Acheter un logement en viager, est-ce avantageux ?

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Vente d'une maison
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Formule intéressante pour le propriétaire immobilier qui souhaite s’assurer des revenus tout en gardant son toit sur la tête, le viager peut aussi rendre d’indéniables services à l’acheteur s’il choisit judicieusement le bien.

Inventé au Moyen-Âge, le viager en immobilier est une vente immobilière notariée classique, qu'il s'agisse d'un appartement, d'une maison voire d'un château, réalisée entre un vendeur, rebaptisé crédirentier, et un acquéreur, dont le paiement du prix est original. L’acquéreur, appelé débirentier devient immédiatement propriétaire du bien, mais sans savoir à l’avance ce qu’il paiera au total. Car il y a un aléa que personne ne maîtrise : l’espérance de vie du vendeur, laquelle détermine pour l’acheteur pendant combien de temps il va payer la rente.

L’acquéreur en viager devient propriétaire du bien dès la signature de la vente. Dans le cas de l’achat d’un viager occupé, l’acquéreur a le titre de propriétaire tandis que le vendeur en a la jouissance, qui est le droit de l’habiter.

Le viager, un achat raisonnable ?

Pourquoi acquérir un logement en viager alors qu’il paraît plus simple de réaliser un achat classique à l’aide d’un crédit immobilier ? La réponse se trouve du côté du prix et de ses modalités de paiement. Fixé dès la transaction, le prix de vente se décompose en deux parties : une fraction versée au comptant appelée bouquet, librement déterminée par les parties, et une rente - de son vrai nom rente viagère - chaque mois ou trimestre, durant toute sa vie, au vendeur, nommé crédirentier par le code civil.

Le montant du bouquet et celui de la rente sont fixés en fonction de la valeur marchande du logement et ses qualités intrinsèques, mais aussi de l’âge du ou des vendeurs. L’acheteur devient propriétaire avec une mise de fonds initiale plus faible puisqu’à la signature de la vente, il verse seulement le bouquet. Le prix subit une décote allant de 20% à 40% du prix du marché immobilier, s’il s’agit d’un viager occupé.

Le viager peut permettre d’acquérir un bien d’exception, qu'il s'agisse d'un très bel appartement ou d'une superbe villa, par des investisseurs ayant un accès difficile au crédit : professionnels libéraux, médecins, pharmaciens, commerçants déjà endettés par l’achat d’une boutique ou d’un local professionnel. Inconvénient, le plus souvent le montant de la rente est indexé et augmente tous les ans, alors que la mensualité d’un crédit immobilier bancaire reste fixe pendant toute la durée de remboursement, sauf exception. A noter que l’acquéreur peut à tout moment revendre le viager.

La vente en viager entre parents et enfants, mais aussi entre personnes n’ayant pas de lien de parenté, des amis par exemple, peut, fiscalement, être considérée comme donation déguisée en l’absence de contrepartie réelle et sérieuse. Il en est ainsi notamment en cas de non-paiement de la rente, d’absence de bouquet, d’un prix vil ou dérisoire, ou d’une vente conclue avec un vendeur de santé précaire.

Faire face aux imprévus

Si l’acquéreur cesse de lui payer sa rente, le vendeur en viager risque de se retrouver en mauvaise posture. L’acte notarié de vente doit donc absolument mentionner :

  • le privilège du vendeur, une garantie hypothécaire, permettant au vendeur la saisie et la vente judiciaire du bien ;
  • l’action résolutoire qui permet au vendeur de reprendre de plein droit (mais le recours au juge est quand même nécessaire) le bien immobilier tout en conservant les rentes et le bouquet encaissé ;
  • le versement d’intérêts au taux légal en cas de retard dans le versement des rentes ;
  • prévoir en cas d’abandon du droit d’usage, si par exemple le vendeur part en maison de retraite, à l'hôpital ou chez ses enfants, une compensation financière à verser par l’acquéreur. Il est également judicieux de prévoir une assurance-décès, comparable à celle souscrire lors d’un crédit immobilier, qui prendra le relais si l’acquéreur décède avant le vendeur.

L’acquéreur doit prendre quelques précautions : préciser la question des assurances, notamment contre l’incendie, ou encore veiller à ce que le contrat de vente contienne une clause permettant la radiation du privilège (par un notaire) au service de la publicité foncière sur simple présentation du certificat de décès du crédirentier. L’investisseur a intérêt à refuser le viager dans lequel le vendeur veut se réserver l’usufruit du bien, car il peut non seulement habiter le logement mais également le louer.

Des investisseurs institutionnels

Le viager a souvent lieu entre deux particuliers. Mais, certains investisseurs institutionnels, comme Certivia, un fonds viager constitué sous l’autorité de la Caisse des dépôts, achètent des biens immobiliers en viager occupé à des propriétaires âgés de plus de 70 ans.

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© cbanque.com / MM / Juillet 2017