Le renforcement du Prêt à taux zéro, promis par le gouvernement pour 2016, doit permettre de doubler l’an prochain le nombre de bénéficiaires du dispositif d’aide à l’achat immobilier. A qui va profiter cet effort ? Certaines catégories de primo-accédants semblent plus spécifiquement visées, notamment les classes moyennes des grandes villes de province. Explications, exemple à l’appui.
120.000 prêts à taux zéro distribués en 2016, contre 60 à 70.000 cette année : c’est le cap fixé par le gouvernement, qui a dévoilé début novembre un nouveau projet de renforcement du dispositif, après celui déjà mis en œuvre début 2015.
Pour y parvenir, l’exécutif a choisi en premier lieu de relever les plafonds de revenus permettant de bénéficier du PTZ, une mesure qui va mécaniquement permettre à plus de Français d’y entrer - et notamment « la majeure partie des locataires », espère le gouvernement dans l’exposé de son amendement au projet de loi de finances 2016. Il compte également relever à 40% la part du montant de l’achat pouvant être financé par un PTZ - ce qu’on appelle la quotité - et généraliser le différé de remboursement qui permet de décaler dans le temps le début du remboursement du PTZ.
Lire à ce propos : Prêt à taux zéro : quelles sont les véritables nouveautés du PTZ 2016 ?
Des cas pratiques sur mesure
Afin d’illustrer les gains promis par ce nouveau PTZ, le gouvernement a diffusé, dans le cadre de son effort de communication autour de cette annonce, trois profils de ménage qui verront leur projet immobilier facilité. On y retrouve ainsi l’exemple d’un célibataire parisien, gagnant 2.500 euros mensuels, à qui le nouveau PTZ va permettre d’acheter un appartement neuf à 180.000 euros, alors que l’actuel ne le lui permet pas ; celui d’un couple sans enfant à Brest (zone B2), totalisant 3.200 euros de revenus mensuels, exclus du PTZ actuellement et qui va pouvoir en bénéficier l’an prochain ; ou encore celui d’un couple avec 2 enfants à Vesoul (zone C) gagnant 2.000 euros par mois et qui pourra faire aboutir l’an prochain son projet d’achat d’une maison à rénover. Des exemples taillés sur mesure pour mettre en avant les avantages du PTZ 2016, mais qui brillent aussi par leur imprécision, notamment en termes de taux appliqués aux crédits complémentaires et de coût de l’assurance.
Nous avons choisi d’aller plus loin en développant notre propre scénario, afin de détailler concrètement les gains promis par ce nouveau PTZ. Pour cela, nous avons arrêté notre choix sur le cas d’un couple avec un enfant, un profil assez classique pour les foyers aspirant à devenir propriétaires. Nous l’avons doté de revenus mensuels imposables de 4.000 euros (soit un revenu fiscal de référence de 43.200 euros), et l’avons situé à Nantes, en zone B1. C’est en effet dans cette zone, qui couvre les grandes agglomérations de province, que le gouvernement a choisi de porter particulièrement l’effort, en relevant plus nettement qu’ailleurs les plafonds de revenus limitant l’accès au PTZ.
Le projet est le suivant : acheter, sans apport, un appartement neuf de 80 m2, au prix de 240.000 euros. Le couple peut espérer obtenir actuellement un taux de 2,49% (1) sur 20 ans et un taux d’assurance emprunteur de 0,35%.
Près de 23.000 euros d’économies sur 20 ans
A quoi ressemblerait le plan de financement de ce projet, s’il devait se concrétiser aujourd’hui ? Et s’il aboutissait l’an prochain ? Le tableau ci-dessous détaille les deux hypothèses.
| PTZ 2015 | PTZ 2016 | Gain | |
|---|---|---|---|
| Montant du PTZ | 59.800 euros | 92.000 euros | 32.200 euros |
| Remboursement du PTZ | sur 12 ans | sur 20 ans (dont 5 ans de différé) | |
| Montant du prêt principal | 180.200 euros | 148.000 euros | |
| Mensualité lissée sur 20 ans (1) | 1.291 euros | 1.212 euros | 79 euros |
| Coût total (2) | 67.443 euros | 44.474 euros | 22.969 euros |
| (1) assurance comprise (2) intérêts + frais d'assurance | |||
Ces chiffres confirment que l’effet du renforcement du PTZ en 2016, pour ce foyer moyen, est non négligeable. Il lui permet en effet d’économiser chaque mois 79 euros sur la mensualité de remboursement de son prêt immobilier. Au bout de 20 ans, le gain atteint la coquette somme de 22.969 euros.
Le différé de remboursement fait la différence
Contrairement à ce qu’on pouvait penser, ce n’est pas l’augmentation de la quotité du PTZ, qui passe dans le cas de ce couple de 26% à 40%, qui permet l’essentiel de cette économie : le gain lié à cette mesure s’élève, selon nos calculs, à 7.700 euros. La principale économie résulte du différé de remboursement. Dans l’état actuel du dispositif, le couple, en raison de son niveau de revenus, doit rembourser le capital emprunté au titre du PTZ dès le départ et sur une durée maximum de 12 ans. En 2016, par contre, il bénéficiera, si la réforme est adoptée en l’état, d’un différé de remboursement de 5 ans.
Conséquence de ce différé : tout en gardant des mensualités constantes et d'un niveau proportionné à ses revenus (ce qu’on appelle le lissage de crédit), il permet à notre couple de rembourser plus rapidement son crédit principal, et au final d’économiser 15.269 euros sur le coût total de l’opération.
Ainsi, plus que le relèvement à 40% de la quotité, c’est la généralisation du différé de remboursement qui promet d'améliorer en 2016 la solvabilité des primo-accédants. Une mesure qui va bénéficier surtout aux ménages, se situant dans la fourchette haute des revenus ouvrant droit au PTZ, qui n'en profitaient pas jusqu'ici.
(1) Moyenne des taux sur 20 ans affichés par les courtiers au 17 novembre 2015. Voir notre indicateur des taux des prêts immobiliers.
