais supérieure aux taux d'intérêt des crédits immobiliers. Mais, mauvaise nouvelle, les prix des logements connaissent également une forte progression. Dans ces conditions, que devez-vous faire : acheter ou reporter votre projet immobilier ? Eléments de réponses.

L’inflation est généralement vue comme une bonne nouvelle pour les emprunteurs. Elle vient contrer un taux d’intérêt élevé et permet de se désendetter facilement. En effet, pour les économistes, l’inflation est souvent le signe d’une reprise de l’activité économique, d’une baisse du chômage et d’une progression des salaires. Les revenus des emprunteurs progressant chaque année, leur pouvoir d'achat immobilier augmente. Au fil des années, il devient également plus facile de rembourser ses mensualités de prêt. « Quand je paie 2% d’intérêt mais que mes revenus n’augmentent pas, le coût réel de mon emprunt ne baisse pas. En revanche, j’ai connu des périodes où les taux d’intérêt étaient supérieurs à 10% mais avec une inflation à 13%, les ménages se désendettaient chaque année », témoigne ainsi Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Cafpi.

Les taux immobiliers en-dessous de l’inflation

Toutefois comme nous le faisait récemment remarquer Stéphane Déo, stratégiste à La Banque Postale Asset Management, « l’inflation actuelle est une ''mauvaise'' inflation » due à la hausse des prix du pétrole mais n'entraîne pas de progression des salaires. En d'autres termes, la présente hausse des prix n'est pas positive pour les ménages puisqu'elle ne leur permet pas d'accroître leur pouvoir d'achat.

Il y a toutefois une bonne nouvelle pour les emprunteurs. Cette inflation n'étant pas le signe d'une reprise économique franche, la BCE ne prévoit pas d'infléchir de suite sa politique monétaire et de remonter ses taux directeurs. Son tour de vis n'est pour l'heure pas attendu avant l'été 2019. En conséquence, les taux d'intérêt des crédits immobiliers devraient rester attractifs pour les prochains moins. « Actuellement, nous sommes presque revenus au plus bas de 2016 », note ainsi Philippe Taboret. Dans sa dernière météo des taux, le courtier explique avoir négocié des prêts à 0,95% sur 15 ans, 1,25% sur 20 ans et même 1,30% sur 25 ans en ce début de juillet.

Pour 2019, le directeur général adjoint de Cafpi table en conséquence sur une « lente et faible progression » des taux. Ces derniers ne remonteraient pas de plus d'un demi point d'ici fin 2019. Selon lui, le moment est, de fait, particulièrement propice à l’endettement. « Même si j’ai de l’épargne, il est préférable d’emprunter pour profiter d’un crédit pas cher », note-t-il. « Ainsi lorsque que la croissance reviendra, je pourrai placer mes liquidités avec une rémunération attractive, quand parallèlement le coût de mon crédit restera, lui, le même, étant donné que les taux d’intérêt sont fixes en France ».

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Une capacité d’achat mise à mal par le prix de l'immobilier

Toutefois, ce n’est pas le taux d'intérêt qui fait naître l’envie de devenir propriétaire. Chaque année, sur les quelques 800 000 transactions immobilières dans l’ancien, le courtier estime qu'il y aurait environ 550 000 achats incompressibles. Motivés par un projet de vie, l’arrivée d’un enfant, un divorce, un nouvel emploi, ces particuliers doivent se loger et ne peuvent donc pas décaler leur achat. « Même si cela les impacte, la majorité des gens ne tiennent compte ni de l’inflation, ni des taux d’intérêt », souligne en ce sens Philippe Taboret. Seul élément pouvant les freiner : les prix de l’immobilier. Un ménage ayant besoin d’un 4 pièces ne va pas investir si son pouvoir d’achat immobilier ne lui permet d’acquérir qu’un 2 pièces. De même si, pour accéder à la propriété, un couple doit s’éloigner considérablement de son lieu de travail, il préférera probablement rester locataire.

Or, le marché immobilier étant tendu dans les plus grosses métropoles, ces cas de figure se présentent de plus en plus. En juin 2018, le prix du mètre carré à Bordeaux a bondi de 24% sur un an. A Lyon, la progression est de 12%. A Paris et à Rennes, la hausse est également marquée, à respectivement +4% et +5%. Un saut également nourri par les taux d'intérêt. Ces derniers étant bas, la capacité d'emprunt des ménages reste élevée, permettant aux vendeurs de maintenir les prix au plus haut. Résultat concret, le mois dernier, les emprunteurs ont pu acheter 13 m2 de moins à Bordeaux et 7,50 m2 en moins à Lyon par rapport à juin 2017, d’après Cafpi. « C’est une pièce, voire une chambre, en moins ! » souligne Philippe Taboret.

En résumé, il n'y a pas de réponse toute faite. Deux vents contraires soufflent actuellement sur le marché immobilier. D'un côté, la faiblesse des taux d'intérêt facilite l'endettement. Il est effectivement possible de négocier avec son banquier des conditions d'emprunt avantageuses. Mais, de l'autre côté, la hausse des prix de l'immobilier dans les zones tendues peut contraindre les ménages plus modestes à recalibrer leur projet (baisse de la surface, éloignement du centre ville...) voire à y renoncer.

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