Immobilier : comment racheter son prêt avec un PTZ

Votre financement immobilier actuel inclut un Prêt à taux zéro ? Comment faire, dès lors, pour renégocier et profiter des taux bas ? Faut-il conserver le PTZ intact ou réaliser un rachat global ?

1,45% sur 15 ans, 1,70% sur 20 ans, 1,90% sur 25 ans : les taux fixes moyens annoncés en début de mois ont, une nouvelle fois, atteint des niveaux plancher record. De quoi inciter certains emprunteurs à racheter ou renégocier des crédits de 2015, voire de 2016. Or, depuis janvier 2015, de dizaines de milliers de crédits immobiliers ont inclut un Prêt à taux zéro, suite aux élargissements successifs du dispositif : retour dans l’ancien sous condition de travaux, extension des zones concernées, évolution des conditions de ressources, etc.

Lire notre dossier sur le Prêt à taux zéro en 2016

Les emprunteurs remboursant un financement comprenant un PTZ peuvent-ils, eux aussi, s’intéresser au rachat ou à la renégociation ? Oui, rien ne l’interdit ! Reste à choisir, de façon contrainte ou délibérée, entre trois options : renégocier en restant dans sa banque, racheter uniquement le « prêt lisseur », ou racheter l’ensemble des prêts, PTZ compris.

Réglementation : peut-on conserver un PTZ ?

Dans l’idéal, évidemment, l’emprunteur ne touche pas à son PTZ et rachète uniquement le prêt principal, dont le taux est devenu trop élevé. A-t-il le droit ? C'est une annexe de l'arrêté du 25 mai 2011 qui précise les conditions de remboursement. En résumé, ce texte contraint l'emprunteur à racheter l'ensemble des prêts « sauf demande expresse de l'emprunteur » de faire autrement. Et le même texte permet aux banques de prévoir des conditions spécifiques pour les PTZ conclus depuis juin 2011 (1) avec là encore cette même mention : « sauf demande expresse de l'emprunteur ». L'emprunteur a donc le choix de rembourser tous ses prêts en gardant son PTZ ! Mais d'autres textes et la jurisprudence laissent planer l'ambiguïté. Ce qui peut permettre à une banque de mettre des bâtons dans les roues des emprunteurs souhaitant la quitter.

D’un point de vue réglementaire, la question est complexe. Du point de vue de la relation commerciale banque-emprunteur, les courtiers ne se privent pas de la simplifier : « On laisse la ligne du PTZ dans l’ancienne banque, et on fait racheter l’ensemble dans la nouvelle », avance Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux. Avant de nuancer : « Tout dépend de ce qui est prévu contractuellement. » Ulrich Maurel, fondateur d’Immoprêt, se veut plus catégorique : « La banque ne peut pas refuser ! » Mais il reconnaît que l’éventualité d’une « bataille juridique » peut faire peur et, surtout, empêcher l’emprunteur de réaliser son rachat au plus vite.

Option 1 : garder le PTZ et renégocier dans sa banque

A la vue de la complexité éventuelle du dossier, Ulrich Maurel conseille en priorité la simple renégociation, c’est-à-dire de rester dans sa banque actuelle en demandant une baisse de taux du prêt principal. « Il faut rencontrer son chargé de clientèle pour savoir s’il existe une procédure en interne. Mais, souvent, le conseiller bancaire est désemparé. Il faut alors demander à être mis en contact avec le directeur qualité. » Selon Ulrich Maurel, la banque peut toutefois jouer la montre, en espérant que le client « se décourage ». Dans ce cas, ou si le taux proposé paraît peu avantageux, il faut passer à l’option n°2.

Option 2 : garder le PTZ et passer le reste dans une autre banque

Le PTZ dans une banque, le crédit principal dans une autre : malgré les pénalités de remboursement anticipé et autres frais occasionnés par le rachat, l’opération peut être financièrement avantageuse. Mais ce tableau, a priori idéal, peut s’avérer plus complexe.

Première difficulté éventuelle : si le montage initial a fait l’objet d’une garantie hypothécaire. Cette sûreté porte sur le bien immobilier en lui-même : la nouvelle banque, celle qui rachète le prêt, peut refuser de n’apparaître qu’en second rang sur l’hypothèque du logement. « Dans ce cas, il faut se tourner vers une banque qui pratique la caution [Crédit Logement, CAMCA, CEGC ou CMH, NDLR] pour le rachat, afin d’éviter le chevauchement de garantie », répond simplement Ulrich Maurel, d’Immoprêt. Et, en cas de caution sur le premier prêt, option aujourd’hui majoritaire, le rachat ne posera pas de problème.

