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Le Scellier

Mis en place à compter de 2009, le « Dispositif Scellier » du nom du député, François Scellier, créé une réduction fiscale pour les investisseurs locatifs qui s’engagent à louer leur bien pendant 9 ans en dessous de certains plafonds de loyer.

A compter du 1er janvier 2013, il n'est plus possible de faire de nouvelles opérations Scellier. Le dispositif a été remplacé par le Duflot. La loi de finances pour 2013 prévoit un régime dérogatoire pour les contribuables, s’étant engagés à acquérir un logement dans le cadre du dispositif Scellier jusqu’au 31 décembre 2012. Cet engagement doit prendre la forme d’une réservation enregistrée par un notaire ou par le service des impôts avant le 31 décembre 2012, l'acte authentique devant être signé avant le 1er avril 2013.

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Principales différences avec les dispositifs Borloo et Robien arrêtés fin 2009, le Scellier procure une réduction d'impôt au lieu d'un amortissement fiscal du bien diminuant les revenus fonciers. Les loyers sont plafonnés mais pas les ressources des locataires. La zone géographique est limitée aux communes présentant un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements.

Scellier 2012 : Pour les opérations réalisées en 2012, la loi de finances pour 2012 a appliqué un nouveau coup de rabot fiscal sur le dispositif Scellier. La réduction fiscale passe ainsi de 22% à 13% et le prix d'achat au m2 retenu pour son calcul est désormais plafonné. Enfin, elle ne concerne plus que les logements neuf BBC ou les logements anciens remis à neuf (au sens fiscal) et performants au niveau énergétique.

Afin d’amortir la mise en œuvre de la mesure, les parlementaires ont également prévu un régime transitoire pour les logements réservés devant notaire avant le 1er janvier 2012.

Les conditions d’accès au dispositif Scellier

Au niveau du logement

C'est une habitation, neuve ou à rénover, achetée entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. L’achèvement de la construction ou de la rénovation devant intervenir avant le 31 décembre de la deuxième année qui suit la demande du permis de construire ou celle de l’acquisition du local destiné à être transformé.

A compter du 1er janvier 2012, ce délai est porté à 30 mois dans le cas où le futur logement est acquis en l’état futur d’achèvement (à compter de la date de déclaration d’ouverture de chantier) ou si le contribuable le fait construire (à compter de la date d’obtention du permis de construire).

Toujours à compter du 1er janvier 2012, de nouveaux investissements sont éligibles au dispositif Scellier. Il s’agit, selon l’article 75 de la loi de finances pour 2012, des logements, éventuellement des locaux transformés en logement, faisant l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de l’article 257 du Code Général des Impôts. Cette même définition est utilisée, par ailleurs, dans les opérations éligibles au prêt à taux zéro à compter de 2012.

Le logement doit également répondre à des caractéristiques thermiques et de performances énergétiques, dont les dispositions sont fixées par décret. Il doit enfin être situé dans une des quatre zones géographiques qui connaissent un déséquilibre entre l’offre et la demande :

L'engagement de location

Le propriétaire s'engage à louer pendant au moins neuf ans le logement au titre de résidence principale du locataire ou bien du sous-locataire dans le cas de location à un organisme public ou privé.

Cet engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement du logement (ou de son acquisition si elle est postérieure).

Le locataire ne peut appartenir au même foyer fiscal que le propriétaire.

Il n’y a pas de condition de ressources pour les locataires. (voir plus bas)

Pour les opérations Scellier réalisées à partir du 1er janvier 2011, les plafonds de loyer des baux conclus pendant l'année 2012 ne doivent pas dépasser les seuils suivants² :

  • Zone A bis : 22,08 euros par mètre carré et par mois (21,70 euros pour 2011),
  • Zone A : 16,38 euros (16,10 euros en 2011),
  • Zone B1 : 13,22 euros (13,00 euros en 2011),
  • Zone B2 : 10,78  euros (10,60 euros en 2011),
  • Zone C (communes agréées) : 7,50 euros (6,10 euros en 2011)

Pour les opérations antérieures à 2011, des plafonds applicables pour les baux conclus à compter de 2012 sont les suivants² :

  • Zone A et A bis : 22,22 euros par mètre carré et par mois (21,84 € en 2011, 21,72 € en 2010, 21,65 € en 2009),
  • Zone B1 : 15,45 euros par mètre carré (15,19 € en 2011, 15,10 € en 2010, 15,05 € en 2009),
  • Zone B2 : 12,63 euros par mètre carré (12,42 € en 2011, 12,35 € en 2010, 12,31 € en 2009).

La réduction d'impôt

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement, dans la limite de 300 000 €. Une seule opération (acquisition, construction ou transformation) est admise pour chaque année.

Le taux de la réduction d'impôt était de 25% pour les logements acquis ou construits en 2009 et en 2010.

Pour les opérations réalisées en 2011³, le taux de réduction d'impôt est abaissé à 13%. Cette diminution est provoquée à la fois par le coup de rabot de 10% sur les niches fiscales et à la volonté de « verdir » le dispositif. En effet, seuls les logements dépassant les normes thermiques en vigueur (BBC 2005) bénéficient de la réduction maximum de 22%.

