En 2016, les particuliers ont emprunté 157 915 euros, pour un apport personnel de 25 707 euros, en moyenne. Le taux d'apport diminue ainsi, en 2016 comme en 2017, selon le régulateur bancaire. Une baisse en trompe-l'œil car les banques n'ont pas assoupli leurs conditions d'octroi.
14% de la valeur du bien immobilier : voici le taux d'apport personnel moyen (1) en 2016 selon l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR). Jamais, depuis l'an 2000, ce taux n'a été aussi faible et il continue de diminuer en 2017. En 2008, toujours selon les statistiques de l'ACPR, les emprunteurs finançaient sur leurs deniers 24% de leur acquisition immobilière. Ce taux était encore supérieur à 20% en 2012 avant de tomber autour de 16% les années suivantes.
Baisse du taux, pas du montant de l'apport
Ces statistiques signifient-elles qu'il est désormais possible d'emprunter plus facilement sans disposer d'un apport conséquent ? La baisse du taux d'apport est surtout la conséquence mécanique de plusieurs évolutions en cours sur le marché immobilier.
La première : la hausse des prix. Une hausse que l'ACPR confirme dans son rapport annuel sur le financement de l'habitat, publié courant juillet, avec une augmentation moyenne de 1,7% sur la France entière en 2016. Le montant moyen du prêt immobilier a lui aussi augmenté, de 149 018 euros en 2015 à 157 915 euros en moyenne en 2016. Mécaniquement, avec un emprunt moyen et des prix en forte augmentation, la part de l'apport dans l'opération baisse, sans que cela n'implique nécessairement une diminution de l'épargne injectée par les emprunteurs pour leur achat.
La seconde explication de la baisse du taux d'apport est conjoncturelle : les nouveaux propriétaires sont de plus en plus nombreux parmi les emprunteurs, grâce aux taux bas et grâce à l'élargissement du Prêt à taux zéro. Or, ce public de primo-accédants fait traditionnellement partie de ceux qui disposent du plus faible apport (moins de 13%, en moyenne, selon l'ACPR), de par leur jeune âge ou leurs revenus modestes. Ces mêmes causes provoquent par ailleurs un allongement des durées moyennes d'emprunt, sans que les banques n'aient réellement fait évoluer leurs politiques d'octroi.
L'apport de 10% minimum reste la règle pour emprunter
En 2016, plus de deux financements immobiliers sur cinq comprenaient encore un apport représentant plus de 15% de la valeur du bien selon l'ACPR. Le cas le plus courant reste donc un apport significatif. Mais un peu plus d'un crédit sur cinq a fait l'objet d'un « surfinancement » bancaire, ce qui correspond à signer un crédit sans amener aucun apport. Dans le jargon immobilier, ce type de dossier est surnommé le crédit à « 110% » : la valeur du bien (100%) + les frais de notaire et de garantie (10%).
Or, le surfinancement, ou le « 110% », ne peut être pratiqué que par des emprunteurs disposant de revenus suffisamment confortables pour que la banque accepte cette largesse. Interrogé au printemps dernier au sujet de l'apport personnel, le porte-parole du courtier en crédits Immoprêt, Jauffrey Ianszen, soulignait que « sans apport, cela devient compliqué ». Et il confirmait la traditionnelle règle des 10% d'apport minimum, en particulier pour l'achat d'une résidence principale.
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(1) Selon la définition de l'ACPR, le taux d'apport personnel est le « ratio entre le montant de l'apport personnel et la valeur d'achat du logement hors droits de mutation et/ou d'acquisition ». Au contraire, la LTV (« loan to value ») correspond au « ratio entre le montant du prêt principal et la valeur d'achat du logement, hors droits de mutation et/ou d'acquisition ». Comme le précise l'ACPR, la LTV peut ainsi être définie comme « la différence entre 1 et le taux d'apport de l'emprunteur ». La LTV était en moyenne de 85,9% en 2016 selon l'ACPR.
