Crowdfunding immobilier : ce qu'il faut vérifier avant d'investir son argent

Un château de cartes
© Pascal Huot - Fotolia.com

Devenir copropriétaire d’un appartement à partir de quelques milliers d’euros. Investir dans la promotion immobilière avec un ticket de 1.000 euros. Profiter d’un rendement annuel avoisinant les 10%. Les sites de financement participatif immobilier se multiplient et les slogans accrocheurs avec. Est-il raisonnable de sauter sur l’occasion les yeux fermés ? Sûrement pas. Les clés pour éviter les mauvaises surprises.

Lymo, Dividom, Anaxago immobilier, Canberra Immo, Buildeeg, Crowdfunding-immo. Une recherche dans un moteur de recherche et déjà six possibilités d’investissement différentes sur la même page, avec un panel mêlant acteur historique du financement participatif et société ayant tout juste un an d’existence. En poussant plus loin les recherches dans l’univers du crowdfunding immobilier, il est aussi possible de citer, pêle-mêle et de façon non exhaustive : Wiseed immo, Crowdimo Invest, Hexagon-e, Propulss, Homunity, Hipipipimmo, Immocratie, Fundimmo, etc.

Si tous ces acteurs se revendiquent du financement participatif ou crowdfunding immobilier, il s’agit bien de leur unique trait commun. Car les procédés d’investissement sont multiples : investir dans un projet de construction en prenant des parts d’une société ; investir dans la construction encore mais cette fois via une émission obligataire (donc un prêt indirect) ; achat de parts d’un studio à louer, ou d’un appartement à rénover, etc. Certains sites proposent même d’investir en viager, mode d’investissement immobilier qui ne permet de devenir pleinement propriétaire qu’au décès des occupants.

Attention au statut de la plateforme

Toutes ces plateformes ne disposent pas non plus du même statut, certaines n’affichant d’ailleurs pas d’agrément entrant dans le cadre du financement participatif. En effet, deux statuts ont été créés en 2014 spécialement pour le crowdfunding : conseiller en investissements participatifs (CIP) pour l’investissement en fonds propres dans des entreprises, et intermédiaire en financement participatif (IFP) pour les prêts (1). Deux statuts qui permettent aux plateformes d’arborer le label « plateforme de financement participatif ».

« Vérifier le sérieux de la plateforme, c’est fondamental ! », alerte Hélène Feron-Poloni, avocate spécialisée dans la défense des emprunteurs et investisseurs.

Etre aussi attentif que pour un achat « réel »

Parier sur le crowdfunding immobilier, est-ce risqué ? « Oui. Ça me semble très risqué ! », réplique Me Feron-Poloni. « Avec le crowdfunding, on permet de réaliser des investissements immobiliers avec de plus petites sommes qu’en temps normal. Les investisseurs risquent alors de se montrer moins attentifs à la qualité du bien. »

L’avocate conseille d’être « aussi attentif à la qualité des biens que si l’on achetait soi-même, comme dans le cadre d’un investissement immobilier locatif ». Ou « d'au moins être conscient que l’on peut perdre sa mise ».

Investir en SCI : un risque plus élevé

Perdre sa mise : un risque valable pour tous les investissements en crowdfunding immobilier. Le risque peut même aller au-delà de la simple mise, dans certains cas. Investir dans une société civile immobilière (SCI) engage l’investisseur au-delà du capital investi. En cas de dettes de la société, ce dernier est engagé proportionnellement au nombre de parts qu’il détient. Autrement dit, s’il possède 5% du capital la SCI, il devra éponger 5% des dettes de la société. « Imaginez les conséquences en cas d’escroquerie ! », lance Natalie Lemaire, directrice des relations avec les épargnants de l’Autorité des marchés financiers (AMF).

« J’aimerais réaliser un sondage auprès des investisseurs dans ce type de société, en demandant : êtes-vous conscient que vous êtes engagé au-delà de ce que vous avez investi ? », s’amuse-t-elle. C’est pour pointer ce manque d’information que l’AMF a diffusé un communiqué alertant sur les investissements en SCI, SEP ou SNC en avril dernier : « Nous n’avons pas voulu stigmatiser le crowdfunding immobilier », nuance cependant Natalie Lemaire, mais inciter à la « vigilance ».

Des plateformes non régulées

Les très nombreux sites proposant d’investir en SCI se revendiquent certes du crowdfunding immobilier mais n’en ont pas toujours le statut. « Attention : ce n’est pas parce qu'ils ne sont pas régulés que leur activité est illégale », tempère Natalie Lemaire. « Seulement, les pouvoirs publics et les régulateurs ont dessiné un cadre très protecteur pour le financement participatif : il faut que les investisseurs se rendent compte lorsqu’ils sortent de ce cadre. »

Comment s’y retrouver ? Certains sites mettent ainsi en avant une immatriculation en tant que CIF (conseiller en investissements financiers), à ne pas confondre avec le statut de CIP, qui lui entre dans le cadre du financement participatif. D’autres sites affichent une formulation du type « en cours d’immatriculation ». « Vous avez deux cas : des sociétés qui ont effectivement déposé un dossier et des sociétés qui n’ont rien déposé : il s’agit alors de publicité mensongère », précise Natalie Lemaire, de l’AMF. « Un certain nombre de sites utilisent des formulations laissant entendre qu’ils sont immatriculés ou agréés : nous leur écrivons en faisant passer un message sans ambiguïté. » Dans le doute, un investisseur particulier a ainsi tout intérêt à patienter quelques semaines avant de placer son argent. Le meilleur indicateur restant encore une fois le label « plateforme de financement participatif ».

Comprendre le montage financer

D’autres sites proposent d’investir en SCCV, pour société civile de construction vente. Comme pour la SCI, s’il s’agit de prendre des parts de la SCCV, attention danger : l’investisseur est engagé au-delà de sa mise. Certaines plateformes proposent un montage alternatif : une prise de participations dans une holding qui elle investit dans la SCCV, ce qui est censé protéger l’investisseur en cas de dette. Risqué ? « Tout dépend de la forme juridique de la holding, si elle offre ou non un cadre juridique protecteur pour les investisseurs », prévient Me Feron-Poloni. Dernier point à analyser avant d'investir : jauger la facilité de revente ou de sortie d'investissement.

En résumé : mieux vaut investir dans un fonds obligataire ou une holding qu’en direct et, dans tous les cas, mieux vaut faire confiance à une plateforme régulée. En cas d’hésitation, se remémorer cet adage maintes fois cité par l’AMF : « N'investissez que dans ce que vous comprenez. »

Rendement non honoré : que peut faire l’épargnant ?

A en croire les slogans publicitaires, le crowdfunding immobilier, c’est 8% à 12% chaque année ! Sauf qu’aucune plateforme n’offre une garantie en capital, donc elles sont loin de pouvoir garantir un rendement. En cas de forte déception, l’investisseur a-t-il possibilité de se retourner contre la plateforme pour publicité mensongère ? « Tout dépend si cela a été présenté comme un rendement garanti », explique l’avocate Hélène Feron-Poloni. « Mais j’imagine que les plateformes se couvrent à ce niveau dans leur documentation commerciale. Surtout, la justice peut considérer qu’un investisseur qui croit pouvoir obtenir un rendement de 10% en 2015 a été trop gourmand, et donc ne pas lui donner raison. »

(1) Autre statut valable, pour l'heure moins répandu : prestataire de services d’investissement (PSI).

Partager cet article :

© cbanque.com / BL / Juillet 2015