investissement demessine au lieu de de robien ?

[CyrilG]

bonjour,

Après avoir longtemps étudier à l'aide de simulateur excel personnel, je me pose un certain nombre de questions sur le de robien et le borloo.
En effet, compte tenu de notre niveau de revenus et de notre TMI ( qui frole le 28 % ), et des nouveaux barêmes à venir, je pense que le demessine semble le plus adapté. quel est votre avis au regard des éléments suivants :

revenus nets annuel : 62 000 K€
parts fiscales : 3
impot payé : 3700 € sachant qu'après 2006 ( date de livraison prévue du bien 12/2006) je perds le benefice des frais de garde d'enfant soit 600 € annuels = impots sur la base d'un barême identique : 3700 + 600 = 4300 €

Question :

- les revenus dégagés sont ils du type foncier ( avec abattement 6 %), donc a ajouter aux revenus globaux
- quelle sortie pour ce type d'opération à 11 ans ( fin du bail commercial) :
rachat par le gestionnaire à un prix dérisoire
vente libre
reconduction de bail

merci de vos infos

[Babar]

Dans le nouveau barême d'imposition pour les revenus 2006, vous serez dans la TMI à 14%, ce qui veut dire que en loi Robien, dans le meilleur des cas, votre gain d'impôt se situera aux environs de 8200 € sur les 9 premières années (1498 € par an pendant 5 ans).
En loi Demessinne, votre réduction d'impôt sera de 25% du montant investi HT plafonné à 100000 €, réduction répartie sur 9 ans (décision trés récente). En clair pour 100000 € décaissé, vous aurez une réduction de 25000 € à raison de 2778 € par an. Il s'agit dans ce cas de revenus fonciers, mais les abattements de 6% et de 14 % sont supprimés par la loi de finance pour 2006.
Il est vrai que selon le financement mis en place, vous vous retrouverez vite en revenus fonciers légérement positifs. Mais compte tenu de la faiblesse de votre TMI (14%), vous serez peu imposé.
Ne perdez pas de vue que le but de la société de gestion est de gagner de l'argent; si l'affaire marche, il n'y a pas de raison pour que le bail ne soit pas poursuivi sur les mêmes bases, l'union que vous avez avec le gestionnaire étant en quelque sorte un mariage de raison: vous ne pouvez grand chose sans sa gestion, mais il ne peut rien sans votre bien.
En revanche, si vous voulez revendre, vous pourrez le faire à quelqu'un qui rachétera dans le cadre du loueur en meublé, ce qui au sein d'une résidence de tourisme ne posera pas de problème au gestionnaire.
Toute autre vente me parait illusoire au sein d'un ensemble qui ne fonctionne qu'au plus 6 mois par an à travers les services qu'il propose.
Par ailleurs, le statut permet de récupérer la TVA sur le bien, mais cette TVA n'est définitivement acquise qu'au bout de 20 ans de détention (règle dite du 20ème); résultat, si vous revendez au bout de 10 ans, vous aurez à rendre à l'état 50% de cette TVA; mais retenez simplement que vous pourrez faire supporter à votre acheteur cette TVA, que lui aussi récupérera; par conséquent le résultat sera neutre; il s'agit là du mécanisme de la TVA résiduelle.
En tout état de cause, sachez qu'en loi Demessinne, la teneur du bail est trés importante et que pratiquement tous les mots, qu'ils y soient ou pas, ont leur importance et font la différence entre un bon et un mauvais bail.
Si vous voulez plus de détails, n'hésitez pas à prendre contact.

[CyrilG]

Bonjour,

Merci pour ces infos complémentaires qui me manquaient.
Pouuriez vous m'apporter des précisions sur certains points :

- les baux peuvent ou doivent ils stipuler l'entretien et la remise en état en cas de dégradation ?
- J'envisageais de faire cette opération sur la base d'un prêt in fine pour pouvoir, d'une part, abonder la TVA si celle ci est avancée par le promoteur (ce qui ferait un adossement de 20 %) et , d'autre part, beneficier d'une déduction d'intérets d'emprunt linéaire sur la période.
- la clause de l' ammortissement sur 9 ans est elle applicable si la réservetion est signée avant 2006 ( en gros, le point de départ se situe t il à la livraison ?

en l'absence d'abbatement sur les revenus foncier, le calcul ( simplifié) serait il le suivant :

loyer
- charges
- interets d'emprunt
- taxe foncière

= revenus fonciers

encore merci

[Babar]

