Le dispositif
Boorlo Populaire

La loi pour le dispositif Boorlo Populaire ou Boorlo Neuf est entrée en application le 1er septembre 2006 :

Un investissement effectué dans le neuf,
Un engagement de mise en location d'au moins 9 ans en secteur intermédiaire,
Un amortissement fiscal pouvant générer du déficit foncier : 50 % de la valeur du bien sur 9 ans, et, jusqu'à 65 % sur 15 ans,
Une déduction spécifique des revenus locatifs fixée à 30%,
Un loyer plafonné en fonction de 4 zones géographiques,
Un plafond de ressource pour les locataires.

Ce dispositif permet des opérations d'un montant plus important que les anciennes opérations Robien, quand elles sont financées à 100 % sur des durées longues (20 ans). L'amortissement, mieux réparti sur les 9 premières années, permet de mieux utiliser le report sur le Revenu Net Imposable. Ce type de configuration permet d'allier effet de levier de l'emprunt, défiscalisation maximale et effort d'investissement modéré. Toutefois, il est nécessaire d'être dans une tranche d'imposition importante (au moins 30%) pour pouvoir bénéficier de réductions d'impôts.

Les textes de références

Le dispositif Boorlo Populaire a été introduit par l'article 40 de la loi ENL (Loi 2006-872 du 13 juillet 2006 portant Engagement National pour le Logement, JO 163 du 16/7).

Le Bulletin Officiel des Impôts numéro 5-D4-06 du 2 novembre 2006. (version sauvegardée sur notre serveur). Détail des dispositifs Boorlo Neuf et Robien recentré. Nouveau zonage.

Le Bulletin Officiel des Impôts numéro 5-D1-07 du 8 février 2007. (version sauvegardée sur notre serveur). Ce bulletin précise les barèmes et déductions applicables pour 2007.

Les bénéficiaires du dispositif

Il s'agit des contribuables (fiscalement domiciliés en France ou hors de France) dont les revenus tirés de la location du logement sont imposés en France dans la catégorie des revenus fonciers.

La location peut être consentie à un ascendant ou à un descendant qui ne fait pas partie du même foyer fiscal pendant une durée maximale de 9 ans. Cette mise à disposition peut s'effectuer à titre onéreux ou gratuit.

Pendant la mise à disposition, l'avantage fiscal est suspendu et le bailleur est soumis au droit commun d'imposition des revenus fonciers.

Pour pouvoir bénéficier de cette possibilité de location ou de mise à disposition à un proche, le bailleur doit avoir respecté les conditions du dispositif Borloo populaire pendant trois ans au moins. Le terme de la période d'application du dispositif est alors reporté d'une durée équivalente à celle pendant laquelle le logement a été mis à disposition.

En revanche, la location ne peut être consentie à un ascendant ou à un descendant membre du foyer fiscal.

Si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, il ne peut être loué à l'un des associés ou à un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d'un associé.

Les logements concernés

Il doit s'agir de logements situés en France et acquis, en direct ou par l'intermédiaire d'une SCI, neufs ou en l'état futur d'achèvement à compter du 1er septembre 2006.

La location doit être consentie sous condition de ressources du locataire et des plafonds de loyers.

Par rapport à l'ancien dispositif Robien, ces plafonds de loyer ont été diminués et dépendent désormais de quatre zones géographiques (au lieu de 3).

Plafonds mensuels de loyers (par m² et charges non comprises). Barème applicable pour 2007
Zone	Situation géographique	Plafond applicable
Zone A	Paris, petite couronne et seconde couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, Côte d'Azur (bande littorale Hyères-Menton), Genevois français.	16,37 €
Zone B1	Agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne autour de Paris, six agglomérations jugées chères: Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle et Saint-Malo, pourtour de la Côte d'Azur, départements d'outre mer, Corse et îles.	11,37 €
Zone B2	Le reste de la Zone B, c'est-à-dire les autres agglomérations de plus de 50.000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères, troisième couronne parisienne	9,30 €
Zone C	Le reste du territoire	6,82 €

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2007, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :

Composition du foyer locataire	Zone de location
Composition du foyer locataire	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
Personne seule	33 233 €	24 685 €	22 628 €	22 475 €
Couple	49 668 €	36 250 €	33 230 €	30 209 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge	59 704 €	43 398 €	39 782 €	36 165 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge	71 516 €	52 521 €	48 145 €	43 768 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge	84 661 €	61 644 €	56 507 €	51 370 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge	95 267 €	69 535 €	63 740 €	57 946 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième	+10 617 €	+7 897 €	+7 239 €	+6 580 €

Ces plafonds sont révisables à chaque 1er janvier.

Les personnes à charge pour l’application des présentes dispositions s’entendent des personnes rattachées au foyer fiscal : enfants mineurs ou infirmes ; enfants majeurs rattachés au foyer fiscal ; invalides accueillis dans le foyer.

Si plusieurs personnes sont titulaires du bail, et, qu'elles constituent des foyers fiscaux distincts : il convient que chaque personne satisfasse aux conditions de ressources. Par contre, s'il s'agit de personnes en concubinage, la condition de ressources doit être appréciée globalement.

En outre, en cas de changement de locataire au cours de la période d’engagement de location, le propriétaire joint, à sa déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle le changement est intervenu, une copie de l’avis d’imposition ou de non-imposition du locataire entrant dans les lieux établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (par exemple : les revenus de l'année 2005 pour un bail signé en 2007).

A noter que les ressources du locataire peuvent dépasser les plafonds de ressources au cours du bail ou lors d'une reconduction tacite du bail.