Pour les opérations réalisées en 2012, le taux est de 13% pour les logements BBC, après application d'une réduction homothétique de 15% prévue dans la loi de finances pour 2012. Le dispositif concerne les logements neufs BBC, mais également les logements anciens remis à neuf (au sens du 2o du 2 du I de l’article 257 du Code général des impôts), et qui bénéficient des labels HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009, ou qui répondent à au moins deux des quatre critères de performance énergétique fixés par l'arrêté du 5 mars 2012.

Les autres logements ne sont plus concernés par le dispositif.

La loi de finances pour 2012 a également limité le montant retenu pour le calcul de la réduction, en introduisant des prix de revient maximum par m2 en fonction de la zone géographique. Ces plafonds, précisés par le décret n°2012-305 publié le 7 mars 2012 au JO, sont les suivants :

  • 5.000 euros par m2 dans la zone A,
  • 4.000 euros par m2 dans la zone B1, ainsi que dans les départements et les collectivités d’Outre-Mer, et en Nouvelle-Calédonie,
  • 2.100 euros par m2 dans la zone B2,
  • 2.000 euros par m2 dans les communes agréées en zone C.

Mesure transitoire : les logements pour lesquels une réservation a été enregistrée chez un notaire ou au service des impôts avant le 31 décembre 2011, conservent le taux de réduction d'impôt de 2011, à condition que l’acte authentique de vente soit signé avant le 31 mars 2012. Dans ce cas, le taux de réduction est de 22% pour un logement BBC. Les logements non-BBC acquis en 2012 dont le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2011 bénéficient eux d’une réduction d'impôt de 6%.

La réduction d'impôt est étalée sur 9 ans en parts égales. La première année étant l'année de l'achèvement du logement (ou de son acquisition si elle est postérieure). Puis, les 8 années suivantes.

Si le montant de la réduction d'impôt dépasse la somme due au titre de l'impôt sur le revenu, le solde peut être reporté sur les impôts des six années suivantes, au maximum. Cependant, avec la loi de finances pour 2010, cette possibilité d’imputer le report est conditionnée au maintien en location du bien. (JOAN question 79210).

Exemple : Pour un investissement réalisé en 2009 de 240.000 euros, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu de 25% de ces 240.000 euros, 60.000 euros au total, soit, 6.667 euros par an pendant 9 ans.

Contrairement aux anciens dispositifs Borloo ou Robien, le dispositif Scellier permet la même économie fiscale de l’investissement quel que soit le revenu et le taux d'imposition de l’investisseur. Il est considéré comme étant plus favorable pour les classes moyennes.

Le Scellier intermédiaire

Pour bénéficier de ce dispositif plus « social », à rapprocher de l’ancien dispositif Borloo suspendu en 2009, l’investisseur doit respecter des conditions de location supplémentaires :

  • location à une personne qui n'est pas un descendant ou un ascendant du contribuable (sauf pendant une période temporaire),
  • loyer ne dépassant pas les 4/5° des plafonds standards,
  • conditions de ressources du locataire :
Pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés à partir de 2012²
Composition du foyer locataire
Zone de location
Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Personne seule 45.241 € 33.605 € 30.805 € 30.597 €
Couple 67.612 € 49.349 € 45.237 € 41.124 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 81.276 € 59.078 € 54.155 € 49.231 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 97.355 € 71.498 € 65.540 € 59.582 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 115.250 € 83.916 € 76.925 € 69.929 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 129.686 € 94.657 € 86.770 € 78.882 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième + 14.455 € + 10.752 € + 9.856 € + 8.960 €

L'investisseur pourra alors bénéficier de la déduction forfaitaire spécifique de 30% des revenus locatifs de ce logement, à valoir sur la période d'engagement de location.

De plus, une réduction d'impôt supplémentaire, équivalent chaque année à 1,33% (1,67% pour les opérations réalisées en 2011 et 2% en 2010) de l'investissement, sera possible à la fin de la première durée d'engagement de 9 ans, si l'investisseur s'engage à continuer la location pour une nouvelle période de 3 ans, pendant 6 ans au maximum. La réduction d'impôt peut ainsi être portée à 21% (32% en 2011) de l'investissement pour une mise en location de 15 ans.

Le Scellier-ZRR

Le dispositif Scellier-ZRR permet de bénéficier d'une déduction spécifique de 26% des revenus locatifs pour les logements situés en zone de revitalisation rurale. Ce dispositif n’est pas cumulable avec le Scellier intermédiaire.

Texte de référence : l'article 31 de la loi de finances rectificative pour 2008 (insertion de l'article 199 septvicies dans le Code Général des Impôts).

L'instruction fiscale 5 B-17-09 de mai 2009 : réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif « Scellier ».

Sur l'Anil, une étude : investissement locatif, la réduction d'impôt plus favorable que l'amortissement, un récapitulatif des dispositifs fiscaux pour la location.

¹ Modification du taux de réduction en 2011 et 2012 : article 82 de la loi de finances pour 2010. Modifié ensuite par le "rabot fiscal" de la loi de finances pour 2011, puis par les articles 75 (Scellier) et 83 (rabot fiscal) de la loi de finances pour 2012.

² Barème modifié par le BOI 5 B-6-12 du 17 février 2012 actualisant les plafonds de loyer et de ressources des locataires (versions précédentes : BOI 5 B-5-11 du 14 mars 2011, BOI 5 B-17-10 / 5 D-1-10.)

³ Précisions données par le décret 2010-823 du 20 juillet 2010.

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