Immobilier : les prix vont-ils encore augmenter en 2018 ?

Un immeuble neuf
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Des prix qui grimpent depuis 2 ans, des taux de crédit toujours annoncés à la hausse : pour acheter en 2018, les feux seraient-ils en train de passer du vert à l'orange ? Tout dépend où vous voulez investir !

Les vendeurs se frottent les mains. Les acheteurs, eux, vont peut-être revoir leurs prétentions à la baisse. En 2017, les prix ont grimpé en flèche, du moins au regard des évolutions enregistrées depuis 2011. Cette hausse globale des prix a commencé dès la fin 2015, avant d'accélérer en 2017. Selon l’indice Notaires-Insee, arrêté à la fin du 3e trimestre, les prix ont augmenté de près de 4% en l’espace de 12 mois. Rien de comparable avec l’emballement des années 2010-2011, mais les records sont en passe d’être égalés : « Les prix au mètre carré flirtent dangereusement avec leur plus haut niveau, atteint en 2011 (2 600 euros au national actuellement contre 2 700 euros à leur sommet) », souligne Fabrice Abraham, directeur général de Guy Hoquet dans son bilan annuel publié hier.

Si les données chiffrées peuvent varier d’une source à l’autre, la Fnaim livre des statistiques proches de celles de l'Insee : le groupement d’agences estime à 4% la hausse pour les appartements en 2017 et à 3,7% pour les maisons. En parallèle, 986 000 ventes ont été enregistrées sur l’année, un record ! « Ce chiffre s’explique par la solvabilisation globale de la demande grâce à une reprise très nette de l’emploi qui crée un climat de confiance », commente Jean-Marc Torrollion, le nouveau président de la Fnaim. « Un maintien des taux bas et un phénomène d’anticipation de la hausse des taux ont également généré une accélération dans la décision d’achat des ménages. »

Evolution des prix Notaires-Insee
Source Insee-Notaires (avec Notaires Ile-de-France, base Bien, Perval)

Une augmentation tout aussi importante en 2018 ?

En ce début d’année, tous les acteurs du marché immobilier livrent leurs prévisions, et le bal des analyses va se poursuivre la semaine prochaine. La tendance globale semble déjà faire consensus : les prix resteront orientés à la hausse, dans la continuité de 2017. La plateforme MeilleursAgents mise ainsi sur « un marché immobilier toujours fluide sans précipitation des acheteurs et une inflation des prix en France de l’ordre de 2% », un chiffre similaire à leur estimation globale pour 2017. Le service économique du Crédit Agricole privilégie pour sa part une hypothèse de « hausse de 3% en 2018 » avant un ralentissement « en 2019 ».

Plutôt optimistes pour leur activité, les réseaux d’agences immobilières anticipent tout de même un ralentissement de la hausse des prix et du nombre de transactions : « Après 2 années exceptionnelles, il serait surprenant que 2018 en soit de même », juge Fabrice Abraham, du réseau Guy Hoquet. Il constate ainsi « une décélération dans la hausse sur la fin d’année 2017 », qui pourrait se prolonger en 2018. De quoi rassurer les acquéreurs potentiels ! D’autant que les taux de crédit, annoncés en hausse depuis la fin 2016, restent à des niveaux extrêmement bas.

Les écarts se creusent entre ville et campagne

Par ailleurs, les statistiques nationales cachent des évolutions très disparates selon les territoires. Première fracture, habituelle : +6,1% pour les prix des logements anciens à Paris en 2017, contre +2,1% en province selon le réseau Guy Hoquet. Deuxième fracture, encore plus nette : +5% en moyenne dans les grandes villes (Paris mais aussi Nantes, Nice, Toulouse ou Rennes), et progression nulle en zone rurale selon MeilleursAgents. Ainsi, de même source, pendant que les prix stagnaient à la campagne, ils ont flambé à Bordeaux en 2017 (+16,5%), suite à la mise en service de la LGV et l'arrivée des parisiens, ainsi qu’à Lyon (+7,7%).

L’économiste Bernard Thion pointait déjà, en juin dernier, une « vraie fracture » entre les grandes villes et « les zones excentrées ». Dans sa dernière analyse pour Immonot, Bernard Thion souligne lui aussi un « tassement » de la hausse des prix, qui augmentent moins rapidement, hormis dans les villes extrêmement attractives que sont Bordeaux ou Lyon. La spirale déflationniste des prix de l'immobilier ne concerne ainsi pas seulement les zones rurales mais également les villes moyennes, comme le soulignait la note de conjoncture des notaires d’octobre dernier : -14% sur un an à Limoges (de mi-2016 à mi-2017), -7% à Metz, -4% à Caen et Dijon ou encore +0,1% à Clemont-Ferrand. Bien loin des évolutions à deux chiffres enregistrées à Bordeaux...

L’année 2018 étant annoncée dans la continuité de 2017, la hausse des prix devrait à nouveau concerner en premier lieu les grandes agglomérations. Les envolées les plus franches, dissuasives pour certaines acheteurs, devraient être concentrées sur les villes actuellement les plus attractives : Bordeaux, Lyon, Paris voire Nantes, Rennes ou Nice.

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