Le lancement, hier 1er mars, du nouveau Plan Epargne Logement (PEL), est l’occasion de faire le point sur la stratégie d’épargne à mettre en œuvre pour obtenir le meilleur Prêt épargne logement possible.
De ce point de vue, la réforme n’apporte aucun changement. Le montant et la durée du Prêt épargne logement restent proportionnels au montant des intérêts obtenus grâce au Plan Epargne Logement. Concrètement, le montant des intérêts acquis, multiplié par un coefficient de 2,5, permet d’obtenir le montant maximum des intérêts que pourra payer l’emprunteur au cours du remboursement de son prêt. Ainsi, plus le montant des intérêts de l'épargne est important, plus le montant sur les plus longues durées le sera également.
Seul, le Prêt épargne logement permettra difficilement de financer l’ensemble d’un projet immobilier. Son plafond est en effet fixé à 92.000 euros, sur 15 ans maximum. A titre de comparaison, le montant moyen emprunté en France pour une opération immobilière est, selon les statistiques de l’observatoire Crédit Logement/CSA, de 155.000 euros sur un peu moins de 18 ans, au 4e trimestre 2010.
Un nécessaire effort d’épargne
Bien préparé, il peut toutefois constituer le prêt principal de l’opération, à compléter ensuite par un prêt complémentaire et, le cas échéant, un Prêt à taux zéro. Mais cela implique de faire un effort d’épargne bien supérieur aux planchers fixés par la réglementation.
Pour faire fructifier un Plan Epargne Logement, il suffit en effet d’y verser 225 euros à l’ouverture, puis 540 euros par an (l’équivalent de 45 euros par mois). Sur 4 ans, soit l’ancienneté à atteindre pour obtenir des droits à prêt complets, cet effort minimum permet d'emprunter entre 12.621 euros sur 2 ans (24 mensualités de 549 euros) et 1.656 euros sur 15 ans (180 mensualités de 12 euros).
Même en allongeant la durée de vie de son PEL à 10 ans, durée maximale de la phase d’épargne, cela reste insuffisant. Un tel effort d’épargne permettra seulement d’emprunter entre 74.651 euros sur 2 ans (24 énormes mensualités de 3.246 euros) et 9.792 euros sur 15 ans (180 mensualités de 73 euros).
Conclusion : pour obtenir un prêt épargne logement substantiel avec des mensualités raisonnables, mieux vaut s’y prendre à l’avance, et pouvoir assumer des versements complémentaires au plus tôt, ou sur la durée avec des versements réguliers importants. Mais l'idéal reste le versement initial d'une somme importante qui générera un maximum de droits à prêts par la simple capitalisation des intérêts sur toute la durée du placement.
Ainsi, un versement initial de 5.000 euros, suivi d'un versement mensuel de 100 euros pendant 10 ans suffit pour obtenir un prêt PEL de 37.466 euros sur 15 ans. Mais pour atteindre le prêt maximum de 92.000 euros sur 15 ans, il faut, par exemple, passer à un versement initial de 15.000 euros et des versements mensuels de près de 200 euros. (Pour faire votre propre simulation, voir notre page consacrée à l'optimisation de PEL)
Le plafond de versement sur le PEL
La réglementation fixe le plafond des versements sur le PEL à 61.200 euros. Il existe un risque quand l'effort d'épargne atteint un tel niveau : celui de ne pas pouvoir faire de nouveaux versements ni respecter le versement annuel minimum. Dans une telle situation, la banque va résilier prématurément votre PEL et remettre en cause le plan de financement que vous aviez prévu. Obtenir le meilleur prêt est donc également question de dosage de l'effort.
