Emprunt VEFA - Amortissement avant livraison

[pachysta]

Bonjour,

Mon ami et moi même avons signé dernièrement un contrat de réservation pour une VEFA. Nous recherchons actuellement le financement pour cette opération.

Afin de minimiser le coût de notre crédit, nous souhaiterions commencer à rembourser le capital emprunté dés les premiers déblocages et ce jusqu’à la livraison du bien (fin 2009).

La banque nous a indiqué qu’il n’est pas possible de débuter un amortissement sans que la totalité du prêt ne soit débloqué.

Il me semble qu’il y a quand même un moyen d’amortir une partie de l’emprunt avant le déblocage de la totalité des fonds.

La solution serait de réaliser deux prêts. Une fois le premier prêt débloqué en totalité (après 2 ou 3 appels de fond), nous pourrions commencer à le rembourser. Le deuxième prêt concernerait les appels de fonds suivants. Ce deuxième prêt ne pourra quand à lui être amorti qu’à la livraison du bien (au dernier déblocage).

Cette solution vous semble t-elle judicieuse ? Avez-vous déjà eu une expérience dans ce domaine ?

Dans le cas où cette solution est retenue, comment faire en sorte que le deuxième prêt soit toujours valable au moment de son déblocage (qui est prévisionnel) soit dans 6 à 10 mois ?

Merci d'avance pour vos partages d'expériences.

[stunt38]

Bonsoir,

un prêt, 2 ou 3 ca revient au même.
si on prend l'exemple de quelqu'un qui achète un bien avec plusieurs prêts (classique + PTZ + 1% patronal) il ne pourra pas commencer à payer les appels de fonds avec son PTZ (ce qui ne couterait rien) et prendre le relai une fois les appels terminés avec les autres prêts.

ce n'est pas le client qui décide dans la VEFA et si exception il y a je n'en ai pas entendu parler.

Cdt

[missbatigool]

Il est possible même avec un seul prêt d'amortir au prorata des sommes débloquées mais les banques ne veulent pas le faire car elles perdent de l'argent bien sur (Expérience vécue). C'est à négocier avec la banque.

Cependant, ce qu'il faut prendre en compte c'est le coût assez important de ces choix :les mensualités sont alourdies de l'amortissement alors que pour des intérêts intercalaires il n'y aurait que les intérêts comme sa dénomination le précise.

Autre solution : fractionner le prêt en multiples petit prêt correspondant aux différents niveaux des appels de fonds. Mais là c'est encore moins accepté.

[aldaron]

La banque perd de l'argent? Ah bon. Elle en gagne peut-être un peu moins puisque les intérêts intercalaires rallongent la durée totale du prêt mais de là à dire qu'elle en perd.
Quant aux multiples prêts, c'est rarement accepté tout simplement parce qu'il est impossible de connaître à l'avance les dates de déblocage des fonds. Donc les prêts seraient "gelés" certains 6, d'autres 12, voire 18 mois. C'est un peu compliqué. D'autant plus que multiples prêts dit multiples frais (dossier, garantie...) Pas sûr que le client s'y retrouve!

[missbatigool]

C'est bien ce que je disais si vous souhaitez le formuler en disant la banque gagne mois d'argent ça me va aussi néanmoins elle estime que ça reste toujours une perte pour elle.
Quand au fractionnement ça se pratique même si il est vrai que ce n'est pas évident à gérer.
Je me répète peut être mais le mieux est de négocier un remboursement au prorata des sommes débloquées si on a la possibilité de cumuler de telles sommes.

[hargneux]

La plupart des banques travaillent avec le même logiciel de gestion des prêts et l'amortissement avant le déblocage total n'est pas possible techniquement.

Par ailleurs faire de multiples petits prêt est une fausse bonne idée, les offres sont valables 4 mois, cela voudrait dire qu'il faille attendre d'avoir l'appel de fonds pour faire un nouveau prêt ! et je ne parle même pas des garanties successives, une hypothèque par prêt au lieu d'une seule, idem si c'est crédit logement autant de commission que de prêt...bonjour les frais supplémentaires pour gagner quoi au final !

Slts

[missbatigool]

Je ne suis pas expert et donc techniquement je ne sais pas comment font les banques (je pense que hargneux est mieux placé que moi pour l'expliquer) mais en tout cas on peut commencer l'amortissement avant d'avoir effectuer le déblocage total des sommes car ça a été possible dans mon cas.

[pachysta]

J'ai eu des infos complémentaires.
En fait il ne s'agit pas vraiment de 2 prêts mais plutôt de 2 lignes de prêt. Ainsi si la 2ème ligne de prêt n'est pas débloquée dans le délai réglementaire (4 mois), elle est tjrs d'actualité.

Pour moi, le gros avantage est de pouvoir commencer l'amortissement du prêt (ou du moins d'une partie) le plus rapidement possible et en terme de coût cela ne semble pas négligeable. En effet, entre les premiers déblocages des fonds et le moment où l'on commence à amortir, il peut se passer du temps (12 à 24 mois) et beaucoup d'intérêts.

Pour ce qui est de commencer l'amortissement avant le déblocage total des fonds, les banques rencontrées m'ont indiqué ne pas pouvoir le faire (d'où la solution des 2 lignes de prêt).

Merci pour vos commentaires.

[hargneux]

les banques rencontrées m'ont indiqué ne pas pouvoir le faire

l'amortissement avant le déblocage total n'est pas possible techniquement.

Ca se ressemble !!

d'où la solution des 2 lignes de prêt).

Je ne vois pas trop ce que ce peut être. A moins, qu'en fait la banque mette en place l'integralité du prêt et mette "en réserve" les sommes non appelées. Mais dans ce cas vous allez amortir sur l'intégralité du pret et non pas sur les appels de fonds ?