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Dispositif Pinel (ex-dispositif Duflot)

Le « dispositif Pinel » de soutien fiscal en faveur de l'investissement locatif intermédiaire est encadré par l'article 199 novovicies du Code général des impôts. Ce dispositif existe depuis la loi de finances pour 2013, sous le nom du dispositif Duflot, et a succédé au Scellier qui s'est éteint fin 2012. Il est ensuite devenu le « Pinel », du nom de la ministre du Logement en exercice du gouvernement Valls, avec la loi de finances pour 2015 qui y a apporté quelques assouplissements.

Le dispositif Pinel en résumé

Le dispositif Pinel prend la forme d'une réduction d'impôt de 12%, 18% ou 21% du montant de l'acquisition (dans la limite de 300.000 euros) répartie sur respectivement 6 ans, 9 ans ou 12 ans (soit une réduction d'impôt maximum de 6.000 euros par an), accordée en contrepartie de l'acquisition d'un logement neuf ou assimilé.

Cette réduction est accordée sous réserve que le logement respecte certaines caractéristiques et qu'il se situe dans une zone de tension locative. Le propriétaire doit s'engager à le louer comme habitation principale d'un locataire pour un loyer plafonné.

Le but affiché par le dispositif était de favoriser la construction de logements avec des loyers accessibles dans des secteurs géographiques le nécessitant (les zones géographiques éligibles ont été réduites par rapport au dispositif Scellier). Cet objectif a été réaffirmé en août 2014, par le Premier ministre Manuel Valls, lors de la présentation du « plan de relance du bâtiment » qui comportait, notamment, des mesures d'adaptation du Duflot.

Opérations éligibles au Pinel

Dans le cadre du dispositif Pinel, le contribuable doit acquérir un logement neuf. Il peut s'agir également d'une construction, d'une remise à neuf au sens fiscal (article 257 du Code général des impôts), d'une réhabilitation d'un logement considéré comme indécent (selon la loi de 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs) ou d'une transformation en logement d'un local affecté à un autre usage que l'habitation.

L'acquisition ou le dépôt de la demande de permis de construire doit intervenir entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016. L'achèvement du logement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date de signature de l’acte authentique d’achat en cas d'acquisition en VEFA (vente en état futur d'achèvement) ou celle d'obtention du permis de construire. Pour les travaux de rénovation, de réhabilitation ou de transformation, l'achèvement doit avoir lieu avant le 31 décembre de la deuxième année qui suit l'acquisition. Si le logement a été acheté après de tels travaux, il ne doit avoir été utilisé ou loué depuis l'achèvement de ces travaux.

Localisation géographique

Ces logements doivent être situés dans des zones géographiques « se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements ». L’arrêté du 29 décembre 2012 précise que ces communes correspondent à celles de la zone A et de la zone B1. De même, le bien doit respecter certaines normes énergétiques : la réglementation thermique entrée en vigueur le 1er janvier 2013 (RT 2012), le label « BBC 2005 » ou le label « HPE - haute performance énergétique ».

La loi de finances prévoit toutefois des dérogations après agrément du Préfet de région, justifié par une situation de tension locale du marché du logement. Selon l'exposé des motifs accompagnant le projet de loi de finances, les dérogations concerneront uniquement des logements construits en zone B2. En cas de dérogation, les autorités locales peuvent également imposer une modulation des plafonds de loyers applicables (voir textes de références en bas de page).

A noter : en janvier 2014, la ministre Cécile Duflot a demandé aux préfets de ne plus moduler, par arrêté, les plafonds de loyers dans leur région, jusqu'au 31 décembre 2016, afin de stabiliser le dispositif. Seules deux exceptions sont autorisées :

  • les communes pour lesquelles une consultation des collectivités territoriales a été engagée avant le 31 décembre 2013 ;
  • les communes faisant l'objet d'une modification de zonage géographique (voir ci-dessous).

Modification du zonage géographique et période dérogatoire

L'arrêté du 1er août 2014, qui modifie le classement des communes en zone A, B1 et B2 à compter du 1er octobre 2014, a prévu des dispositions transitoires, en cas de déclassement.

  • Dans les 38 communes déclassées de zone A en B1 : une opération dont le permis de construire a été signé avant le 1er octobre 2014 pourra conserver le bénéfice du classement en zone A pour l'application des loyers et des ressources des locataires, qu'à la condition que la date de signature de l'acte authentique intervienne dans un délai de 18 mois. Les acquisitions pour lesquelles la date certaine de la promesse de vente intervient avant le 1er octobre 2014 conserveront également l'ancien zonage.
  • Dans les 632 communes déclassées des zones A ou B1 en B2 : une opération, dont la promesse de vente est réalisée jusqu'à la fin 2014, ou dont le permis de construire a été signé avant le 1er janvier 2015 et dont la date de signature de l'acte authentique intervient moins de 18 mois après, pourra conserver le bénéfice du classement antérieur.

