PTZ : ce que l'on gagne vraiment avec un prêt à taux zéro

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maison en construction
CC Philinux / Picasa

Les règles de calcul du PTZ changent à compter du 1er octobre 2014. L’occasion de faire le point, en quatre questions, sur ce qu’apporte vraiment un prêt à taux zéro.

Annoncées au début du mois d’août, de nouvelles règles de calcul des droits au Prêt à taux zéro seront applicables à compter du 1er octobre 2014. Ce dispositif d’aide gouvernementale est aujourd’hui réservé aux primo-accédants achetant ou construisant un logement neuf pour l’occuper à titre de résidence principale, mais aussi aux locataires HLM achetant le logement qu’ils occupent. A compter de 2015, le PTZ devrait être étendu, sous certaines conditions, aux acquisitions dans l’ancien avec travaux.

Combien peut me faire gagner un Prêt à taux zéro ?

Pour une opération éligible au Prêt à taux zéro, il est facile de comparer les deux plans de financement, avec ou sans PTZ, pour connaître le gain procuré par ce dernier.

Exemple pour un couple avec deux enfants, en zone B1, avec une capacité de remboursement de 1.200 euros par mois (1). Aux conditions actuelles du marché (taux fixe de 3,35% sur 25 ans et hors assurances) ils peuvent financer une acquisition de 243.600 euros, leur apport servant à régler les frais de l’acquisition chez le notaire.

Avec un PTZ de 63.336 euros pour cette opération, les remboursements du plan de financement baisseraient de 1.200 euros à 1.073,20 euros par mois pendant 25 ans. Cela représente une baisse d’un peu plus de 10% de la mensualité et une économie totale de 38.043 euros sur le coût des crédits. Mais les emprunteurs pourraient également choisir de réduire la durée de remboursement à 22 ans, avec une mensualité dans ce cas à 1.188,70 euros, avec à la clé une économie supplémentaire de 8.143 euros.

Selon les situations le gain sera plus ou moins important, mais il est réel.

Est-ce que mon pouvoir d’achat immobilier est augmenté par l’obtention d’un PTZ ?

Oui, aux mêmes conditions de remboursement du financement, le PTZ permet d’acheter un bien à un prix plus élevé. Le supplément de pouvoir d’achat immobilier obtenu est néanmoins inférieur au montant du PTZ lui-même et dépend de nombreux paramètres.

Continuons notre exemple avec la famille de 4 personnes en zone B1 qui pouvait financer 243.600 euros sans PTZ. Avec la même mensualité de 1.200 euros par mois pendant 25 ans, ils pourraient financer une opération de 272.200 euros en obtenant un PTZ de 70.200 euros. Le supplément de pouvoir d’achat est dans ce cas de 28.600 euros. En réalité, il sera même inférieur à cette somme car l’assurance emprunteur n’est pas prise en compte et elle augmente proportionnellement (le plus souvent) aux sommes empruntées.

L’augmentation de cette capacité de financement dépendra, là aussi, de la situation de chacun. Plus les revenus de l’emprunteur seront modestes, plus il bénéficiera de conditions de remboursement du PTZ avantageuses, avec notamment des différés de remboursement.

Est-ce que l’État avance vraiment le montant du PTZ ?

Non, c’est la banque qui va mettre à disposition de l’emprunteur le montant du PTZ. L’État se contente seulement de prendre en charge les intérêts de ce PTZ en les remboursant sous forme de crédits d’impôt que la banque déduit de son impôt sur les sociétés.

L’État apporte cependant sa garantie en dernier ressort pour ce prêt, lorsqu'il est souscrit en complément d'un prêt Pas, aux emprunteurs les plus modestes. C’est une sûreté importante pour la banque car elle peut faciliter l'octroi d'un crédit à certaines personnes.

Est-ce que le PTZ sera plus intéressant à partir du 1er octobre ?

Globalement, à partir du 1er octobre 2014, le PTZ sera plus généreux dans les communes situées dans les zones B1, B2 et C, mais moins intéressant en zone A. Dans le même temps, le classement des communes est modifié, certaines étant déclassées et d’autres, au contraire, surclassées.

Lire à ce propos : ceux qui perdent à attendre le 1er octobre pour devenir propriétaire ainsi que le nouveau zonage du PTZ (et du Duflot / Pinel) à compter du 1er octobre.

Cependant, d’une manière générale, plus les taux des prêts immobiliers sont bas, moins l’avantage apporté par un Prêt à taux zéro est important.

Ainsi, pour reprendre notre exemple, avec un financement à 5% sur 25 ans au lieu de 3,35%, la capacité de financement serait passée de 195.500 euros à 238.500 euros, soit un supplément de pouvoir d’achat immobilier de 43.000 euros, bien plus élevé que les 28.600 euros actuels.

(1) Tous les calculs effectués dans cet article utilisent les barèmes du PTZ applicables à compter du 1er octobre 2014.

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© cbanque.com / FV / septembre 2014