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Dispositif Duflot / Pinel

Successeur du Scellier qui s'éteint au 31 décembre 2012, le dispositif de soutien fiscal en faveur de l'investissement locatif, inclus dans la loi de finances pour 2013, est encadré par l'article 199 novovicies du Code général des impôts. Le dispositif est surnommé le « Dispositif Duflot », du nom de la ministre du logement en exercice à l'origine du texte.

Le dispositif Pinel remplace le Duflot

Dans le cadre du « plan de relance du bâtiment » présenté à la fin août 2014 par le Premier ministre Manuel Valls, le dispositif de soutien à l'investissement locatif sera assoupli et deviendra le dispositif Pinel, du nom de l'actuelle ministre du Logement Sylvia Pinel.

Dans ce cadre, pour les opérations réalisées à compter du 1er septembre 2014 :

  • l'engagement initial de location pourra être de 6 ou 9 ans au choix de l'investisseur,
  • cet engagement pourra être prolongé, par période de 3 ans, à concurrence d'une durée totale de 12 ans,
  • le taux de réduction d'impôt sera, en cumulé, de 12% pour un engagement de location de 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans (soit une réduction de 2% par an les 6 ou 9 premières années, puis 1% par an entre la 10e et la 12e année),
  • [pour les opérations réalisées à compter de 2015] il sera possible de louer à un membre de sa famille (ascendant ou descendant) sous réserve de respecter les autres conditions de revenus et de loyers,
  • l'investissement via une société civile de placement immobilier (SCPI) offrira les mêmes avantages que l'investissement direct d'un particulier.

Attention : ces modifications ne seront applicables que sous réserve du vote de la loi de finances pour 2015. Voir notre dossier sur le Budget 2015.

Le dispositif actuel

Le dispositif Duflot prend la forme d'une réduction d'impôt de 18% du montant de l'acquisition (dans la limite de 300.000 euros) répartie sur 9 ans (soit une réduction d'impôt maximum de 6.000 euros par an), accordée en contrepartie de l'acquisition d'un logement neuf ou assimilé.

Cette réduction est accordée sous réserve que le logement respecte certaines caractéristiques et qu'il se situe dans une zone de tension locative. Le propriétaire doit s'engager à le louer pendant 9 ans comme habitation principale d'un locataire pour un loyer inférieur au prix du marché.

Le but affiché par la ministre, Madame Cécile Duflot, est de favoriser la construction de logements avec des loyers plus accessibles dans des secteurs géographiques le nécessitant (les zones géographiques sont réduites par rapport au dispositif Scellier). Cette incitation fiscale doit contribuer à l'objectif de construction de 500.000 logements nouveaux par an, dont 150.000 logements sociaux, fixé par le gouvernement. Selon les projections indiquées lors de la présentation de la loi de finances, la mesure devait permettre d'engager la construction de 40.000 logements en 2013.

Opérations éligibles au Duflot

Dans le cadre du dispositif Duflot, le contribuable doit acquérir un logement neuf. Il peut s'agir également d'une construction, d'une remise à neuf au sens fiscal (article 257 du Code général des impôts), d'une réhabilitation d'un logement considéré comme indécent (selon la loi de 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs) ou d'une transformation en logement d'un local affecté à un autre usage que l'habitation.

L'acquisition ou le dépôt de la demande de permis de construire doit intervenir entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016. L'achèvement du logement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date de déclaration d'ouverture de chantier en cas d'acquisition en VEFA (vente en état futur d'achèvement) ou celle d'obtention du permis de construire. Pour les travaux de rénovation, de réhabilitation ou de transformation, l'achèvement doit avoir lieu avant le 31 décembre de la deuxième année qui suit l'acquisition. Si le logement a été acheté après de tels travaux, il ne doit avoir été utilisé ou loué depuis l'achèvement de ces travaux.

Localisation géographique

Ces logements doivent être situés dans des zones géographiques « se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements ». L’arrêté du 29 décembre 2012 précise que ces communes correspondent à celles de la zone A et de la zone B1. De même, le bien doit respecter certaines normes énergétiques : la réglementation thermique entrée en vigueur le 1er janvier 2013 (RT 2012), le label « BBC 2005 » ou le label « HPE - haute performance énergétique ».

La loi de finances prévoit toutefois des dérogations après agrément du Préfet de région, justifié par une situation de tension locale du marché du logement. Selon l'exposé des motifs accompagnant le projet de loi de finances, les dérogations concerneront uniquement des logements construits en zone B2. En cas de dérogation, les autorités locales peuvent également imposer une modulation des plafonds de loyers applicables (voir textes de références en bas de page).

A noter : en janvier 2014, la ministre a demandé aux préfets de ne plus moduler, par arrêté, les plafonds de loyers dans leur région, jusqu'au 31 décembre 2016, afin de stabiliser le dispositif. Seules deux exceptions sont autorisées :

  • les communes pour lesquelles une consultation des collectivités territoriales a été engagée avant le 31 décembre 2013 ;
  • les communes faisant l'objet d'une modification de zonage géographique (voir ci-dessous).

