Le dispositif
Robien recentré

Le dispositif dit Robien recentré est entré en application le 1er septembre 2006 :

Un investissement effectué dans le neuf,
Un engagement de mise en location de 9 ans en secteur libre,
Un amortissement fiscal de 50 % de la valeur du bien pouvant générer un déficit foncier déductible des autres revenus,
Un loyer plafonné à un niveau plus élevé que sur Boorlo,
Pas de déduction spécifique sur les revenus locatifs,
Pas de plafond de ressource pour les locataires.

Le dispositif Robien recentré est entré en application en même temps que le dispositif Boorlo populaire. Il vient remplacer l'ancien dispositif Robien (surnommé désormais Robien Classique)

Les textes de références

Création du dispositif Robien pour les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement à compter du 3 avril 2003 (Loi 2003-590 Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003, JO du 3/7).

Le dispositif Robien a été transformé en Robien recentré par l'article 40 de la loi ENL (Loi 2006-872 du 13 juillet 2006 portant Engagement National pour le Logement, JO 163 du 16/7).

Le Bulletin Officiel des Impôts numéro 5-D4-06 du 2 novembre 2006. (version sauvegardée sur notre serveur). Détail des dispositifs Boorlo Neuf et Robien recentré. Nouveau zonage.

Le Bulletin Officiel des Impôts numéro 5-D1-07 du 8 février 2007. (version sauvegardée sur notre serveur). Ce bulletin précise les barèmes et déductions applicables pour 2007.

Les bénéficiaires du dispositif

Il s'agit des contribuables (fiscalement domiciliés en France ou hors de France) dont les revenus tirés de la location du logement sont imposés en France dans la catégorie des revenus fonciers.

Le logement peut également être la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les Sociétés (IS) : SCI de gestion, SCPI, société immobilière de copropriété ou toute autre société de personnes.

Les logements concernés

Il doit s'agir de logements situés en France et acquis, en direct ou par l'intermédiaire d'une SCI :

Neufs ou en l'état futur d'achèvement,
Ancien et faisant l'objet d'importants travaux de réhabilitation leur permettant d'acquérir des performances techniques proches de celles des logements neufs.

Ouvre également droit à déduction au titre de l'amortissement, la souscription de parts de SCPI. L'amortissement commence à courir dès la date de souscription (autrement dit, sans qu’il soit nécessaire d’attendre la mise en location des logements correspondants pour bénéficier de l’avantage fiscal).

Les logements doivent être loués nus durant 9 ans (non prorogeable), de façon effective et continue, à usage de résidence principale du locataire. Le locataire doit être une personne physique autre qu'un membre du foyer fiscal.

La location doit être consentie sous condition de loyers (Par rapport à l'ancien dispositif Robien, les plafonds de loyer dépendent désormais de quatre zones géographiques au lieu de trois) :

Plafonds mensuels de loyers (par m² et charges non comprises). Barème applicable pour 2007
Zone	Situation géographique	Plafond applicable
Zone A	Paris, petite couronne et seconde couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, Côte d'Azur (bande littorale Hyères-Menton), Genevois français.	20,45 €
Zone B1	Agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne autour de Paris, six agglomérations jugées chères: Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle et Saint-Malo, pourtour de la Côte d'Azur, départements d'outre mer, Corse et îles.	14,21 €
Zone B2	Le reste de la Zone B, c'est-à-dire les autres agglomérations de plus de 50.000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères, troisième couronne parisienne	11,62 €
Zone C	Le reste du territoire	8,52 €

Contrairement au dispositif Boorlo Populaire, il n'y a aucune condition de ressources du locataire.

Calcul de la déduction de l'amortissement

La déduction fiscale au titre de l'amortissement est de :

6 % du prix d'acquisition (ou du prix de revient) du logement, pour chacune des 7 premières années,
puis 4 %, pour chacune des 2 années suivantes

Le bénéfice de cette déduction est conditionné par l'engagement du propriétaire de louer pendant au moins 9 ans (non prorogeable) le logement nu pour un usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal. Cet engagement prend la forme d'une option (qui est irrévocable) lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble (ou de son acquisition si elle est postérieure).

