Déficit foncier : ce qui peut être déduit de vos revenus fonciers soumis à l'impôt

  • Par Julien BROSSARD
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Un quartier de logements neufs
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Une partie des charges foncières réglées par un propriétaire-bailleur peut être déduite des revenus fonciers à déclarer aux impôts. Si ces charges sont supérieures aux loyers perçus, le contribuable peut même imputer un déficit foncier à ses revenus globaux. Zoom sur les charges déductibles, et sur le principe du déficit foncier.

Un particulier louant un ou plusieurs biens immobiliers vides doit déclarer les loyers perçus. Tout d'abord, pour déclarer ces revenus fonciers, il dispose de deux régimes fiscaux : le régime micro foncier ou le régime réel d'imposition.

Le régime micro foncier

Le « micro foncier » s'applique si les revenus bruts fonciers annuels ne dépassent pas la somme de 15 000 euros. Dans ce cas, il existe un abattement automatique de 30% au titre des charges supportées par le propriétaire sur les sommes inscrites dans la déclaration de revenus (case 4BE).

Le régime réel

Si les revenus bruts fonciers sont supérieurs à 15 000 euros, ou si le contribuable opte pour le régime réel alors qu'il pouvait bénéficier du micro-foncier (choix irrévocable pendant 3 ans puis reconductible), il doit remplir à la fois la déclaration de revenus (cases 4BA à 4BD) et la déclaration annexe de revenus fonciers 2044 ou la déclaration 2044 spéciale (en cas de déclaration spéciale, il faut cocher la case 4BZ).

Contrairement au régime micro-foncier, le régime réel d'imposition ne prévoit pas d'abattement au forfait aux titres des charges. Le propriétaire-bailleur doit lui-même retrancher, une à une, les dépenses liées à détention de biens immobiliers dont il perçoit un revenu foncier. Et il doit conserver l'ensemble des justificatifs pour ces dépenses pendant trois ans, afin de les présenter à l'administration fiscale si elle les lui demande en cas de contrôle fiscal.

La liste des charges déductibles

En optant pour le régime réel d'imposition, le propriétaire pourra déduire les dépenses et frais suivants si le bien est une propriété dite « urbaine » (1) :

  • les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par lui et personne d'autre ;
  • les primes d'assurance ;
  • les dépenses supportées pour le compte du locataire et qui n'ont pas été remboursées au 31 décembre de l'année du départ du locataire ;
  • les provisions pour dépenses de la copropriété effectivement supportées réduites des provisions déduites l'année précédente (charges non déductibles) ;
  • les dépenses d'amélioration du logement (sauf frais pour construction ou reconstruction et dépenses bénéficiant d'un crédit d'impôt) ;
  • les dépenses pour l'amélioration de locaux professionnels et commerciaux si cela vise à protéger les lieux des effets de l'amiante ou à améliorer l'accueil des personnes handicapées ;
  • les impositions qui n'incombent pas au locataire sauf la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage applicable en Île-de-France ;
  • les intérêts d'emprunts permettant la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des biens immobiliers ;
  • les frais de gestion, fixés à 20 euros par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, les frais de rémunération des gardes et concierges, les frais de procédure et des frais de rémunération, les honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles.

Pour une propriété dite « rurale », le propriétaire est autorisé à comptabiliser les mêmes dépenses qu'une propriété « urbaine » auxquelles il peut ajouter :

  • les dépenses d'amélioration non rentables et afférentes à des propriétés bâties non utilisées pour une habitation ;
  • les dépenses encadrées par décret pour l'amélioration et la construction de bâtiments d'exploitation rurale ;
  • les dépenses pour construire un nouveau bâtiment d'exploitation rurale en remplacement d'un bâtiment vétuste pour le même usage ;
  • les dépenses d'amélioration des propriétés non bâties ;
  • les frais de travaux de restauration et de gros entretien des espaces naturels (2).

SCI et SCPI

Ce principe de déduction de charges s'applique aussi aux particuliers qui détiennent des biens immobiliers à travers une société civile non soumise à l'impôt sur les sociétés, c'est-à-dire une SCI ou une SCPI par exemple. Les mêmes dépenses peuvent être déduites au prorata des parts détenues, auxquelles il est possible d'ajouter les frais de fonctionnement et de gestion (3), à l'exclusion des frais de gestion variables perçus par la société de gestion. Attention, les frais de gestion, de souscription et de transaction supportés directement par les porteurs de parts d'un fonds de placement immobilier ne sont pas non plus compris dans les charges de la propriété admises en déduction.

