Défiscalisation : ce qu'il faut savoir avant d'investir sur les SCPI fiscales

Une maison virtuelle
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SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI de déficit foncier, SCPI Girardin, etc. Cette famille de fonds immobiliers permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sans investir en direct dans l’immobilier. Mais la démarche possède ses propres contraintes.

Deux grandes familles de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) cohabitent : les SCPI dites « classiques » ou « de rendement » d’une part, les SCPI « fiscales » d’autre part. Selon les statistiques de l’association professionnelle du secteur, l’Aspim, les SCPI classiques, principalement investies dans l’immobilier d’entreprise, constituent près de 92% de la capitalisation des SCPI en France. Les fonds immobiliers fiscaux se partagent donc les 8% restants. Plus de la moitié de la capitalisation des SCPI fiscales est investie sur des SCPI de type Scellier ou Pinel, dont 45% sur le Scellier, dispositif d’incitation fiscale ayant précédé le Duflot et le Pinel.

Comparées à l’investissement locatif en direct, les SCPI fiscales ont l’avantage de permettre des mises modérées. En pariant sur une SCPI Pinel, un investisseur peut donc acheter des parts pour quelques centaines ou milliers d’euros, et profiter d’une réduction d’impôt équivalente à 2% du montant de souscription pendant 6 ou 9 ans (1).

Un rendement plus faible et plus aléatoire

Toutefois, comme pour les SCPI classiques, ces sociétés civiles font l’objet de frais de souscription, de cession, réglés en une fois, et de frais de gestion annuels. Or, à la différence des SCPI d’entreprise, les SCPI fiscales sont investies sur des logements et affichent par conséquent des performances plus aléatoires, d’une société à une autre, souvent loin des plus de 4% annuels affichés par les « SCPI de rendement ».

« Ces SCPI à vocation fiscale offrent des rendements (taux de distibution), 2 à 3 ans après leur création, qui se situent entre 1,5% à 2% hors fiscalité », juge Renaud Capelle, directeur immobilier adjoint de l’UFF, banque conseil en gestion de patrimoine. A titre de comparaison, Renaud Capelle estime le rendement de l’immobilier locatif en Pinel en direct à « 2,5% ou 3% brut, sans compter l’avantage fiscal », l’UFF commercialisant ces deux types de placement.

Des difficultés à revendre les parts

Comme pour l’investissement Pinel en direct, le propriétaire doit s’engager à louer pendant une durée minimale. A défaut, il perd le bénéfice de l’avantage fiscal. Il est donc nécessaire de conserver ses parts de SCPI un minimum de 6 ou 9 ans pour profiter de la réduction d’impôt Pinel.

L’investisseur doit cependant anticiper un horizon de placement plus lointain en défiscalisant via une SCPI selon Renaud Capelle : « Une SCPI fiscale à capital fixe a une durée de vie d'environ 15 à 18 ans car, au-delà de l’engagement de location, il faut prendre en compte les phases de constitution et de liquidation de son patrimoine. » L'horizon de placement doit donc « être appréhendé sur au moins 15 ans », selon le dirigeant de l'UFF, car « le marché secondaire [celui de la revente de parts, NDLR] est quasi inexistant ».

Des contraintes pas nécessairement rédhibitoires, les fonds fiscaux (FIP et FCPI) présentant par exemple le même type d’inconvénients, mais dont il faut être conscient avant d’investir.

La SCPI Malraux ou de déficit foncier parfois « mal comprise »

L'Autorité des marchés financiers (AMF) a alerté fin 2015 les particuliers sur les SCPI Malraux ou de déficit foncier. Des mécanismes qui peuvent « être mal compris des investisseurs » selon l'AMF : « En fin de vie, généralement 13 à 15 ans [après l'acquisition des biens], la plus-value est calculée sur la différence entre le prix d’achat hors travaux et le prix de vente, et est imposable. En d’autres termes, si les travaux qui certes ont procuré un avantage fiscal à l’entrée ont permis de générer une plus-value et donc de mieux vendre le bien, cette plus-value est fiscalisée lors de la revente. » Une imposition rarement anticipée par les contribuables, faute d'information lors de l'achat de parts. L'AMF incite ainsi les portentiels investisseurs à bien se renseigner sur ces mécanismes fiscaux avant d'investir.

(1) Plus précisément une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% du montant de la souscription répartie sur 6, 9 ou 12 ans. Soit l’équivalent de 2% pendant 9 ans maximum, puis 1% pendant les trois années supplémentaires.

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© cbanque.com / BL / Juin 2018