Calcul de la déduction de l'amortissement

En plus de la déduction spécifique de 30% sur les loyers, la déduction fiscale au titre de l'amortissement est de :

6 % du prix d'acquisition (ou du prix de revient) du logement, pour chacune des 7 premières années,
puis 4 %, pour chacune des 2 années suivantes

Le bénéfice de cette déduction est conditionné par l'engagement du propriétaire de louer pendant au moins 9 ans le logement nu pour un usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal. Cet engagement prend la forme d'une option (qui est irrévocable) lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble (ou de son acquisition si elle est postérieure).

A la fin de cette période de 9 ans, le propriétaire peut prolonger de 2 fois 3 ans la période de location avec une déduction possible de :

2,5 % du prix d'acquisition du logement, chaque année (pendant 3 ou 6 ans).

A noter que le prix à retenir pour calculer la déduction fiscale pour des parts de SCPI est de 95% du prix de la souscription.

Exemple : acquisition d’un logement neuf, d’une valeur de 100 000 €. Le propriétaire s’engage à louer le logement pendant 9 ans. La déduction pour amortissement sera donc égale à :

6 % du prix de revient de l’opération, soit 6 000 € chaque année pendant 7 ans,
puis 4 % de ce prix chacune des 2 années suivantes, soit 4 000 € par an.

Au bout de 9 ans, il aura donc déduit 50 000 €, soit 50 % du prix de revient de l’opération. S'il continue la mise en location pendant 2 fois 3 ans :

2,5 % du prix de revient pendant chacune des 6 années suivantes, soit 2 500 € par an.

Au bout de 15 ans, il aura donc déduit 65 000 €, soit 65 % du prix de revient de l’opération.

Robien ou Boorlo ?

Le dispositif Boorlo Neuf est à considérer comme un dispositif Robien Recentré, sur lequel, en contrepartie de loyers plafonnés à un niveau 20% inférieur, et, des conditions de ressources pour le locataire, il y a des avantages fiscaux supplémentaires.

L'engagement de location sur un dispositif Boorlo Neuf auprès des services fiscaux est à réaliser en tant que Robien Recentré (formulaire 2044 EB) en joignant les justificatifs de revenus du locataire.

Par rapport à une opération en Robien Recentré :

La déduction de l'amortissement peut être portée de 50% à 57,5% ou 65% si le propriétaire s'engage, après les 9 premières années, pour une ou deux périodes de 3 années de location,
Une déduction spécifique de 30% sur les revenus locatifs bruts.

Exemple chiffré d'un investissement Boorlo Neuf

Acquisition d'un package immobilier de 100 000 € (bien immobilier de 95 000 € + frais de notaire, hypothèque, frais bancaire) financé par un emprunt de 20 ans à taux fixe, assurance comprise, de 4,5 %. Le bien est mis en location avec un loyer de 400 € mensuel.

Calcul des revenus fonciers la 1re année
Loyer annuel	(400 x 12)	4 800 €
Intérêts d'emprunt	(hypothèse)	- 4 435 €
Frais et Charges	(hypothèse, 14% x 4 800)	- 672 €
Déduction spécifique	(30% x 4 800)	- 1 440 €
Amortissement	(6% x 100 000)	- 6 000 €
Déficit foncier		- 7 747 €

Ce déficit foncier de 7 747 € sera entièrement déductible du revenu imposable. L'économie d'impôt sera plus ou moins importante en fonction de la situation fiscale de chaque propriétaire.

Détermination du résultat foncier (déclaration fiscale 2044)

Tableau des déclarations foncières
Année	1	2	3	4	5
Loyer hors charge	4 800	4 872	4 945	5 019	5 095	Loyer annuel de l'opération (hypothèse de revalorisation de 1,5 % par an)
Intérêts d'emprunt	-4 435	-4 290	-4 139	-3 980	-3 814	Part des intérêts d'emprunt du remboursement bancaire annuel (hypothèse d'un crédit à taux fixe à 4,5% sur 20 ans)
Frais (14%)	-672	-682	-692	-703	-713	Frais réel : gestion, assurance loyer, taxes foncières, copropriété... (hypothèse de 14%)
Abattement (30%)	-1 440	-1 462	-1 484	-1 506	-1 528	Déduction spécifique de 30% en Borloo Neuf
Amortissement	-6 000	-6 000	-6 000	-6 000	-6 000	Déduction au titre de l'amortissement
Résultat foncier	-7 747	-7 562	-7 370	-7 169	-6 961	Somme des postes ci-dessus
Réduction d'impôt		2 324	2 269	2 211	2 151	Réduction d'impôt issue du déficit généré (hypothèse d'une tranche d'imposition à 30%)

Détermination des flux de trésorerie et résultat de l'opération

Tableau de Flux Financiers
Année	1	2	3	4	5
Remboursement bancaire	-7 592	-7 592	-7 592	-7 592	-7 592	Total annuel des remboursements de l'emprunt bancaire
Frais	-672	-682	-692	-703	-713	Frais réel
Loyer	4 800	4 872	4 945	5 019	5 095	Loyer annuel de l'opération
Réduction d'impôt		2 324	2 269	2 211	2 151	Réduction d'impôt calculée à partir du tableau précédent
Effort d'Epargne	-3 464	-1 078	-1 070	-1 064	-1 060	Différence entre les entrées et les sorties d'argent pour l'opération

Détermination des valeurs Immobilières et Gain à Terme

Tableau de synthèse patrimoniale
Année	1	2	3	4	5
Immobilier	95 000	95 475	95 952	96 432	96 914	Evolution de la valeur du bien immobilier (hypothèse d'une revalorisation annuelle de 0,5%)
Dette	-100 000	-96 844	-93 542	-90 089	-86 478	Capital restant du en début d'année
Immobilier Net	-5 000	-1 369	2 410	6 343	10 437	Différence entre la valeur immobilière et la dette à la banque