La caractéristique d'un bail commercial est qu'il est pratiquement libre dans son contenu: qui paie quoi, conditions de résiliation, possibilité de cession du bail, conditions d'indexation du loyer, rythme de paiement, etc..., ce qui fait que pratiquement, il n'y a pas 2 baux identiques, d'où l'intérêt de savoir lire entre les lignes et d'avoir une tendance à la paranoïa. D'autre part faire un in fine ne présente pas à mon sens beaucoup d'intérêt dans votre tranche d'imposition; en revanche, il rajoute une incertitude sur le rythme de reconstitution du capital. Oui votre calcul du resultat foncier est bon rajoutez quand même un petit quelque chose pour le syndic et éventuellement l'assurance incendie. La négociation, vous pouvez la tenter; le résultat est incertain. La TVA sur l'achat est bien 19,6%; vous devez la retrouver, que le bien soit financé HT ou TTC, vous achetez TTC et le fisc vous reverse 19,6% du HT.

[CyrilG]

merci babar,
effectivement, après etude personnelle, il apparait que l'amortissable est une meilleure option.
Je pense questionner à nouveau le promoteur sur le différentiel TVA

merci pour les infos

cordialement

[investNancy]

Bonjour
ci dessous le résumé de mon expérience :
Objectif : placement défiscalisé en vue de préparer la retraite (en fait celle de ma femme) à Orcières Merlette résidence les Balcons du Soleil

Aspects positifs du ZRR : cf réponses précédentes (Babar et autres)

Inconvénients et questions à se poser :
Point faible du dispositif : le bail avec le gérant

Si bail avec occupation :
est ce que je pense aller durant 20 ans en vacances 4 semaines à dates fixées ?Si on aime le ski et que l'on est prêt à y aller chaque année (sans habiter trop loin)
argument vendeur : vous pouvez sous louer au black : primo c'est interdit, deuxio agence immobilière c'est un métier ;
En souhaitant prêter mon appart à des amis je me suis entendu dire par la société de gestion que seuls les ascendants et descendants peuvent en profiter. Ceci n'est marqué nul part dans le bail (et n'a pas de sens) mais du coup je me suis retrouvé en conflit avec des recommandés et tout le tintouin dès la première année. Certaines sociétés de gestion décomptent vos loyers si elles sont sures que vous avez sous louer. Certaines ont mêmes mis des restrictions (pas de possibilité d'utiliser le parking pour les proprios sauf à payer un supplément !!)
Par ailleurs si vous voulez partir à l'étranger vous perdez le bénéfice de ces semaines sans compensation à moins de charger quelqun de s'en occuper pour vous.
Bref vosu avez tous les problèmes habituels dès lors que l'on est propriétaire.

Mon avis : prendre un bail sans occupation


Loyers garantis :
Ce que l'on ne vous dit pas c'est que la seule garantie c'est celle de la viabilité de la société de gestion.
Pour ma part, j'ai dû envoyer un recommandé pour avoir le premier loyer. Le deuxième loyer (juillet) n'est toujours pas payé pour cause de trésorerie défaillante. Tous les investisseurs sur Orcières Merlette (les Balcons du Soleil) sont donc dans la M...actuellement
Par ailleurs, si la socité fait faillite rien n'a été prévu pour protéger l'investisseur ; s'il y a reprise, on y laisse des plumes (impayés etc...), s'il n'y a pas reprise vous devez vous occuper de votre appart, rien n'est dit quant à cet aspect des choses. Par ailleurs, rien n'est précisé pour la fin de bail pour la gestion de la copropriété.

Rendement :
le vendeur prend en compte : loyers au noir, récupération de la tva, les impôts, revalorisation des loyers, ce qui est le cas idéal,
réalité : vous devez décompter les 3 premiers mois qui ne vous sont pas payés (c'est dans le bail) pour temps de lancement de la résidence,
vous ne pouvez pas sous louer,
est ce que vous êtes sûrs de rester imposable conséquemment durant 6 ans ?
vous devez rembourser les impôts si vous vendez avant 10 ans (ça c'est clairement dit)
la tva est à rembourser au prorata si vous revnedez avant 20 ans (ça c'est clairement dit)

Donc prudence même si le dispositif présente un intérêt, le législateur n'a rien fait pour protéger un minimum les investisseurs qui ne souhaitent pas placer leur argent en Suisse ou au Luxembourg mais en France.

