Crowdfunding immobilier : comment s'y retrouver entre toutes ces plateformes

Elles sont plus d’une vingtaine. Nombre d’entre elles promettent des rendements « de 8% à 12% ». Elles se disent souvent leader, ou n°1, de l’immobilier participatif. Pourtant, seulement une dizaine sont immatriculées auprès de l'AMF. Comment s’y retrouver parmi ces multiples plateformes de crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier représente désormais 21% du financement participatif en fonds propres, ou crowdequity, en 2015 selon le dernier baromètre Compinnov-Financement participatif France. Ce qui en fait le secteur le plus fortement représenté dans cette famille historique du financement participatif. Le crowdfunding immobilier allie ainsi attrait de la nouveauté, rendements potentiels alléchants, tout en bénéficiant de l’image sécurisante de l’immobilier.

L’engouement est aussi palpable du côté des créateurs de plateformes. Dans un rapport indépendant sur le secteur, qu'elle a coécrit, l’économiste Chloé Magnier a comptabilisé 26 plateformes en activité à l’automne 2015. Mais, dans le lot, seulement 14 plateformes disposaient à l’époque de l’un des deux statuts créés spécifiquement pour le financement participatif : conseiller en financement participatif (CIP) ou intermédiaire en financements participatifs (IFP). Les autres ne disposaient pas du bon statut ou n’étaient tout simplement pas régulées.

L’AMF a fait le ménage

Dès avril 2015, l’Autorité des marchés financiers a pointé cette « jungle » en mettant en garde notamment contre les plateformes proposant d’investir en sociétés civiles immobilières (SCI). Le nœud du problème : « L’investisseur est responsable des dettes de la société sur son patrimoine personnel au-delà des sommes investies », soulignait l'AMF dans son communiqué. Or la vente de parts de SCI faisait florès.

La communication, puis les actions de l’AMF, ont bousculé ce marché en ébullition. Début 2016, si les montages financiers restent multiples et parfois complexes, les schémas sont désormais très proches. La plupart des plateformes se positionnent sur le créneau développé de longue date par celles qui sont présentées comme les locomotives du secteur, notamment à cause de leur relative ancienneté : Anaxago immobilier, Wiseed immobilier et Lymo. Quel créneau ? Le financement d’opérations de promotion immobilière en créant une société par actions simplifiée (SAS). Les investisseurs souscrivent alors à des actions ou obligations émises par cette SAS. Certaines élargissent cette activité au financement d’opérations de rénovation, mais toujours avec un montage similaire.

L'investissement locatif pour l'heure au placard

Dividom a pour sa part choisi de se positionner sur le créneau de l’immobilier locatif participatif, faisant ainsi profiter ses clients de l'éligibilité au dispositif Pinel. « Nous, nous sommes restés sur la SCI », raconte le co-fondateur Maxime Duhamelle. Mais les pressions se sont faites de plus en plus insistantes. Afin d’« arrondir les angles » avec l’AMF, Dividom a cessé toute collecte sur l'investissement locatif fin 2015. En l’attente d’un éventuel compromis, ou en l’attente de faire éventuellement évoluer son offre.

Ainsi, les plateformes ayant parié sur l’investissement locatif restent pour l’heure sur la touche, faute de pouvoir obtenir un statut. L’AMF estime en effet que le statut de CIP doit être réservé aux projets à visée entrepreneuriale. Or l’investissement locatif, avec une logique à plus long terme, répond à une visée patrimoniale selon l’autorité. Maxime Duhamelle, co-fondateur de Dividom mais aussi président de l’Afcim (1), qui réunit neuf des plateformes ayant à l’origine parié sur la SCI, croit tout de même en un assouplissement prochain de la position de l’AMF.

Plusieurs plateformes en stand-by

Tous ne partagent pas cet optimisme. C'est le cas de la plateforme Homunity qui s’était aussi positionnée sur le locatif. Son directeur général Arnaud de Vergie estime que « l’AMF est fermée » sur ce point. Pour les autres plateformes aussi, le statut de CIP reste difficile à obtenir, raison pour laquelle elles sont si nombreuses à afficher une immatriculation « en cours ». « Les choses vont certainement changer en 2016. Soit des regroupements de plateformes pour financer des promoteurs soit des disparitions purement et simplement », juge Serge Sroussi, fondateur de Propulss.

Contrairement à l’an passé, quand de nombreuses plateformes exerçaient sans agrément, celles qui ne disposent pas encore d’un statut adéquat attendent avant de lancer leur activité : Swapster, Immovesting, Baltis, etc. Autre illustration des évolutions en cours, la plateforme de prêts aux PME Finsquare s’était positionnée sur l’immobilier avec Bondsquare, mais le site en question n’est même plus référencé sur Google. Plusieurs de ces plateformes exercent toutefois en parallèle en proposant des ventes en cercle restreint à des investisseurs avisés.

L’épineuse question du remboursement

Reste donc une grosse dizaine de plateformes immatriculées, qui se battent pour obtenir une place de leader. En termes de collecte, Anaxago et Wiseed déclarent exactement le même chiffre : 20 millions d’euros en 2015. Jean-Baptiste Vayleux, directeur général de Lymo, souligne toutefois que « la collecte n'est qu'un élément partiel de l'analyse : notre métier est certes de collecter, mais surtout de rembourser. » Avant de se montrer plus offensif envers ses concurrents : « Beaucoup de plateformes de crowdfunding immobilier se rémunèrent quoi qu'il arrive, indépendamment de la réussite des projets. Elles lèvent auprès des investisseurs, transfèrent au promoteur, et se rémunèrent au passage avant le projet. Elles ont donc intérêt à collecter beaucoup. »

Pour plaider la cause des plateformes qui remboursent le mieux, Lymo a même créé un site, fin 2015 : quiarembourse.com. Il affiche une liste exhaustive de projets en cours, les montants levés et remboursés. Si la démarche reste partiale, puisque menée par une plateforme souhaitant pointer les pratiques de la concurrence, elle a le mérite de vouloir informer les potentiels investisseurs. En 2016, le crowdfunding immobilier reste une « jungle », mais le secteur se structure, petit à petit.

(1) Association française du crowdfunding immobilier