Mixité sociale

Le Pinel prévoit que, pour les immeubles de plus de cinq appartements, la part des logements bénéficiant du dispositif de réduction d'impôt soit plafonnée. La loi limite cette part à 80% par immeuble (pouvant être réduite par décret). Des amendes sont prévues, le cas échéant, à l'encontre du « commercialisateur ».

L'engagement de location en Pinel

Le propriétaire s'engage à mettre le bien en location nue à usage d'habitation principale pendant une durée initiale et irrévocable de six ou neuf ans. A la fin de cette première période, le propriétaire peut proroger son engagement par période de trois ans, pour une durée maximale de 12 ans.

Le loyer perçu ainsi que les ressources du locataire ne devront pas être supérieurs à des plafonds prenant en considération la localisation du logement et son type. Ces plafonds sont fixés chaque année par décret et devraient être, selon le ministère, de 20% inférieurs à ceux du marché afin que le dispositif permette l'accès aux classes modestes et moyennes, notamment celles se situant juste au-dessus des plafonds donnant accès au logement social. Les plafonds sont revalorisés, chaque année, en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) du deuxième trimestre de l’année qui précède l’année de référence.

Plafonds de loyers

Pour les baux conclus en 2014, les loyers hors charges ne doivent pas être supérieurs à un plafond, multiplié par un coefficient correcteur tenant compte de la surface du logement. Les plafonds, sont les suivants :

Baux conclus en 2014
Zone de location
Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Plafond des loyers, par mètre carré 16,72 € 12,42 € 10,00 € 8,69 €

Le coefficient est calculé par la formule suivante, arrondi à la deuxième décimale la plus proche, sans pouvoir excéder 1,20 :
Coefficient = 0,7 + (19 ÷ surface du logement)
Ainsi, pour un logement de 100 m2 en zone A, le loyer hors charges ne devra pas dépasser 1.105,38 euros (soit 12,42 euros × 100 × 0,89).

Plafonds de ressources

Les plafonds annuels de ressources des locataires sont les suivants :

Baux conclus en 2014
Composition du foyer locataire
Zone de location
Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 36.831 € 38.831 € 30.019 € 27.017 €
Couple 55.045 € 55.045 € 40.089 € 36.079 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 72.159 € 66.169 € 48.210 € 43.389 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 86.152 € 79.257 € 58.200 € 52.380 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 102.503 € 93.826 € 68.465 € 61.619 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 115.344 € 105.584 € 77.160 € 69.443 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième + 12.851 € + 11.764 € + 8.608 € + 7.746 €

L'engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de sa date d'acquisition si elle est postérieure.

Pour les opérations réalisées depuis le 1er janvier 2015, l'investisseur a la possibilité de louer à un ascendant ou un descendant, sous réserve de respecter les conditions de revenus et de loyers. La location à un membre du même foyer fiscal reste, en revanche, interdite.

La réduction d'impôt Pinel

La réduction d'impôt accordée est un pourcentage du prix de revient du logement (ou de deux logements) dans la limite d'un plafond de 5.500 euros par m2 de surface habitable et de 300.000 euros. Ce taux de réduction est de :

  • 12% pour un engagement initial de 6 ans,
  • 18% pour un engagement initial de 9 ans (ou un engagement initial de 6 ans prorogé de 3 ans),
  • 21% pour un engagement total de 12 ans (quelle que soit la durée de l'engagement initial).

La réduction d'impôt est répartie sur la durée d'engagement et représente l'équivalent de 2% par an du prix de revient pendant les 9 premières années, puis, 1% au-delà de 9 ans. L'imputation de la réduction débute l'année de l'achèvement du logement ou l'année de l'acquisition de celui-ci si elle est postérieure.

Exemple : dans le cadre de l'achat d'un appartement neuf répondant aux critères de la réduction fiscale d'une valeur de 195.000 euros pour 65 m2, le contribuable pourra obtenir une réduction fiscale totale de 23.400 euros pour un engagement de 6 ans, 35.100 euros pour 9 ans et jusqu'à 40.950 euros pour 12 ans..

Au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison d'un maximum de deux logements. L'avantage fiscal du dispositif est concerné par le plafonnement global de certains avantages fiscaux à l'impôt sur le revenu (désignés communément comme les « niches fiscales ») qui est fixé à 10.000 euros pour l'impôt 2015.

La souscription à des parts d'une société civile de placement immobilier (SCPI), s'engageant à acheter et louer des logements dans les conditions du dispositif Pinel, permet également de bénéficier de la réduction d'impôt. Dans ce cas, la base de calcul de la réduction d'impôt est le montant de la souscription (ou 95% de la souscription pour les opérations réalisées avant le 1er septembre 2014).

Actualité du Pinel

Textes de référence :

Voir également le dispositif Pinel pour l'Outre-mer, le forum de discussion sur les investissements locatifs.

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