Evaluer sa capacité d’emprunt constitue l’une des premières étapes dans le processus d’achat de son futur logement. Afin de maximiser son pouvoir d'achat immobilier, et dans le contexte actuel de taux particulièrement bas, la question d’un allongement de la durée du crédit peut se poser. Alors, quel impact pour 5 années d'emprunt supplémentaires ? Simulation.
De presque 109.000 euros à un peu plus de 218.000 euros. Voilà à combien s’élève le montant que l’on peut théoriquement emprunter pour son projet immobilier en ce début d’année 2015, pour une mensualité de 1.000 euros, et suivant la durée du crédit à l’habitat que l’on aura choisie, entre 10 et 30 ans. Le premier constat à tirer est pour le moins symbolique : en triplant sa durée d’emprunt (et donc le montant total à rembourser), on parvient tout juste à doubler sa capacité d’emprunt !
A l’heure où, selon les dernières statistiques de l’observatoire Crédit Logement/ CSA, la durée moyenne des prêts à l’habitat s’établit à 17 ans et 3 mois, en progression de 6 mois en l’espace d’un an, nous nous sommes penchés sur l’impact – à mensualité constante – d’un allongement de la durée d’un crédit immobilier. Le cadre de cette simulation : un emprunt entraînant des remboursements mensuels de 1.000 euros sur des durées successives de 10, 15, 20, 25 et 30 ans, aux taux actuels du marché (1).
Le tableau ci-dessous récapitule les résultats de cette simulation (2) et chiffre notamment l'évolution du capital empruntable pour chaque « ajout » de 5 années de remboursement supplémentaires entre 10 et 30 ans de crédit, soit des augmentations successives de 60.000 euros (60 mensualités de 1.000 euros) du montant total à rembourser.
Résultat : l’allongement du crédit de 10 à 15 ans permet ainsi d’accroître le capital emprunté de 43.435 euros. Soit une augmentation de son « pouvoir d’achat » de 40% contre une hausse de la durée du prêt - et donc du montant total de l'opération - de 50 %. A l’autre bout du tableau, ce même allongement de 5 ans (de 25 à 30 ans) n’engendre plus qu’un gain de pouvoir d’achat de… 3,9%, soit à peine plus de 8.000 euros !
| Durée d'emprunt | 10 ans | 15 ans | 20 ans | 25 ans | 30 ans |
|---|---|---|---|---|---|
| Taux d'intérêt (1) | 1,96% | 2,28% | 2,55% | 3,03% | 3,66% |
| Capital financé | 108.892 € | 152.327 € | 187.850 € | 210.185 € | 218.330 € |
| Coût du financement | 11.108 € | 27.673 € | 52.150 € | 89.817 € | 141.672 € |
| Gain en capital financé* | - | + 43.435 € | + 35.523 € | + 22.335 € | + 8.145 € |
| * Evolutions calculées par rapport aux valeurs de la tranche précédente. | |||||
Entre ces deux « extrêmes », l’impact de ces 5 années de crédit supplémentaires sur le capital empruntable se réduit graduellement : +40% de 10 à 15 ans d’emprunt, +23% de 15 à 20 ans, +12% de 20 à 25 ans. Avec un seuil, entre 20 et 25 ans, où les intérêts supplémentaires finissent par peser plus lourd que le pouvoir d'achat gagné grâce à l'allongement du prêt.
Décrochage entre 20 et 25 ans de crédit
Même s’il est logique de voir le gain relatif en termes de capital emprunté se réduire au fil du temps, les décrochages observés s’avèrent nettement plus brutaux que ce que peut induire cette règle mathématique. La raison principale de cette forte dégressivité ? La différence entre les taux d’intérêts constatés sur le marché aujourd’hui, suivant la durée de prêt. Démarrant à 1,96% pour un crédit de 10 ans, ce taux moyen passe à 3,66% sur 30 ans. Et l’écart entre ces taux va grandissant entre 10 et 30 ans : de l’ordre de 0,3 point entre 10 et 15 ans ou 15 et 20 ans, il grimpe à 0,48 point entre 20 et 25 ans et même 0,63 point entre 25 et 30 ans.
Au final, cette simulation vient bien évidemment illustrer le principe de base de tout crédit : rallonger sa durée d'emprunt entraîne inévitablement un renchérissement de l'opération. Mais force est de constater que les taux de marchés actuels - et leur décalage entre les différentes durées d'emprunt - réduisent considérablement l'intérêt potentiel de la démarche sur les plus longues échéances. Emprunter sur 30 ans se révèle ainsi être une opération à éviter, dans la mesure du possible bien évidemment !
Cette situation de taux bas devrait perdurer encore au moins quelques mois. Et le « décrochage » sur les durées les plus longues risque même de s’amplifier : certains experts du secteur prédisent en effet une stabilisation des taux de crédit immobilier sur l’année 2015, à l’exception des périodes d’emprunt les plus longues. D'ailleurs certains courtiers enregistrent déjà les premières remontées de taux sur 30 ans.
(1) Les taux utilisés dans cette simulation ont été obtenus en calculant la moyenne des derniers taux de marché communiqués par 3 enseignes de courtage en crédit (MeilleurTaux, Empruntis et Cafpi – Février 2015).
(2) Cette simulation s’entend hors assurance emprunteur.
