SVP question Girardin et impôts sur les revenus locatifs

[wispgirl]

Bonjour,
j'ai une question concernant l'investissement outre-mer en Girardin.
Prenons l'exemple suivant :
investissement : 263 000 euros
superficie : 91,91 m2 (soit 18608 euros de réduction d'impôts pendant 5 ans)
revenus locatifs : 8600 euros / ans
charges (charges + foncier + frais gestion ) : 2150 euros / ans
pret sur 10 ans de la totalité de l'investissement.
TMI = 40%

Ma question est la suivante :
pendant les 6 premières années et au délà, vais-je devoir payer des impôts sur les revenus locatifs que je touche ? (soit 8600 euros x 40%) ? ou bien le principe du déficit foncier s'applique t'il aussi (auquel cas, je vais pouvoir en plus diminuer mon revenu imposable pendant les premières années)

Merci beaucoup pour votre réponse

[christianR]

Bonjour wispgirl,
Réponse à votre question : Ni l'un ni l'autre...
Vous oubliez les intérêts de l'emprunt dans votre calcul. Vous n'aurez pas d'impôts sur les revenus fonciers dans les premières années puisque le résultat sera négatif. Cependant vous ne pourrez pas diminuer votre revenu imposable pendant les 6 premières années car on ne peut pas cumuler la réduction d'impôt Girardin avec l'imputation du déficit foncier sur les autres revenus.Ce déficit foncier qui s'accumulera pendant 6 ans sera reportable sur des revenus fonciers (existants ou futurs) mais pas imputable. Mais peut-être avez vous déjà des revenus fonciers...Au fait êtes vous sûre que la loi Girardin est la meilleure loi pour vous ??? Avez vous utilisé d'autres lois de défiscalisation ? Si la réponse est non pourquoi pas la loi Borloo populaire + la loi Demessine, compte tenu de votre TMI vous obtiendrez un résultat aussi intéressant en prenant moins de risques.
cdlt
Christian

[wispgirl]

ok merci !
et que se passe t'il au delà des 6 ans ?
y a t'il le principe du déficit foncier ? (si j'emprunte sur du long terme)
ou bien devrais-je payer des impots sur les revenus locatifs ?
la simulation est réalisée pour un ami qui paye plus de 100 000 euros d'impôts
pourquoi dites vous que le placement est risqué ?
Merci de votre réponse

[christianR]

Oui au delà des 6 ans c'est le régime normal qui reprend cours
Risqué par rapport au fait que c'est plus difficile de gérer un bien (et surtout de le revendre) quand il est à des milliers de kms et que lorsque l'on regarde les prix des biens anciens (maxi 10 ans) à la revente par rapport aux prix du neuf il y a un écart très important qui laisse supposer que l'avantage fiscal du départ risque fort d'être perdu à la sortie...
cdlt
Christian

[wispgirl]

ok merci christian !

[philou74]

Pas du tout d'accord, le risque immobilier est le même qu'en métropole - il faut simplement choisir le bien à acquérir comme il faut - le marché de l'imobilier sur Tahiti ou sur Saint Martin est en plein développement et, aujourd'hui beaucoup moins risqué qu'à Poitiers ou à Limoges ou les éxcès du Robien laissent beaucoup d'investisseurs sans locataires et faces à des difficultés insurmontables.

[BertrandM]

Ok d'accord avec Philou. Saint Martin ou Tahiti pour une grosse défiscalisation, ou alors Monument Historique.
La sortie d'une Girardin à Tahit ou Saint Martin est triple, ce qui n'est pas possible en métropole:
1 :Trouver prenneur sur le marche Américain ou Nord Européen qui ne défiscalise pas en DOM TOM ( Tahiti fait encore Rêver )
2 : Passez en locatif meublé ( 15 semaine de location à 1000-1500 € la semaine et le budget est fait ( 15% pour une agence locale ).
3 : Poursuivre le locatif à titre de résidence principale et faire une De Robien lorsque les loyers sont susceptibles d'être imposés.

Pour la Réunion, oubliez le 1 et le 2. Pour la Guadeloupe / Martinique le 2 peut fonctionner en choisissant bien la résidence et en choisissant une belle résidence haut de gamme les pieds dans l'eau.

Sinon il y a Saint Pierre et Miquelon ... mais même avec le réchauffement climatique, oubliez le 1 et le 2 ... et le 3.