Pinel Outre-mer

Le Pinel Outre-mer est un dispositif de soutien fiscal à l'investissement locatif dont les modalités sont spécifiques aux DROM et COM. Sont ainsi concernées les acquisitions de logements neufs situés en Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre et Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna.

Le Pinel Outre-mer en résumé

Le Pinel pour l'Outre-Mer (ex Duflot Outre-Mer), dispositif d'investissement locatif, prend la forme d'une réduction d'impôts de 20%, 23% ou 25% du montant de l'acquisition (dans une limite de 300 000 euros), répartie sur 6, 9 ou 12 ans, accordée en contrepartie de l'acquisition d'un logement neuf ou assimilé et l'engagement du propriétaire de le donner en location à un loyer inférieur au prix du marché.

La réduction d'impôt Pinel Outre-mer bénéficie d'un plafonnement des avantages fiscaux à 18 000 euros par an et par foyer fiscal.

Le dispositif Denormandie est une extension du Pinel pour les logements anciens nécessitant des travaux. Il est applicable aussi bien en métropole qu'en Outre-mer, mais uniquement dans une liste de villes éligibles.

Opérations éligibles au Pinel Outre-mer

Comme dans le cadre du dispositif Pinel pour la métropole, le contribuable doit acquérir un logement neuf ou assimilé (construction, remise à neuf, réhabilitation ou transformation d'un local affecté à un autre usage que l'habitation) entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024. Le logement doit être situé dans une zone de tension du marché du logement.

Alors que ce dispositif a été plusieurs fois prolongé par les lois de finances, le Gouvernement a annoncé qu'il s'arrêterait définitivement à la fin 2024, car jugé trop coûteux pour l'Etat.

La réduction d'impôt liée au dispositif Pinel est conditionnée au respect des normes énergétiques : soit la réglementation thermique entrée en vigueur le 1er janvier 2013 (RT 2012), soit le label « BBC 2005 ». Seuls les biens se situant à Mayotte sont exonérés de cette condition. Le décret du 5 juin 2013 fixe précisément les exigences de réglementation thermique, acoustique et d'aération à atteindre en Guyane, Martinique et à La Réunion, et les exigences de la réglementation thermique spécifique à la Guadeloupe à respecter dans ce département. Le décret du 14 août 2013 fixe, lui, les exigences pour Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Polynésie française, la Nouvelle-Calédonie et les îles Wallis et Futuna.

A noter : les autorités des Collectivités d'outre-mer (la Polynésie française, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis-et-Futuna, Saint-Martin et Saint-Barthélémy) et de la Nouvelle-Calédonie peuvent refuser l'application du dispositif Pinel sur leur territoire respectif.

Les conditions de mise en location

Le propriétaire s'engage à mettre le bien en location nue à usage d'habitation principale pendant une durée initiale et irrévocable de six ou neuf ans, qui peut ensuite être prolongée jusqu'à 12 ans, par période triennale. Le loyer perçu ainsi que les ressources du locataire ne doivent pas être supérieurs à des plafonds fixés par décret.

Le locataire ne doit pas être un membre du même foyer fiscal. Pour les opérations réalisées depuis le 1er janvier 2015, le propriétaire peut cependant louer à un ascendant ou à un descendant, sous réserve de respecter les conditions de plafonds de ressources et de loyers.

Loyer maximum pour les baux conclus en 2024

Initié par les décrets 2013-474 puis 2013-749, le plafond de loyer est révisé le 1er janvier de chaque année dans la même proportion que les indices des prix à la consommation, publiés par l'INSEE pour les DROM (Départements et régions d'outre-mer, les ex « DOM-TOM ») ou par l'Institut territorial de la statistique dans les COM.

Pour les baux conclus en 2024, le plafond de loyer mensuel hors charges est fixé à 11,65 euros par mètre carré en Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon. Il était de 14,18 euros en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna.

Ce plafond de loyer est ensuite corrigé par un coefficient multiplicateur favorisant les petites surfaces de logement. Ce coefficient est calculé par la formule suivante, arrondi à la deuxième décimale la plus proche, sans pouvoir excéder 1,20 :

Coefficient = 0,7 + (19 ÷ surface du logement)

Ainsi, pour une nouvelle location, en 2024, d'un logement de 50 m2 en Guadeloupe, le loyer mensuel hors charges ne devait pas dépasser 629,10 euros.

Revenu maximum des locataires

Les plafonds annuels de ressources des locataires sont les suivants pour les baux conclus en 2024 :

Baux conclus en 2024
Composition du foyer locataire
Zone de location
Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, MayotteSaint-Martin, Saint-Pierre-et-MiquelonNouvelle-Calédonie, Polynésie française, îles Wallis et Futuna
Personne seule31 589 €34 369 €
Couple42 186 €45 896 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge50 731 €55 192 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge61 243 €66 630 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge72 044 €78 380 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge81 192 €88 333 €
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La réduction d'impôt

Le taux de réduction d'impôt accordé en outre-mer est de :

  • 20% pour un engagement de six ans (au lieu de 9% en métropole),
  • 23% pour un engagement de neuf ans (ou un engagement initial de six ans puis trois ans supplémentaires),
  • 25% pour un engagement total de 12 ans.

Ces taux de réduction d'impôt s'appliquent sur le prix de revient du logement dans la limite d'un plafond par m2 de surface habitable. Chaque contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de deux logements maximum, pour une même année d'imposition, dans la limite d'un prix d'acquisition total de 300 000 euros.

La réduction d'impôt du Pinel bénéficie du plafonnement global lié aux investissements Outre-mer de 18 000 euros par foyer fiscal (contre seulement 10 000 euros de plafonnement pour les autres réductions d'impôts « standards »).

Exemple : dans le cadre de l'achat d'un appartement répondant aux critères de la réduction fiscale d'une valeur de 195 000 euros pour 65 m2, le contribuable pourra obtenir une réduction fiscale de 4 983 euros par an pour un engagement de 9 ans ou de 6 500 euros par an pour un engagement de 6 ans. Au total, la réduction peut atteindre 48 750 euros pour ce bien loué pendant 12 années.

La souscription à des parts d'une société civile de placement immobilier (SCPI) permet également de bénéficier de la réduction d'impôts prévue par le dispositif Pinel.

Des taux en baisse depuis 2023

La loi de finances pour 2021 a prévu une dégressivité des taux de défiscalisation à partir de 2023. Jusqu'en 2022, les contribuables bénéficiaient de taux de réduction plus élevés :

  • 23% pour un engagement de 6 ans ;
  • 29% pour 9 ans ;
  • 32% pour 12 ans.

Du 1er janvier au 31 décembre 2023, les taux avaient entamé leur chute :

  • 21,5% pour un engagement de 6 ans ;
  • 26% pour un engagement de 9 ans ;
  • 28,5% pour un engagement de 12 ans.

Le dispositif Pinel en métropole

Carole-Anne CORNET
Carole-Anne CORNET

Diplômée d’un Master de droit privé général, Carole-Anne se charge de la veille juridique, assure la mise à jour du site, assiste les journalistes... Lire la suite

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