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PEL : faut-il miser sur l'épargne ou sur le prêt ?

Maison et argent sur une balance
© Eisenhans - Fotolia.com

Dans moins d’une semaine, le 1er février, le taux contractuel des nouveaux Plans épargne logement passera de 2% à 1,50%. A cette date, le taux maximal des prêts épargne-logement issus de cette nouvelle génération de PEL baissera également d'un demi-point, de 3,20% actuellement à 2,70%, se rapprochant un peu plus des taux de marché. Les épargnants se retrouvent du coup face à un dilemme : faut-il souscrire aujourd’hui un PEL à 2% pour privilégier son épargne ou au contraire attendre quelques jours pour un PEL à 1,50% en visant à terme un prêt épargne-logement ? Voici quelques rappels pour alimenter votre réflexion.

D’année en année, à mesure que l’écart entre son taux et celui des produits comparables grandissait, le Plan épargne logement a eu tendance à devenir, dans l’esprit de nombre de Français, un pur produit d’épargne, voire même le produit d’épargne idéal pour certains projets. Toutefois, il faut le rappeler : le PEL a été conçu comme un outil destiné avant tout à aider la concrétisation d’un projet immobilier, permettant au terme d’une phase d’épargne comprise entre 4 et 10 ans d’obtenir un prêt d’un montant globalement proportionnel à l’effort d’épargne, et à un taux maximal garanti et défini dès l’ouverture du produit.

Pour les PEL de l’actuelle génération, ce prêt épargne-logement affiche un taux actuariel annuel de 3,20%, quelle que soit sa durée (de 2 à 15 ans). Un taux, et c’est bien le problème, très nettement supérieur aux standards actuels du marché. Selon notre baromètre des taux, le taux moyen pratiqué par les banques pour un prêt d’une durée de 15 ans est de 2,18% - tout près de son plus-bas historique, 2,03% en juin 2015 - et est encore plus faible pour des durées plus courtes - 1,91%, par exemple, sur une durée de remboursement de 10 ans.

Certes, le passage à un taux de 2,70% (1) pour les PEL ouverts à compter du 1er février va redonner un peu d’attractivité au prêt épargne-logement. Mais souscrire un PEL pour profiter, dans un délai de 4 à 10 ans, d’un taux d’emprunt compétitif par rapport au marché est, et restera, un pari. Un pari pas forcément perdu d’avance, d’ailleurs : souvenons qu’il y a quatre ans de ça, en janvier 2012, le taux moyen d’un prêt sur 15 ans, frôlait les 4%…

A consulter : le baromètre des taux de prêts immobiliers

Peu d’impact sur le montant du prêt épargne-logement

Autre élément à prendre en compte pour apprécier l’intérêt du PEL nouvelle génération par rapport à l’ancien : le montant final du prêt épargne-logement. Celui-ci dépend en effet du montant des intérêts générés, et donc du rendement du produit et de l’intensité de l’effort d’épargne.

Ainsi, en ouvrant aujourd’hui un Plan épargne logement à 2% avec un versement initial de 1.000 euros, puis en y versant chaque mois 300 euros, on obtiendra au bout de 10 ans un capital de 40.048 euros, permettant d’emprunter 63.170 euros sur 15 ans. Le même effort d’épargne, sur un PEL ouvert après le 1er février, permettra d’obtenir un capital de 39.180 euros, et un prêt d’un montant légèrement inférieur : 62.975 sur 15 ans. Entre les deux opérations, la majeure partie du capital obtenu est constitué des versements (36.700 euros) et des intérêts générés et capitalisés (3.963 euros pour le premier et 2.935 pour le deuxième), sans oublier les contributions sociales de 15,50% (soit respectivement -614 et -455 euros).

Qu’en est-il par contre de l’impact sur le coût total du prêt épargne-logement ? Dans le cas d’un prêt sur 15 ans, le passage d’un taux actuariel de 3,20% à 2,70% représente une diminution de la mensualité d’environ 3,3%. Ainsi, pour un prêt d’un montant de 92.000 euros, la mensualité passe de 642,17 euros à 620,71 euros. Une économie de 21,46 euros sur 180 mensualités qui diminue le coût total du crédit de 23.591 à 19.728 euros.

Conclusion : à 2% ou 1,50%, le PEL reste surtout un excellent moyen de se constituer un apport pour un projet immobilier. L’impact du changement de taux facial sur le capital accumulé est modéré, comme l’impact du nouveau taux du prêt épargne-logement sur le montant de la mensualité.

Une prime d’Etat réduite ?

Reste une question : le montant de la prime d’Etat risque-t-il de diminuer pour la nouvelle génération de PEL ? Actuellement, le montant de cette prime, versée dans le cas où l’épargnant obtient un prêt PEL d’un montant minimum de 5.000 euros, correspond à la moitié des intérêts bruts obtenus pendant la phase d’épargne, dans la limite de 1.525 euros (2). Ce qui correspond à une revalorisation d’un point du taux de rendement.

Pour maintenir la revalorisation à ce niveau avec le PEL à 1,50%, le gouvernement va devoir modifier le mode de calcul. S’il ne le fait pas, la prime d’Etat deviendra mécaniquement moins intéressante.

Ouvrir un PEL dans une banque en ligne ?

Les jours sont comptés avant le changement de taux du PEL, et une des solutions pratiques pour ouvrir avant l’échéance est de s’adresser à une banque en ligne, proposant une souscription 100% numérique.

Elles ne sont toutefois pas légion à proposer ce produit, mais seulement 2. C’est le cas de Hello bank, la banque en ligne adossée à BNP Paribas, qui réserve toutefois ce produit à ses clients. Le PEL est également accessible chez Boursorama Banque, et potentiellement accessible aux nouveaux clients. Toutefois, cette ouverture directe d'un PEL par un nouveau client chez Boursorama nécessite l'ouverture conjointe d'un compte courant et ne permet pas de bénéficier de la prime de bienvenue qui récompense habituellement cet ouverture. Pour en profiter, il faudra d'abord ouvrir un compte courant, puis, un Plan d'épargne logement quelques jours plus tard. Un délai trop court à ce jour pour ouvrir un PEL à 2% !

Enfin, Monabanq a d’ores et déjà annoncé que le PEL ferait son apparition dans son catalogue uniquement dans le courant de l'année 2016.

(1) Sous réserve de confirmation par les textes réglementaires à paraître sur le sujet.

(2) Cette prime maximum est ramenée à 1.000 euros dans le cas où la performance énergétique du logement est insuffisante.

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© cbanque.com / VM-FV / janvier 2016

Commentaires

Publié le 27 janvier 2016 à 16h12 - #1Aristide

"Ainsi, pour un prêt d’un montant de 100.000 euros, la mensualité passe de 698,01 euros à 674,69 euros."
ATTENTION:
Le prêt possible en PEL ou PEL + CEL est plafonné à 92.000€

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Publié le 27 janvier 2016 à 17h04 - #2Frédéric (cBanque)

@Aristide : l'exemple a été modifié avec un prêt de 92.000 euros (il sert seulement à illustrer l'impact d'un taux qui passe de 3,20% à 2,70%)

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Publié le 27 janvier 2016 à 17h09 - #3Aristide

OK

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