Déficit foncier : un plafond annuel de 10 700 euros

Si toutes ces charges dépassent les revenus fonciers de l'année, elles peuvent permettre de réaliser un déficit foncier. Le déficit foncier s'impute sur le revenu global (4) dans la limite de 10 700 euros. Une somme qui n'intègre pas le plafond général des niches fiscales.

Lire aussi : la fiscalité des revenus fonciers et l'imputation des déficits fonciers en détail

Pour profiter de l'imputation de déficits fonciers, le contribuable doit s'engager à louer pendant les trois années qui suivent cette imputation de charges. Si le revenu global ne suffit pas à couvrir ce montant, l'excédant peut être appliqué sur le revenu global de l'année suivante et ce jusqu'à la sixième année incluse. Si les sommes à déduire dépassent le plafond, le montant excédentaire peut être reporté sur les revenus fonciers des années suivantes et ce jusqu'à la dixième année incluse, si nécessaire. Au-delà, le montant restant ne pourra pas être déduit.

Prélèvement à la source : une case à cocher ou non

A partir de l'année prochaine, pour les revenus fonciers, le prélèvement à la source se traduira par un acompte mensuel ou trimestriel. Le fisc a prévu un dispositif anti-optimisation pour 2018 mais qui ne concerne que les revenus des années 2018 et 2019. Un point d'attention tout de même pour la déclaration de cette année : si vous ne percevez plus de revenus fonciers en 2018, il faut cochez la case 4BN afin que les revenus fonciers 2017 ne donnent pas lieu à des acomptes à partir de janvier 2019.

Lire aussi notre dossier sur le prélèvement à la source de l'impôt sur le revenu

(1) Article 31 du code général des impôts

(2) Définis aux articles L. 331-2, L. 332-2 à L. 332-2-2, L. 341-2 et L. 414-1 du code de l'environnement.

(3) A proportion des actifs mentionnés au a du 1° du II de l'article L. 214-81 du code monétaire et financier détenus directement ou indirectement par le fonds.

(4) Sauf les intérêts d'emprunts que le contribuable doit déduire en premier des revenus bruts fonciers et dont l'excédent ne peut pas être imputé au revenu global mais déduit des revenus fonciers perçus dans les dix prochaines années.

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Par Julien BROSSARD

© cbanque.com / BJB-BL-MB / Avril 2016 - Mises à jour en mai 2017 et 2018

Commentaires

Publié le 12 mai 2018 à 14h40 - #1Christian H.
  • Homme
  • Paris

Bonjour,
Concerne : "... ou si le contribuable opte pour le régime réel alors qu'il pouvait bénéficier du micro-foncier (choix irrévocable pendant 3 ans et reconductible tous les 3 ans) ..."
L'option pour le régime réel n'est pas reconductible "tous les 3 ans". Elle se reconduit d'année en année lorsque la période initiale de 3 ans a pris fin. Un propriétaire bailleur qui opte pour le régime réel et qui continue à déclarer "au réel", à l'issue de la période initiale de 3 ans, ne se réengage pas pour une nouvelle période de 3 ans. La durée de la prorogation tacite de l'option est seulement d'un an.

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Publié le 19 mai 2018 à 16h30 - #2pm33

La façon dont l'article est rédigé prête à confusion entre le "déficit foncier" et la déduction des charges admises en déduction des revenus bruts fonciers qui donne le résultat, généralement un bénéfice. C'est confondre charges et résultats !
Un correctif s'impose car le titre est racoleur et trompeur. Merci de revoir la rédaction de cet article.
De plus parmi les frais d'administration et de gestion il faut ajouter les honoraires versés à un tiers pour la rédaction de déclarations fiscales. Cette précision est importante car en matière de revenus fonciers il est souvent judicieux de se faire aider par un professionnel, un expert comptable par exemple, qui en maîtrise bien les règles par rapport aux situations de faits. La matière est souvent plus complexe qu'un particulier peut se l'imaginer.

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Publié le 22 mai 2018 à 09h30 - #5papimojo

le loyer mensuel et la provision pour charges doivent être indiqués sur la déclaration 2044. L'ensemble fait partie des recettes de l'immeuble au même titre que les subventions perçues (anah, ...).
Il est donc faux de prétendre que les charges facturées au locataire ne sont pas à déclarer.
Toutefois elles sont ensuite déductibles des charges supportées au titre des charges courantes d'entretien , de maintenance et autres, sauf administratives et d'assurance, de l'année.

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