Seconde difficulté éventuelle : le prêt principal initial était « lissé » de façon à obtenir des échéances constantes malgré les différences de durée avec le PTZ. « Reconstituer un lissage peut être délicat », estime Ulrich Maurel, qui cite un autre inconvénient, d’ordre pratique pour l’emprunteur : « Le client peut être réticent à l’idée de conserver deux échéances dans deux banques différentes. »

Option 3 : casser le PTZ et tout racheter dans une autre banque

Reste donc l’option n°3, la moins avantageuse financièrement : racheter l’ensemble du financement initial, PTZ y compris. L’emprunteur perd donc le bénéfice du taux zéro pour le remboursement restant, mais il s’offre la simplicité avec un dossier sans complication. La pertinence financière de l’opération dépendra alors du poids du PTZ restant à rembourser. Dans ce cas, la fameuse règle du « 1% » de différence entre le taux du crédit initial et le nouveau ne fonctionne pas : l’écart doit être plus important. « Quand un client appelle pour un dossier de renégociation lambda, nous lui estimons l’intérêt de l’opération au téléphone, mais si le financement initial inclut un PTZ, il faut prendre un rendez-vous », prévient Ulrich Maurel, d’Immoprêt, pour illustrer la complexité du calcul.

Dans tous les cas, racheter ou renégocier un crédit lié à un PTZ complique la tache, plus ou moins fortement. Pas de panique : tous les observateurs s’accordent sur le fait que les taux sont durablement bas. Le délai engendré par la complexité du dossier n’a donc rien d’une fatalité.

(1) « Pour les prêts émis à compter du 1er juin 2011, l'établissement a la faculté de prévoir au contrat que le remboursement anticipé, total ou partiel, à l'initiative de l'emprunteur intervenant avant le 5e anniversaire de l'offre de prêt est réparti (...) au prorata du capital restant dû entre le Prêt à taux zéro + et les autres prêts concourant au financement de l'opération gérés par un même établissement. En cas de demande expresse de l'emprunteur, le remboursement est réparti au libre choix de ce dernier. »

Publié le 19 septembre 2016 à 15h58 - #4Aristide

Bonjour,
"@interbanque Institut"
"Les conditions générales de certains prêteurs prévoient une clause au chapitre "remboursement anticipé" qui indique que le PTZ sera prioritaire à tout remboursement.
…… »
La clause évoquée ci-dessus est plus générale en ce sens qu'elle vise n'importe quel prêt; elle indique qu'en cas de remboursement anticipé priorité sera donnée aux crédits dont le taux est plus faible.
Concernant le PTZ l'application de cette clause est éventuellement possible pour les offres concernées avant le décret du 25 mai 2011..
Depuis lors, dans les cinq première années, la banque peut seulement prévoir dans son offre/contrat qu'en cas de remboursement anticipé la somme affectée audit remboursement sera répartie entre PTZ et complémentaires au prorata des capitaux restant dû...........sauf demande expresse de l'emprunteur qu'il en soit autrement.
Dans ce cas les modalités choisies par l'emprunteur doivent être précisées dans l'offre contrat.
Le problème c'est que le décret pose comme principe que le PTZ ne puisse pas être remboursé avant le complémentaire mais ce décret a une annexe qui a elle-même la convention "banques État" en annexe (= donc l'annexe de l'annexe).
Or c'est dans cette "annexe de l'annexe" qu'on trouve la tolérance rendue possible et donc cette possibilité pour les banques de prévoir ces remboursements au prorata des soldes dus.
Et comme aucun emprunteur ne connaît ni le décret ni - à fortiori - les annexes, aucun emprunteur n'exerce la demande expresse que cette clause soit modifiée dans le sens qu'il souhaite.
C'est cette "hypocrisie" dans la rédaction des textes cités qui piège les emprunteurs.
"Quant à la garantie, une caution bancaire, comme crédit logement, refuse de s'engager pour 2 prêteurs à la fois. Ce qui exclut le rachat par un autre organisme."
Non; c'est inexact.
Il y a deux cas de figure :
1) - Le PTZ est assorti d'une garantie réelle immobilière (PPD et/ou hypothèque)
Dans ce cas, si c'est possible juridiquement, le PTZ peut très bien rester dans la banque initiale et Crédit Logement (CL) pourra aussi bien garantir le rachat dans la seconde banque.
2) - Le PTZ et le complémentaire ont été cautionnés par Crédit Logement
Dans cas le PTZ peut très bien rester dans la banque initiale en conservant la garantie CL cependant que le crédit en rachat du complémentaire dans une autre banque pourra aussi bien être cautionné par Crédit Logement
Cdt