Immobilier locatif : comment appliquer le complément de loyer ?

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Toit d'immeubles à Paris

Le dispositif d'encadrement des loyers prévu dans la loi ALUR mis en place le 1er août 2015 a été reconduit pour un an, jusqu'au 31 juillet 2017. Les propriétaires bailleurs peuvent toutefois appliquer un loyer plus élevé sous conditions.

Tout le monde le sait : les loyers, pour un logement vide ou meublé, sont encadrés à Paris depuis le 1er août 2015 dans le cadre de la loi ALUR (1) et le dispositif vient d'être reconduit jusqu'au 31 juillet 2017. D'ici la fin de l'année, ce sera au tour de Lille, suivie de Grenoble courant 2017. Et en 2018, le dispositif devrait être également étendu aux 412 communes de la région parisienne.

Qu'est-ce que cela implique ? Pour les nouveaux contrats de locations, nouveau bail ou reconduction, le loyer appliqué ne peut pas être inférieur à 30%, ou supérieur à 20%, du loyer de référence fixé par arrêté préfectoral. A ne pas oublier non plus : « Lors d'une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat ne peut pas être supérieur au loyer du précédent locataire », rappelle la direction de l'information légale et administrative qui relève du Premier ministre.

Le formalisme à respecter

La loi ALUR permet toutefois l'application d'un complément de loyer, qui « a justement été prévue par le législateur dans le cas où des caractéristiques de localisation ou de confort, déterminantes pour fixer avec pertinence un loyer, n’auraient pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence », explique Maud Velter, directrice associée chez Lodgis, société spécialisée dans la location en meublée. Ce loyer de référence est établi selon la localisation du bien, son époque de construction, s'il est vide ou meublé, le nombre de pièces, et en comparaison des autres biens similaires à proximité.

Une cuisine totalement équipée et neuve pour un logement en principe vide, ou une connexion internet avec wifi pour un meublé peuvent être par exemple de bonnes raisons pour un propriétaire bailleur d'appliquer un supplément de loyer. Pour autant, il doit être transparent avec le futur locataire en lui expliquant les raisons et le montant complémentaire. Cela va même plus loin puisqu'il se doit aussi d'inscrire explicitement ces éléments dans le contrat de bail. C'est même une obligation : « Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail », précise la loi (2). Il s'agit surtout d'une sécurité pour le propriétaire bailleur : « Dans la mesure où le complément de loyer est parfaitement justifié et expliqué, c’est que les locataires sont généralement de bonne foi et ne remettent pas leur parole en cause », souligne la directrice associée.

Les autres cas d'exception à l'encadrement des loyers

Si le logement en question ne répond pas aux critères pour appliquer un complément de loyer, il existe une série de cas particuliers qui permettent de déroger au plafonnement des loyers, et à commencer quand il n'y a eu aucune révision du montant du loyer au cours des douze derniers mois avant la conclusion du bail. C'est aussi permis quand le propriétaire a procédé à des travaux d'améliorations ou de mise en conformité depuis la signature du précédent bail, ou sa reconduction, ou bien encore depuis moins de six mois pour un montant au moins égal à une année de loyer. Ensuite, si le précédent loyer était manifestement sous-évalué, il peut être réajusté à son juste prix. Enfin, le loyer n'est pas encadré pour une première location ou après une vacance du logement pendant au moins dix-huit mois. Ce qui laisse quelques marges de manœuvres au propriétaire bailleur.

(1) En 2012, le décret 2012-894 du 20 juillet 2012 avait déjà mis en place un premier encadrement des loyers. (2) B du II de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989.

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Baptiste Julien BLANDET

© cbanque.com / BJB / Août 2016