Assurance-vie : les meilleurs contrats pour investir en SCPI

Immeuble parisien
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Dans le giron de l'assurance-vie, quel support permet d'espérer une meilleure rémunération que le fonds en euros, tout en évitant les à-coups des marchés ? C'est pour répondre à cette problématique que de nombreux investisseurs s'orientent vers les SCPI, supports immobiliers aux rendements moins heurtés que les fonds actions. Mais toutes les assurances-vie ne se valent pas pour miser sur la pierre-papier. Voici quelques conseils pour vous aider à choisir.

Après la quête de performance, le temps de la stabilité ? Pour de nombreux investisseurs, les rebonds imprévisibles des marchés incitent à chercher des solutions de placements alternatives aux investissements boursiers. Alors que les fonds euros restent dans une tendance baissière, le nouveau produit à la mode, ce sont les parts de SCPI (Société civiles de placement immobilier). Un investissement pierre-papier mutualisé, que l’on retrouve de plus en plus dans les assurances-vie.

« On sent une appétence croissante des clients sur le sujet », confirme François Leneveu, président du directoire du courtier en ligne Altaprofits. « De plus en plus d’assureurs vont ouvrir leurs contrats à la pierre-papier, notamment les SCPI. » Chez Linxea, le succès est déjà mesurable : un tiers des clients du contrat Spirit, orienté immobilier, ont investi en SCPI ! « Il y a un fort décollage assez récent », confirme Yves Conan, directeur général de Linxea. « La demande pour les SCPI est de plus en plus soutenue. »

Des SCPI pas toujours lisibles

Mais comment choisir le bon contrat ? Entre des règles spécifiques et des frais complexes, les SCPI ne sont pas très lisibles. Une idée à retenir : « Tous les contrats ne se valent pas pour miser en SCPI », annonce Nicolas Sost, cofondateur du courtier Patrimea. « Il y a plusieurs questions à se poser. La première, c’est le montant minimum pour investir. » On évitera donc les contrats imposant 10.000 euros minimum par support : un manque de souplesse par rapport à des contrats autorisant cet investissement dès 75 euros !

« Seconde question : à quel prix s’achètent les parts de SCPI », poursuit Nicolas Sost. « Certains contrats offrent une décote plus ou moins importante sur le prix d’achat. » Encore faut-il s’y retrouver dans le prix des parts : valeur d’achat (brute) et valeur de retrait (10% de moins). Car la base de calcul n’est étrangement pas universelle. Pourtant, au final, cela ne change pas grand chose, assure Nicolas Sost : « Entre celui qui offre une décote de 2,5% sur la valeur d’achat et un autre qui propose la valeur de retrait plus 6,5% de frais, cela revient à peu près au même ! » En revanche, mieux vaut éviter les contrats ne proposant aucune décote sur la valeur d’achat.

Privilégier la diversification

L’autre critère majeur, selon Yves Conan, c’est « la profondeur de l’offre en SCPI. Un contrat qui propose une quinzaine de véhicules différents est plus intéressant que celui qui ne propose qu’une SCPI maison. Tout comme les unités de compte, l’investisseur a tout intérêt à diversifier son allocation en SCPI. »

On mettra donc de côté les contrats, notamment ceux des banques de réseau, proposant une ou deux SCPI maison. « On n’est jamais à l’abri d’une mauvaise surprise sur un support », rappelle Nicolas Sost. « Toutes les SCPI ne se valent pas. Et on y gagne un avantage pour la liquidité, qui repose sur les épaules de l’assureur. Il sera bien plus facile de procéder à un rachat sur plusieurs petites lignes de SCPI, plutôt que sur une seule ligne plus importante. » Un bon contrat doit ainsi proposer « au moins une dizaine de SCPI, spécialisées dans des secteurs différents (bureaux, commerces, etc.), des zones géographiques différentes, portées par des maisons de gestions différentes. »

Avantage Suravenir et Spirica

A partir de ces critères, si l’on met de côté les banques privées, seuls deux assureurs proposent des contrats adaptés aux SCPI : Suravenir et Spirica. Et chez Linxea, travaillant avec les deux assureurs, on estime que c’est le contrat de Spirica, Linxea Spirit, qui « a l’avantage ». La raison : les frais. « On communique beaucoup sur les rendements bruts des SCPI, autour de 5%. Mais le plus important pour le client, c’est le taux net qu’il obtiendra. » Avec 0,5% de frais de gestion annuel, Linxea Spirit, Epargne évolution et Mes placements Liberté font mieux que les contrats web de Suravenir (0,6%).

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Un avantage renforcé par son « taux de distribution ». Spirica distribue ainsi 100% des loyers générés par les SCPI, alors que Suravenir n’en reverse que 85%. « Cela a une importance, car on perd 75 points de base de rendement. Le différentiel avec le fonds en euros n’est alors pas très élevé », pointe Yves Conan. « Mieux vaut privilégier les contrats qui livrent 100% du rendement », confirme Nicolas Sost. La contrepartie, c’est que Spirica impose une pénalité de 3% à la sortie les trois premières années. Une contrainte qui n’existe pas chez Suravenir.

Allier fonds euros performants et SCPI

Spirica semble le mieux placé pour les SCPI, dans une optique long terme. Mais faut-il pour autant délaisser Suravenir ? « L’offre de Suravenir est intéressante, la gamme de supports immobiliers est très large », plaide François Leneveu. « D’autant qu’on peut les associer à des fonds en euros performants, et notamment Suravenir Opportunités, qui a délivré 3,6% en 2015. » Pour répondre à la contrainte de 30% d’unités de compte sur ce fonds, François Leneveu estime que miser sur la pierre-papier est « une bonne solution » : « Les SCPI, dont le rendement est stable, deviennent une vraie base de portefeuille. »

Altaprofits a chiffré pour ses clients la performance « réelle » de l’investissement en SCPI, après frais d’achat et frais de gestion. Bilan : en 2015, le rendement des SCPI de son contrat Digital Vie s’étale entre 3,23% et 4,35% nets. Malgré le risque en capital, ces rendements, peu volatils, sont au niveau des meilleurs fonds euros ! « Pour une gestion prudente de l’épargne, notre conseil est de choisir des fonds euros performants complétés avec des SCPI », conclut François Leneveu. « L’épargnant qui a fait cela depuis 20 ans ne s’est pas trompé. Il a traversé la majorité des périodes de crises sans angoisse et avec un excellent rendement. C’est un très bon pari à long terme ! »

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