Immobilier locatif : la défiscalisation Pinel recentrée en 2018

Un immeuble neuf
© Gilles Paire - Fotolia.com

La réduction d'impôt Pinel est prolongée à l'identique en 2018, mais le dispositif est désormais supprimé en dehors des grandes agglomérations.

L'incitation fiscale à l’investissement locatif « Pinel » devait prendre fin le 31 décembre 2017. La loi de finances pour 2018 la prolonge pour 4 ans, jusqu’en 2021. Les taux de réduction d’impôt sont conservés à l’identique : 12% du montant de l’investissement pour un engagement de location de 6 ans (soit 2% chaque année), 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans, en cas d’acquisition d’un logement neuf ou assimilé sous certaines conditions (plafond d’investissement, plafond de ressources des locataires…).

Le gouvernement n’a donc pas chamboulé le dispositif, qui conserve d’ailleurs la dénomination de « Pinel », alors qu'il aurait pu être renommé Mézard ou Denormandie, les noms des ministre et secrétaire d'Etat au Logement. En effet, ces dernières années, de multiples dispositifs se sont ainsi succédés : Robien, Borloo, Scellier, Duflot et donc Pinel.

Fin du dispositif Pinel en zones B2 et C

La principale évolution du Pinel « version gouvernement Philippe » est son recentrage sur les zones A et B1, c’est-à-dire les grandes agglomérations. En 2017, les villes et communes excentrées (zones B2 et C) n’étaient éligibles au Pinel que si elles disposaient d’une dérogation préfectorale. Désormais, ces zones sont exclues.

Le budget 2018 prévoit une exception pour les investissements initiés en 2017 dans ces villes moyennes et communes rurales. Pour bénéficier de la réduction d’impôt, il faut que la demande de permis de construire du logement concerné soit déposée avant la fin 2017, et que l’acquisition « soit réalisée au plus tard le 31 décembre 2018 ».

Par ailleurs, à l’image de ce qui a été annoncé pour le Prêt à taux zéro, le zonage doit être redessiné par arrêté dans les prochains mois.

Des frais bientôt plafonnés par décret

Dans le cadre d’un investissement Pinel, une partie du prix d’acquisition peut « être très aisément captée par les intermédiaires dont les marges pourraient atteindre jusqu’à 15% du montant total », selon un rapport sénatorial d’Albéric de Montgolfier (LR) sur la rente immobilière publié en novembre dernier.

C’est pour éviter de tels abus qu’un plafonnement des frais et commissions a été intégré dans le budget 2018 lors de la navette parlementaire. Le plafond, qui doit être « exprimé en pourcentage du prix de revient », sera fixé par décret.

Plus d’infos sur la défiscalisation Pinel

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© cbanque.com / BL avec Marie de BEAUDRAP / Janvier 2018

Commentaires

Publié le 9 janvier 2018 à 10h48 - #1Patrick LEGOFF

Je vais vous donner mon analyse rapide en tant que professionnel (25 ans dans le conseil) : votre image d'en-tête de l'article illustre très bien ce que je pense de la loi Pinel : des logements destinés quasiment toujours à du locatif social et qui seront ensuite invendables à un prix correct, d'autant plus que tous les investisseurs revendront en même temps car ils se seront laissé endormir par le discours du commercial.
On me demande régulièrement d'analyser des études en Pinel de cabinets concurrents et elles ont toutes un point commun : elles supposent une revente au minimum au prix d'achat, ce qui est impossible et très facile à expliquer (j'ai pris plusieurs exemples chiffrés sur le forum de l'association de consommateurs Que Choisir pour ceux que la lecture ne rebute pas) :
Quand vous achetez du neuf, vous le payez 30 % à 40 % (minimum) plus cher que son équivalent dans l'ancien, à savoir même type de logement, surface analogue, même ville et même quartier. Cela peut s'expliquer par des raisons objectives que sont le prix du foncier qui est devenu très élevé (ce qui est rare est cher), le coût de la construction qui a fortement augmenté et les marges des promoteurs.
A ce sujet, je voudrais remettre les pendules à l'heure : mon cabinet est régulièrement sollicité par des promoteurs pour vendre leurs produits, mais je ne me suis jamais vu proposer une commission de 15 % (ce chiffre représente plutôt la marge minimum prise par le promoteur) et si cela avait été le cas, je m'en serais inquiété car une commission aussi forte cache pour moi un produit qui ne se vendrait pas autrement , donc une mauvaise solution pour l'investisseur (je n'ai pas dit produit pourri mais je le pense).
Revenons à la revente : quand le commercial vous fait une étude avec une revente au prix d'achat, il vous ment. En effet, si vous revendez dans une dizaine d'années, vous revendez un logement ancien à un acheteur qui n'aura aucune réduction d'impôt et qui va donc se référer aux prix de l'ancien dans le quartier. Comme vous avez acheté votre logement 30 % à 40 % plus cher que son équivalent dans l'ancien, pour avoir une chance de le revendre à son prix d'achat, il faudrait que les prix aient bondi de 30 % à 40 % en une dizaine d'années. Si vous voulez faire ce pari, je vous le laisse car je n'y crois pas et je ne le ferais pas faire à mes clients.
Patrick LEGOFF

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Publié le 15 janvier 2018 à 10h37 - #2nono62
  • Homme
  • Arras
  • 57 ans

Point de vue spéculatif pas idiot. Seulement dans mon cas j'ai investi pour mes vieux jours car je compte y habiter moi-même dès que les obligations fiscales attachées à ce produit seront terminées. Et comme la ville, le quartier et l"appartement sont dans mes goûts, je vais juste profiter de la vente de mon ancien logement pour profiter...

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