Déclaration de revenus immobiliers

[fudo]

Bonjour,

C'est la première année ou je dois remplir une déclaration concernant des revenus immobiliers.
J'ai cru comprendre qu'il existait le régime micro foncier ou le régime réel.
J'ai bien compris également les conditions dans lesquels pouvaient être employés l'un ou l'autre...
J'aimerais bien faire une simulation pour voir lequel est plus intéressant pour moi, mais j'ignore ce qui rentre en ligne de compte dans le calcul.
ex) J'ai fait un prêt de 100.000 Euros le 07/2006 sur 25 ans
J'ai acheté un vieil appartement en zone B.
Je le loue 500 Euros et il y a 90 Euros de charge pour le locataire.
Les mensualité du prêt bancaire sont de 650 Euros au taux TEG de 4.21%
Au niveau du syndic je paye 390 Euros de provision de charge par trimestre.
Je n'ai pas encore payé d'impôt foncier, mais cà va venir. Sera t-il à déduire également ?
J'ai payé également des frais d'entrée au syndic
Je paye une assurance bailleur non occupant.
J'ai cru comprendre aussi que je pouvais déduire les intérêts de mon empruint immobilier !? ou est-ce uniquement dans le cas des prêts à la consommation ?

Bref, je voudrais savoir quel frais sont pris en compte et quelle est la formule de calcul.

1)régime Micro foncier : à priori abattement de 40% sur les revenus bruts. Qu'entend on par revenus bruts ? loyers et charges perçus et je soustrait les provisions de charges ?
Année 1 (08/06 au 12/06) : (500+90-130)x5 = 920 Euros, à cela j'abats 40% = 1.380 Euros donc à déclarer
Année 2 (01/07 au 12/07) : 5.520 Euros soit 3.312 Euros à déclarer
Année 3 : idem
Année 4 : idem
Bref, la je ne peux pas à priori déduire les intérêt de mon empruint que j'ai contracté en 2006

2) régime réel : je peux tout déduire, mais l'abattement n'est que de 14% et je dois adopter ce régime pendant 3 ans. je ne peux pas déduire plus de 10700 eur par an mais je peux reporter l'excédent sur les 10 années suivantes.
Année 1 : (500+90-130)*5 - 60 -1350 - 130 = 760 Euros, j'abats 14%, reste à déclarer : 654 Euros
frais d'entrée : 60 Euros
provision de charge : 130 euros
intérêt bancaire au 31/12/06 : 1350 Euros
assurance bancaire au 31/12/06 : 130 Euros
Année 2 : (500+90-130)*12 - 3190 - 324 = 2.006 Euros, soit à déclarer
1.725 Euros
Année 3 : ~ Année 2, soit à déclarer 1.730 Euros (la part des intérêts baissant au fur et à mesure par rapport au capital remboursé)
etc...

Si mes calculs sont exacts, il est préférable pour moi de prendre le régime réel puisque je peux déduire les intérêts de mon emprunt.
ces chiffres de l'intérêt de mon emprunt me sont donnés depuis mon échéancier. Pour chaque mois j'ai la somme total de la mensualité et dans les autres colonnes CAPITAL(1), INTERET(2), TOTAL (1+2), CAPITAL RESTANT DU.

Les travaus aussi sont déductibles, il me semble. De quelle façon ? Puis-je moi même faire des travaux, ou dois-je impérativement passer par un professionnel pour que cela soit déductible ?

Merci pour vos réponses et commentaires.
Cordialement.

[VBA]

Bonjour,

Les règles ne sont pas celles de l'an dernier:
-30% pour le microfoncier.
- pas de 14% pour le réel. ( je ne sais pas quelle assurance est déductible... et des frais de gestion par local)

amicalement.

VBA

[fudo]

Bah apparemment le Tresor Public m'enoi un imprimés 2044, ainsi que de la documentation pour remplir correctement.
La personne au téléphone m'a dit que les frais de notaire et les intérêt bancaire était déductible !donc j'attends le courrier pour en savoir plus et je vais demander solliciter d'autres personnes pour avoir un avis.
Je parle d'investissement locatif et non de résidence principal.. je pense qu'il y a une grosse différence concernant les déduction possibles.
Cordialement.

[VBA]

Voici le texte pour la SUPPRESSION DE LA DÉDUCTION FORFAITAIRE et toutes les autres modifications pour les revenus fonciers 2006.


http://doc.impots.gouv.fr/aida/Apw.fcgi?collection=BOI&numero=5D-2-07&FILE=docFiscale.html

cordialement.

[gambetta]

Votre calcul est assez simple.
Dans la mesure ou vous avez beaucoup d'intérêts puisque vous êtes en début de prêt, vous avez tout intérêt à prendre le régime réel dans un premier temps.
Vous pourrez déduire les intérêts d'emprunts, les frais de dossier du prêt, l'assurance ou l'hypothèque sur le prêt, les assurances associées au logement (dont assurance loyer impayés), les charges propriétaires, les travaux, la taxe foncière, la contribution sur les revenus locatifs ...
Tout cela va dépasser les 30% d'abattement du micro-foncier.
Cet engagement (réel ou micro foncier) est pris pour 3 ans et donc modifiable tous les 3 ans.
Le régime micro-foncier est surtout adapté aux propriétaires qui ont remboursés leur prêt.