A noter que le prix à retenir pour calculer la déduction fiscale pour des parts de SCPI est de 95% du prix de la souscription.

Exemple : acquisition d’un logement neuf, d’une valeur de 100 000 €. Le propriétaire s’engage à louer le logement pendant 9 ans. La déduction pour amortissement sera donc égale à :

6 % du prix de revient de l’opération, soit 6 000 € chaque année pendant 7 ans,
puis 4 % de ce prix chacune des 2 années suivantes, soit 4 000 € par an.

Au bout de 9 ans, il aura donc déduit 50 000 €, soit 50 % du prix de revient de l’opération.

Exemple chiffré d'un investissement en Robien recentré

Acquisition d'un package immobilier de 100 000 € (bien immobilier de 95 000 € + frais de notaire, hypothèque, frais bancaire) financé par un emprunt de 20 ans à taux fixe, assurance comprise, de 4,5 %. Le bien est mis en location avec un loyer de 400 € mensuel.

Calcul des revenus fonciers la 1re année
Loyer annuel	(400 x 12)	4 800 €
Intérêts d'emprunt	(hypothèse)	- 4 435 €
Frais et Charges	(hypothèse, 14% x 4 800)	- 672 €
Déduction spécifique	aucune	0
Amortissement	(6% x 100 000)	- 6 000 €
Déficit foncier		- 6 307 €

Ce déficit foncier de 6 307 € sera entièrement déductible du revenu imposable. L'économie d'impôt sera plus ou moins importante en fonction de la situation fiscale de chaque propriétaire.

Détermination du résultat foncier (déclaration fiscale 2044)

Tableau des déclarations foncières
Année	1	2	3	4	5
Loyer hors charge	4 800	4 872	4 945	5 019	5 095	Loyer annuel de l'opération (hypothèse de revalorisation de 1,5 % par an)
Intérêts d'emprunt	-4 435	-4 290	-4 139	-3 980	-3 814	Part des intérêts d'emprunt du remboursement bancaire annuel (hypothèse d'un crédit à taux fixe à 4,5% sur 20 ans)
Frais (14%)	-672	-682	-692	-703	-713	Frais réel : gestion, assurance loyer, taxes foncières, copropriété... (hypothèse de 14%)
Abattement (0%)	0	0	0	0	0	Déduction spécifique (aucune en Robien recentré)
Amortissement	-6 000	-6 000	-6 000	-6 000	-6 000	Déduction au titre de l'amortissement
Résultat foncier	-6 307	-6 121	-5 928	-5 727	-5 519	Somme des postes ci-dessus
Réduction d'impôt		1 892	1 836	1 778	1 718	Réduction d'impôt issue du déficit généré (hypothèse d'une tranche d'imposition à 30%)

Détermination des flux de trésorerie et résultat de l'opération

Tableau de Flux Financiers
Année	1	2	3	4	5
Remboursement bancaire	-7 592	-7 592	-7 592	-7 592	-7 592	Total annuel des remboursements de l'emprunt bancaire
Frais	-672	-682	-692	-703	-713	Frais réel
Loyer	4 800	4 872	4 945	5 019	5 095	Loyer annuel de l'opération
Réduction d'impôt		1 892	1 836	1 778	1 718	Réduction d'impôt calculée à partir du tableau précédent
Effort d'Epargne	-3 464	-1 510	-1 503	-1 498	-1 492	Différence entre les entrées et les sorties d'argent pour l'opération

Détermination des valeurs Immobilières et Gain à Terme

Tableau de synthèse patrimoniale
Année	1	2	3	4	5
Immobilier	95 000	95 475	95 952	96 432	96 914	Evolution de la valeur du bien immobilier (hypothèse d'une revalorisation annuelle de 1%)
Dette	-100 000	-96 844	-93 542	-90 089	-86 478	Capital restant du en début d'année
Immobilier Net	-5 000	-1 369	2 410	6 343	10 437	Différence entre la valeur immobilière et la dette à la banque