Modification du zonage géographique et période dérogatoire

L'arrêté du 1er août 2014, qui modifie le classement des communes en zone A, B1 et B2 à compter du 1er octobre 2014, a prévu des dispositions transitoires, en cas de déclassement.

  • Dans les 38 communes déclassées de zone A en B1 : une opération dont le permis de construire a été signé avant le 1er octobre 2014 pourra conserver le bénéfice du classement en zone A pour l'application des loyers et des ressources des locataires, qu'à la condition que la date de signature de l'acte authentique intervienne dans un délai de 18 mois. Les acquisitions pour lesquelles la date certaine de la promesse de vente intervient avant le 1er octobre 2014 conserveront également l'ancien zonage.
  • Dans les 632 communes déclassées des zones A ou B1 en B2 : une opération, dont la promesse de vente est réalisée jusqu'à la fin 2014, ou dont le permis de construire a été signé avant le 1er janvier 2015 et dont la date de signature de l'acte authentique intervient moins de 18 mois après, pourra conserver le bénéfice du classement antérieur.

Mixité sociale

Le Duflot prévoit que, pour les immeubles de plus de cinq appartements, la part des logements bénéficiant du dispositif de réduction d'impôt soit plafonnée. Un décret précisera cette part (la loi la limitant à 80% par immeuble). Des amendes sont prévues, le cas échéant, à l'encontre du « commercialisateur ».

L'engagement de location en Duflot

Le propriétaire s'engage à mettre le bien en location nue à usage d'habitation principale pendant une durée de neuf ans. Le loyer perçu ainsi que les ressources du locataire ne devront pas être supérieurs à des plafonds prenant en considération la localisation du logement et son type. Ces plafonds seront fixés par décret et devraient être, selon Mme Cécile Duflot, de 20% inférieurs à ceux du marché afin que le dispositif permette l'accès aux classes modestes et moyennes, notamment celles se situant juste au-dessus des plafonds donnant accès au logement social. Les plafonds sont revalorisés, chaque année, en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) du deuxième trimestre de l’année qui précède l’année de référence.

Plafonds de loyers

Pour les baux conclus en 2014, les loyers hors charges ne doivent pas être supérieurs à un plafond, multiplié par un coefficient correcteur tenant compte de la surface du logement. Les plafonds, sont les suivants :

Baux conclus en 2014
Zone de location
Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Plafond des loyers, par mètre carré 16,72 € 12,42 € 10,00 € 8,69 €

Le coefficient est calculé par la formule suivante, arrondi à la deuxième décimale la plus proche, sans pouvoir excéder 1,20 :
Coefficient = 0,7 + (19 ÷ surface du logement)
Ainsi, pour un logement de 100 m2 en zone A, le loyer hors charges ne devra pas dépasser 1.105,38 euros (soit 12,42 euros × 100 × 0,89).

Plafonds de ressources

Les plafonds annuels de ressources des locataires sont les suivants :

Baux conclus en 2014
Composition du foyer locataire
Zone de location
Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 36.831 € 38.831 € 30.019 € 27.017 €
Couple 55.045 € 55.045 € 40.089 € 36.079 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 72.159 € 66.169 € 48.210 € 43.389 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 86.152 € 79.257 € 58.200 € 52.380 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 102.503 € 93.826 € 68.465 € 61.619 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 115.344 € 105.584 € 77.160 € 69.443 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième + 12.851 € + 11.764 € + 8.608 € + 7.746 €

L'engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de sa date d'acquisition si elle est postérieure.

Le locataire ne doit pas être membre du même foyer fiscal, ni un ascendant, ni un descendant.

La réduction d'impôt Duflot

Le taux de réduction d'impôt accordé est de 18% du prix de revient du logement (ou de deux logements) dans la limite d'un plafond de 5.500 euros par m2 de surface habitable et de 300.000 euros. La réduction d'impôt est répartie sur neuf ans. La réduction d'impôt est imputée l'année de l'achèvement du logement ou l'année de l'acquisition du logement si elle est postérieure, puis pendant les 8 années suivantes.

Exemple : dans le cadre de l'achat d'un appartement neuf répondant aux critères de la réduction fiscale d'une valeur de 195.000 euros pour 65 m2, le contribuable pourra obtenir une réduction fiscale de 3.900 euros par an pendant 9 ans (soit un total de 35.100 euros).

Au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison d'un maximum de deux logements. L'avantage fiscal du dispositif est concerné par le plafonnement global de certains avantages fiscaux à l'impôt sur le revenu (désignés communément comme les « niches fiscales ») qui est fixé à 10.000 euros pour 2013.

La souscription à des parts d'une société civile de placement immobilier (SCPI), s'engageant à acheter et louer des logements dans les conditions du dispositif Duflot, permet également de bénéficier de la réduction d'impôt. Dans ce cas, la base de calcul de la réduction d'impôt sera de 95% du montant de la souscription.

Actualité du Duflot

Textes de référence :

Voir également le dispositif Duflot pour l'Outre-mer, le forum de discussion sur les investissements locatifs.

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