Revenus fonciers : les conséquences de l'année blanche

Un immeuble haussmanien à Paris
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L’Etat a prévu des dispositifs spécifiques concernant les revenus fonciers en vue du passage au prélèvement à la source en 2019. Comment seront traités vos revenus et charges foncières en 2018, pour cette fameuse année blanche ?

Comme pour tous les autres types de revenus, pour comprendre l’impact de l’année blanche sur les revenus tirés de l’immobilier locatif, il faut distinguer revenus réguliers et revenus exceptionnels. Pour simplifier, les revenus réguliers touchés en 2018 sont « annulés » par le crédit d’impôt de modernisation du recouvrement (CIMR), et les autres feront bel et bien l’objet d’une imposition en 2019.

Ainsi, les loyers dus et perçus en 2018 ne seront pas soumis à l’impôt sur le revenu. A contrario, tous les revenus fonciers non habituels touchés en 2018 feront l'objet d'une régularisation au moment du solde de l’impôt à l’été 2019. Le législateur a prévu une large liste de situations non habituelles, par exemple des loyers couvrant une période supérieure à 12 mois. Dans tous les cas, l'ensemble des revenus fonciers 2018 devront être déclarés au printemps 2019.

Défiscalisation : quid du Pinel et autres réductions d’impôt ?

L’année blanche a-t-elle un impact sur les différents dispositifs d’investissement locatif, comme le « Pinel » ? Non, aucune ! Comme pour toutes les réductions d’impôt, le décalage d’un an est conservé : la réduction d’impôt dont vous bénéficiez au titre de 2018 viendra réduire le solde de l’impôt à payer à l’été 2019. En l’absence de revenus exceptionnels en 2018, cette réduction ne sera pas perdue et fera exceptionnellement l’objet d’une restitution.

Plus de détails sur l’impact de l’année blanche sur les crédits, réductions et déductions d’impôt

Le casse-tête des déductions fiscales

La question des charges déductibles est plus complexe. Là encore, il faut distinguer d’une part charges courantes, ou habituelles, et charges exceptionnelles. Ainsi, les charges habituelles que sont les intérêts d’emprunt, les assurances, les charges de copropriété ou encore les frais de gestion ne sont déductibles que des revenus 2018. Autrement dit, vous allez les déclarer comme chaque année au printemps 2019, mais elles subiront le même « sort » que les revenus courants de l’année 2018 : l'annulation. Pour résumer, ce sont à la fois les déductions et les revenus habituels qui seront ignorés pour l’année 2018.

Ça se complique pour les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration des biens en location : en l’absence d’impôt sur les revenus 2018 (sauf revenus exceptionnels), il n’est pas possible d’imputer des déficits fonciers. Le gouvernement a donc prévu un dispositif de transition en 2018 et 2019 : pour simplifier, le fisc fera la moyenne des frais de travaux engagés en 2018 et 2019 pour les déduire en 2019.

Dans ces conditions, est-il conseillé de réaliser des travaux cette année, ou faut-il plutôt les reporter ? A l’image de plusieurs cabinets spécialistes en ingénierie patrimoniale s’étant exprimés sur le sujet, Rivières Avocats Associés souligne qu'il est tout de même possible de tirer avantage de ce dispositif : ce cabinet conseille « de concentrer ses charges foncières en 2018 dans le cas où elles représenteraient plus du double des revenus fonciers positifs » ou, si les revenus fonciers excèdent les travaux envisageables, de ne rien « décaisser » en 2018 et 2019 afin d'« attendre 2020 » pour réaliser les travaux. Bref, si des sommes importantes sont en jeu, n'hésitez pas à solliciter l'avis d'un conseiller en gestion de patrimoine pour vous assister dans vos calculs.

A noter, certaines opérations sortent de ce cadre transitoire : ainsi, des travaux d’urgence ou des travaux à réaliser sur un bien acquis en 2019 pourront être déduits à 100%, selon les modalités habituelles. Par ailleurs, l’Etat a prévu un dispositif au fonctionnement relativement similaire pour les travaux non compris dans le budget prévisionnel des copropriétés.

Après l’« année blanche » : une acompte mensuel ou trimestriel

Une fois passée en mode de croisière, la réforme du prélèvement à la source prévoit une imposition régulière des revenus fonciers, à l’image des revenus des indépendants (BIC et BNC). Un acompte intégrant impôt sur le revenu et cotisations sociales sera automatiquement prélevé par le fisc chaque mois ou chaque trimestre.

Plus d’infos : Quels revenus sont concernés par le prélèvement à la source ?

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© cbanque.com / BL avec Marie de BEAUDRAP / Février 2018