Le Scellier

Un nouveau dispositif d'incitation fiscale pour l’investissement locatif est mis en place à compter de 2009. Ce dispositif est surnommé le « Dispositif Scellier » voire la « Loi Scellier », du nom du député, François Scellier, qui a déposé l'amendement à la loi de finances rectificative pour 2008.

Principales différences avec les dispositifs Boorlo et Robien (qui seront stoppés fin 2009), le « Dispositif Scellier » crée une réduction d'impôt de 25% au lieu d'un amortissement fiscal diminuant les revenus fonciers ; les loyers sont plafonnés mais pas les ressources des locataires ; la zone géographique est limitée aux communes présentant un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements.

Les conditions d’accès au dispositif Scellier

Au niveau du logement

C'est une habitation, neuve ou à rénover, achetée entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. L’achèvement de la construction ou de la rénovation devant intervenir avant le 31 décembre de la deuxième année qui suit la demande du permis de construire ou celle de l’acquisition du local destiné à être transformé.

Le logement doit répondre à des caractéristiques thermiques et de performances énergétiques, dont les dispositions sont fixées par décret.

Le logement doit être situé dans une des trois zones géographiques qui connaissent un déséquilibre en l’offre et la demande :

L'engagement de location

Le propriétaire s'engage à louer pendant au moins neuf ans le logement au titre de résidence principale du locataire ou bien du sous-locataire dans le cas de location à un organisme public ou privé.

Cet engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement du logement (ou de son acquisition si elle est postérieure).

Le locataire ne peut appartenir au même foyer fiscal que le propriétaire.

Il n’y a pas de condition de ressources pour les locataires. (voir plus bas)

Le loyer ne doit pas dépasser un certain niveau. Pour 2010, ce plafond de loyer a été établi comme suit² :

  • Zone A : 21,72 euros par mètre carré (21,65 € en 2009),
  • Zone B1 : 15,10 euros par mètre carré (15,05 € en 2009),
  • Zone B2 : 12,35 euros par mètre carré (12,31 € en 2009).

La réduction d'impôt

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement, dans la limite de 300 000 €. Une seule opération (acquisition, construction ou transformation) est admise pour chaque année.

Le taux de la réduction d'impôt est de 25 % pour les logements acquis ou construits en 2009 et en 2010.

Pour les opérations réalisées en 2011, le taux de réduction d'impôt sera de 15% ou de 25% si le logement dépasse les normes thermiques en vigueur (comme le BBC 2005). Pour les opérations en 2012, le taux sera respectivement de 10% ou de 20%. (¹)

La réduction d'impôt est étalée sur 9 ans en parts égales. La première année étant l'année de l'achèvement du logement (ou de son acquisition si elle est postérieure). Puis, les 8 années suivantes.

Si le montant de la réduction d'impôt dépasse la somme due au titre de l'impôt sur le revenu, le solde peut être reporté sur les impôts des six années suivantes, au maximum.

Exemple : Pour un investissement réalisé en 2009 de 240.000 euros, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu de 25% de ces 240.000 euros, 60.000 euros au total, soit, 6.667 euros par an pendant 9 ans.

Au maximum, en investissant 300.000 euros par an, pendant 4 ans, un contribuable peut obtenir jusqu’à 270.000 euros de réduction répartis dans le temps jusqu'en 2020 pour un engagement de location de 9 ans.

Contrairement aux dispositifs Boorlo ou Robien, le dispositif Scellier permet la même économie fiscale de 25% (ou 20%) de l’investissement quel que soit le revenu et le taux d'imposition de l’investisseur. Il est considéré comme étant plus favorable pour les classes moyennes.

Le dispositif dit Scellier-Boorlo, le Scellier intermédiaire

Si l'engagement de location respecte certaines conditions, identiques à celles de l'ancien dispositif Boorlo :

  • location à une personne qui n'est pas un descendant ou un ascendant du contribuable (sauf pendant une période temporaire),
  • loyer ne dépassant pas les 4/5° des plafonds standards, pour 2010² :
    • Zone A : 17,38 euros par mètre carré,
    • Zone B1 : 12,08  euros par mètre carré,
    • Zone B2 : 9,88 euros par mètre carré.
  • conditions de ressources du locataire :
Pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2010²
Composition du foyer locataire		 Zone de location
Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 44 306 € 32 910 € 30 168 €
Couple 66 215 € 48 328 € 44 302 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 79 595 € 57 857 € 53 036 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 95 342 € 70 020 € 64 185 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 112 867 € 82 181 € 75 334 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 127 005 € 92 700 € 84 976 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième + 14 156 € + 10 530 € + 9 652 €

L'investisseur pourra alors bénéficier de la déduction forfaitaire spécifique de 30% des revenus locatifs de ce logement.

De plus, une réduction d'impôt supplémentaire, de 2% de l'investissement, sera possible à la fin de la première durée d'engagement de 9 ans, si l'investisseur s'engage à continuer la location pour une nouvelle période de 3 ans, pendant 6 ans au maximum. La réduction d'impôt peut ainsi être portée à 37% de l'investissement pour une mise en location de 15 ans.

Le dispositif dit Scellier-ZRR

Le dispositif Scellier peut bénéficier d'une déduction spécifique de 26% des revenus locatifs pour les logements situés en zone de revitalisation rurale.

Toutefois, on ne pas cumuler le Scellier-ZRR avec le Scellier-Boorlo, c'est l'un ou l'autre (ou aucun).

 

Texte de référence : l'article 31 de la loi de finances rectificative pour 2008 (insertion de l'article 199 septvicies dans le Code Général des Impôts).

L'instruction fiscale 5 B-17-09 de mai 2009 : réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif « Scellier ».

Sur l'Anil, une étude : investissement locatif, la réduction d'impôt plus favorable que l'amortissement, un récapitulatif des dispositifs fiscaux pour la location.

¹ Modification du taux de réduction en 2011 et 2012 : article 82 de la loi de finances pour 2010.

² Barème modifié par BOI 5 B-17-10 / 5 D-1-10.

Le forum sur les investissements locatifs.

© cbanque.com / NA-FV / janvier 2009 (maj mars 2010) - Droits réservés

 

Immobilier

Simulation ZRR

Actualité