PTZ : ceux qui perdent à attendre le 1er octobre 2014 pour devenir propriétaire

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Les règles d’attribution du Prêt à taux zéro changent à partir du 1er octobre prochain (accessibilité et montants attribués). Même si ces modifications ont été annoncées par le gouvernement pour renforcer ce dispositif d'aide de manière globale, certains Français envisageant d’accéder à la propriété ont des conditions de PTZ plus avantageuses, dans la version actuelle. Ils peuvent encore en profiter pendant quelques semaines. Analyse.

Annoncé fin juin par la ministre du Logement et de l’Egalité des territoires Sylvia Pinel, fixé par décret le 6 août dernier et devant entrer en application à partir du 1er octobre prochain, le renforcement du prêt à taux zéro (PTZ) est un élément essentiel du plan d’actions gouvernemental pour la relance de la construction de logements. Mais voilà : les modifications de ses conditions d'application engendrent des cas où les acheteurs de leur résidence principale se trouveront moins bien lotis avec ce PTZ « nouvelle formule ».

Pour rappel, le Prêt à taux zéro est délivré aux primo-accédants, sous conditions de ressources, dans le cadre de l’achat de leur résidence principale, essentiellement dans le neuf. Un élargissement du dispositif au marché de l’ancien (avec travaux) a été annoncé, mais n’est prévu qu’à compter de 2015.

La date d'émission de l'offre déterminante

Les deux grands changements dans le dispositif PTZ (modification du zonage et remaniement des barèmes) s’appliqueront aux acquéreurs dont les offres de crédit auront été émises par leur banque à compter du 1er octobre prochain. Ce qui veut dire que les candidats à la propriété souhaitant bénéficier du PTZ dans les conditions actuelles doivent « juste » faire en sorte d’obtenir cette offre avant cette échéance. La suite du processus d’acquisition (signature de l'offre, acte authentique d’achat) pouvant tout à fait intervenir après le 1er octobre 2014.

Qui sont alors ces acheteurs qui vont perdre avec la mise en application du nouveau PTZ ? A l’analyse des modifications de ses dispositions, nous avons pu identifier deux catégories de Français concernés : ceux qui envisagent d’acheter une résidence dans une commune ayant subi un « déclassement » dans le nouveau zonage du territoire français et ceux qui souhaitent effectuer une opération dans une commune qui est restée classée en zone A.

Le cas des communes déclassées

La révision du zonage A/B/C déterminée le 6 août dernier par décret constitue un remaniement d’envergure : plus de 1.800 communes changent de zone. Dans la majorité des cas, le gouvernement a procédé à un surclassement vers des zones plus « tendues » (et donc plus soutenues par le dispositif). En revanche, pour 670 communes, ce remaniement de la carte se solde par un déclassement :

  • 13 communes passent ainsi de la zone A à B2, dont 9 dans les Alpes-Maritimes ;
  • 38 communes initialement en zone A sont reléguées en zone B1, dont 13 dans l’Ain (Chevry, Crozet, etc.), 19 en Haute-Savoie, 4 dans les Yvelines, Réau en Seine-et-Marne et Boissy-sous-Saint-Yon dans l’Essonne ;
  • 619 communes passent de la zone B1 à B2, avec parmi les plus concernés les départements Corses (314 déclassements), la Seine-et-Marne (64 communes), les Yvelines (53), le Val d’Oise (42) ou la Meurthe-et-Moselle (33 communes).

Les conséquences pour ces communes déclassées ? Une baisse de plafond des conditions de ressources pour accéder au PTZ (il est désormais plus difficile d'y accéder) et des conditions de PTZ en termes de montant et de remboursement moins favorables.

Exemple d’un couple souhaitant acheter une maison neuve pour un montant de 200.000 euros à Castillon (commune des Alpes-Maritimes passant de la zone A à la zone B2 dans le nouveau zonage). Pour ce faire, ce foyer affichant un revenu fiscal de référence (RFR) de 36.000 euros finance cet achat avec un crédit et un apport de 40.000 euros. Suivant les règles actuellement en vigueur, ce foyer peut bénéficier d’un PTZ d’un montant maximum de 66.000 euros. Après le 1er octobre, il ne pourra plus y prétendre. Au final, ce changement de situation représente alors pour les acheteurs, dans le cadre d'un plan de financement sur 20 ans aux conditions actuelles du marché (taux fixe de 2,95%), un surcoût de près de 90 euros par mensualité (hors assurance, les échéances passent de 793,97 euros à 883,36 euros). Soit un coût total supplémentaire de 21.450 euros sur 20 ans !

Ce calcul n’est toutefois qu’un exemple (concernant notamment une commune faisant partie des plus fortement déclassées, de la zone A vers B2). Selon les localités et les revenus des acheteurs, ceux qui sont situés dans ces communes déclassées pourront conserver un droit au PTZ, mais à des conditions moins intéressantes que précédemment.

Le cas des communes de la zone A

La nouvelle zone A telle que définie le 6 août dernier abrite des situations plus contrastées. Avec d’un côté les 121 communes qui se retrouvent surclassées dans cette zone, dont des agglomérations importantes comme Marseille, Toulon, Lyon, Nancy, Montpellier, Ajaccio ou Lille. Dans ce cas, les Français souhaitant acheter leur résidence principale sur ces communes verront leurs conditions d’accès au PTZ s’améliorer à compter du 1er octobre prochain.

En revanche, pour les emprunteurs des communes déjà classées en zone A et qui y restent, le dispositif PTZ est assez notablement restreint par les nouvelles dispositions du gouvernement : quotité réduite, plafonds retenus pour chaque opération revus à la baisse, plafonds de ressources non revalorisés et profils de remboursement resserrés.

Exemple pour un couple avec deux enfants achetant en région parisienne un T4 neuf de 80 m2 pour un montant de 350.000 euros. Avec un RFR de 58.000 euros, un apport de 50.000 euros et une capacité de remboursement de 1.600 euros par mois, ce foyer envisage un financement sur 20 ans. Avec le dispositif actuel, ce foyer peut prétendre à un PTZ de 102.960 € remboursable sur 16 ans. A compter du 1er octobre 2014, il ne pourra plus bénéficier que de 78.000 euros (-24.960 euros) remboursables sur 12 ans. L’impact sur les échéances mensuelles globales (hors assurance, incluant prêt principal à 2,95% par an et PTZ) : elles passent de 1.540,54 euros à 1.587,95 euros, soit un différentiel de plus de 47 euros par mois et un « surcoût » de 11.380 euros sur 20 ans.

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Philippe GUILBERT

© cbanque.com / PG avec appui technique MdB et FV / Août 2014