Un copropriétaire ne devient pas propriétaire exclusif d'une partie commune au prétexte qu'il aurait été seul à l'utiliser durant 30 ans, à la vue de tous.
Un copropriétaire du rez-de-chaussée qui avait utilisé seul durant au moins trente ans le jardin situé devant son lot n'a donc pas pu décider de se l'approprier. Il ne peut pas non plus, selon la Cour de cassation, sans réclamer la propriété, estimer avoir acquis sur ce jardin un droit perpétuel d'utilisation exclusive.
Ce copropriétaire invoquait la possibilité offerte par le code civil de devenir propriétaire d'un bien immobilier par « usucapion ». Ce terme signifie que celui qui peut prouver avoir utilisé un bien immobilier depuis au moins 30 ans de façon « continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire », peut en être reconnu propriétaire.
Un droit immobilier perpétuel d'usage privatif ?
Les propriétaires du rez-de-chaussée d'une résidence invoquaient ce principe en déclarant s'être comportés depuis plus de 30 ans, à la vue de tous, comme propriétaires du jardin, sans soulever de contestation. Devant les juges, ils faisaient valoir qu'ils utilisaient seuls les jardins situés devant leurs appartements et qu'ils se les étaient d'ailleurs répartis en posant des clôtures. Ils ajoutaient les avoir aménagés, entretenus, y avoir installé leurs meubles de jardin, leur table de ping-pong, leur jardin potager ou leur jardin d'agrément. Ils disaient s'être ainsi comportés durant plus de trente ans, sans soulever de contestation.
Ils ne prétendaient pas en être devenus propriétaires, puisque chacun savait qu'il s'agissait de parties communes, mais ils soutenaient que s'étant comportés comme s'ils avaient été seuls titulaires du droit d'usage, ils avaient acquis un droit immobilier perpétuel d'usage privatif de ces espaces.
Les juges n'ont pas validé ce raisonnement juridique. Un copropriétaire qui utilise seul une partie commune, pourtant accessible à tous, n'est pas dans la même situation que s'il utilisait un bien privatif puisque les autres copropriétaires, s'ils le souhaitaient, n'en seraient pas exclus. L'accession à la propriété par l'usage durant 30 ans n'est pas possible.
(Cass. Civ 3, 18.1.2018, E 16-16.950).