Cordialement

[gymci]

merci de vos eclaircissements et je vous salut tous car je suis nouveau membre Je viens de faire enfin l année derniere un appartement en de robien
tout ce passe bien actuellemnt .nous travaillons a deux et nous avons encore une fille a charge .Je viens de terminer de rembouser un autre appartement qui est loué aussi .l argent de ce loyer que je perçois tout les mois j avais l intention de le réinjecter dans un programme immobilier a la montagne en demessine en zrr ou lmmp pour aussi en profiter .je suise n conctact actuellement avec plusieurs promoteurs lagrange ect .vu ce que j ai lu sur votre forum cela meparait un peu inquiétant surtant avec les sociétées de gestion,A mon avis il faut privelegier deja les grands groupes
j ai renconté un conseiller financier qui lui est pour bien evidemment en la présence du promoteur
Merci de vos temoignages surtout de ceux qui on realise ces projets
je continue de livre vos posts a bientot

[investNancy]

en réponse à votre question: étant nombreux à avoir été piégés, il vaut mieux que d'autres évitent ça le temps que les professionnels fassent le ménage chez eux.
La société LVR a pris plusieurs résidences en gestion en France et est incapable d'honorer ses engagements (elle n'existe que depuis 2000) : elle ne paye pas les loyers dans les délais, méprise les proprios en ne répondant jamais, ne respecte pas les termes du bail. Il faut à chaque fois envoyer des recommandés, relancer etc.. depuis le début de cette opération que tous les proprios regrettent.
Syndic inexistant, bail signé à la vente qui s'avère différent du bail projet, etc..
Il y a de nombreux problèmes sur les finitions et la qualité du gros oeuvre alors que Vinci était vendu comme promoteur sérieux et que nous sommes nombreux à avoir signé sur cet argument.
Les magouilles de ce gestionnaire sont nombreuses : à titre d'exemple, à Comblou, résidence les grandes cordées, le promloteur a accepté de payer la première année. Le gestionnaire a touché un acompte qu'il n'a jamais reversé aux propriétaires. Depuis, ce promoteur (PRIMUS je crois) paye directement les proprios qui se demandent ce qui se passera dans 6 mois.
Pour les Balcons du Soleil à Orcières Merlette, les propriétaires isolés au début se sont regroupés et sont en train de saisir la justice.
http://commentaires.lesechos.fr/commentaires.php?id=200057784

[investNancy]

en réponse à votre question: étant nombreux à avoir été piégés, il vaut mieux que d'autres évitent ça le temps que les professionnels fassent le ménage chez eux.
La société LVR a pris plusieurs résidences en gestion en France et est incapable d'honorer ses engagements (elle n'existe que depuis 2000) : elle ne paye pas les loyers dans les délais, méprise les proprios en ne répondant jamais, ne respecte pas les termes du bail. Il faut à chaque fois envoyer des recommandés, relancer etc.. depuis le début de cette opération que tous les proprios regrettent.
Syndic inexistant, bail signé à la vente qui s'avère différent du bail projet, etc..
Il y a de nombreux problèmes sur les finitions et la qualité du gros oeuvre alors que Vinci était vendu comme promoteur sérieux et que nous sommes nombreux à avoir signé sur cet argument.
Les magouilles de ce gestionnaire sont nombreuses : à titre d'exemple, à Comblou, résidence les grandes cordées, le promloteur a accepté de payer la première année. Le gestionnaire a touché un acompte qu'il n'a jamais reversé aux propriétaires. Depuis, ce promoteur (PRIMUS je crois) paye directement les proprios qui se demandent ce qui se passera dans 6 mois.
Pour les Balcons du Soleil à Orcières Merlette, les propriétaires isolés au début se sont regroupés et sont en train de saisir la justice.
http://commentaires.lesechos.fr/commentaires.php?id=200057784
http://54270joel.free.fr/lvr/

[gymci]

bjr dites donc c pas tres rejouissant ce que vous me dites la
il y a t il une liste noire des differents promotteur a bannir et cabinet de gestion
la je suis en contact avec lagrange vous connaissez certainement et d autres projets comme sur ce site http://www.alm-defiscalisation.fr/
je vais reflechir .j attends le commercial de chez lagrange .sur la construction je ne me faisait pas de soucis c t surtout le gestionnaire car s il n arrive pas a avoir un taux de remplissage consequent je ne vois pas comment il peut honorer ces loyers .merci je continue a lire les posts .on devrait quand meme trouver des proprietaires sastisfaits