Outil pour choisir entre Robien,Borloo,Demessine etc. Nouvelle version - Forum banque

christianR · 09/10/2006, 16h02

Bonjour,
Pour ceux que cela peut intéresser, j'ai apporté des améliorations à l'outil d'aide à la défisc depuis sa version d'origine. Cette nouvelle version permet d'appréhender plus facilement le principe de l'impact d'un déficit foncier en fonction de la TMI et surtout le montant possible utilisable dans la tranche la plus élevée en fonction du quotient familial.
Disponible gracieusement sur : www.ir-conseil.com/telech/guide-defisc.xls
Christian

pacodest · 09/10/2006, 21h26

Merci ChristianR, pour cet outil simple et pratique.

J'ai toutefois une question par rapport à la revente au bout de 9 ans : Sur quel texte de loi vous appuyez-vous pour affirmer que si l'on revend avant 9+3 ans (soit 12 ans), on perd les avantages de la defiscalisation acquis sur les 3 dernières années ? (Si j'ai bien compris vos remarques sur différents post du forum)

En effet, cet element n'est pas pris en compte dans les evaluations en general alors que cela me semble etre plutot important car cela impose de garder le bien pendant 12 ans et non 9 ans. Pendant ces 3 ans supplémentaires, sans le bénéfice de la défiscalisation, "l'effort d'épargne" devient beaucoup plus important, ce qui peut faire descendre en fleche la rentabilité...

Est-ce que je me trompe dans mon raisonnement ?

christianR · 10/10/2006, 09h04

Art. 156-I-3° du CGI C'est vrai que pour ne pas avoir de reprise d'impôt il faut garder le bien à la location jusqu'au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au cours de laquelle l'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global a été pratiquée. (Sauf décès invalidité ou licenciement)
En clair si dernière année de déficit en 2006 il faut arrêter de louer ou vendre en 2010.
Cette règle vaut pour tous les déficits fonciers. Il ne faut pas dramatiser car sur les 3 dernières années en général le déficit n'est pas très important.Il est cependant plus conséquent depuis Le Robien recentré et le Borloo populaire car l'amortissement n'est plus de 2.50% mais de 6% et 2 fois 4%.
Il faut donc en tenir compte dans les simulations et diminuer le gain fiscal en conséquence ou attendre 3 ans après le dernier déficit pour simuler la vente, ce qui du coup, comme vous le dites Pacodest, diminue le fameux TRI (taux de rendement interne) mais ne le fait généralement pas descendre en flèche.
Les bons logiciels de simulation intègrent la reprise d'impôt à condition d'avoir été bien paramétrés...
Cordialement
Christian

pacodest · 10/10/2006, 22h45

Merci de cette référence ChristianR, que je vais de ce pas transmettre a mon "conseiller"......

Que je comprenne bien, du coup, imaginons que je sois à debut de location + 9 ans, c'est a dire que je ne peux plus deduire de mes revenus fonciers l'amortissement "Robien" (ou "Borloo" a + 15 ans). Dans ce cas, si je ne souhaite pas revendre tout de suite, je n'ai interet a deduire que les interets d'emprunt qui me permettent d'etre à 0 en revenus foncier pendant 3 ans. De cette facon, je ne fais pas grossir ma base imposable et si je souhaite revendre au bout de 3 ans, on ne me reclamera pas de deficit foncier.

Par contre, si je souhaite revendre au bout des 9 ans, ma base imposable va se trouver considérablement gonflée (si le montage était idéal de 10700 euros), ce qui va d'autant plus augmenter mes impots que je suis dans une tranche d'imposition élévée...

Waouff ca devient un vrai casse-tete de faire sa declaration

En tout cas merci pour ces infos.

Pacodest

StéphaneD · 15/10/2006, 10h00

Bonjour,

Oui la règle est la bonne pour les 3 années .....
Bravo pour les modifications du tableur Christian.

Coridalement

rostof · 20/10/2006, 18h47

Merci beaucoup pour le tableau !!

pacodest · 04/11/2006, 10h01

Voici la réponse de mes intermédiaires concernant cette regle des 3 ans :

Celle-ci s'applique uniquement au regime de droit commun mais pas aux régimes Borloo ou Robien qui sorte du droit commun...

christianR · 09/11/2006, 17h27

Ce sont vos vendeurs qui sortent du droit commun en racontant n'importe quoi. Il faut leur demander de l'écrire...Encore des pros de la défisc...
La règle des 3 ans s'applique à tous les revenus fonciers donc Robien, Borloo, Demessine, Malraux, monument historique, lieneman, Périssol etc.
Cordialement
Christian

StéphaneD · 10/11/2006, 18h41

Bonsoir,
Oh que oui que la règle existe ! Il faut pas que certains commerciaux ne confondre fiscalité et vente ! Car la vente n'a pas forcément des règles mais la fisca .... oui !
Cordialement
stephane

patlapi · 09/12/2006, 13h03

Merci pour cet utilitaire fort pratique ... mais pourquoi le choix pour une AGA (BNC) puisqu'il n'y a plus d'abattement depuis la loi de finance 2006 ?

Patrice

09/10/2006, 16h02	#1
christianR Assidu Date d'inscription: mars 2006 Messages: 337	Outil pour choisir entre Robien,Borloo,Demessine etc. Nouvelle version Bonjour, Pour ceux que cela peut intéresser, j'ai apporté des améliorations à l'outil d'aide à la défisc depuis sa version d'origine. Cette nouvelle version permet d'appréhender plus facilement le principe de l'impact d'un déficit foncier en fonction de la TMI et surtout le montant possible utilisable dans la tranche la plus élevée en fonction du quotient familial. Disponible gracieusement sur : www.ir-conseil.com/telech/guide-defisc.xls Christian

09/10/2006, 21h26	#2
pacodest Actif Date d'inscription: mai 2006 Messages: 12	Re : Outil pour choisir entre Robien,Borloo,Demessine etc. Nouvelle version Merci ChristianR, pour cet outil simple et pratique. J'ai toutefois une question par rapport à la revente au bout de 9 ans : Sur quel texte de loi vous appuyez-vous pour affirmer que si l'on revend avant 9+3 ans (soit 12 ans), on perd les avantages de la defiscalisation acquis sur les 3 dernières années ? (Si j'ai bien compris vos remarques sur différents post du forum) En effet, cet element n'est pas pris en compte dans les evaluations en general alors que cela me semble etre plutot important car cela impose de garder le bien pendant 12 ans et non 9 ans. Pendant ces 3 ans supplémentaires, sans le bénéfice de la défiscalisation, "l'effort d'épargne" devient beaucoup plus important, ce qui peut faire descendre en fleche la rentabilité... Est-ce que je me trompe dans mon raisonnement ?

10/10/2006, 09h04	#3
christianR Assidu Date d'inscription: mars 2006 Messages: 337	Re : Outil pour choisir entre Robien,Borloo,Demessine etc. Nouvelle version Art. 156-I-3° du CGI C'est vrai que pour ne pas avoir de reprise d'impôt il faut garder le bien à la location jusqu'au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au cours de laquelle l'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global a été pratiquée. (Sauf décès invalidité ou licenciement) En clair si dernière année de déficit en 2006 il faut arrêter de louer ou vendre en 2010. Cette règle vaut pour tous les déficits fonciers. Il ne faut pas dramatiser car sur les 3 dernières années en général le déficit n'est pas très important.Il est cependant plus conséquent depuis Le Robien recentré et le Borloo populaire car l'amortissement n'est plus de 2.50% mais de 6% et 2 fois 4%. Il faut donc en tenir compte dans les simulations et diminuer le gain fiscal en conséquence ou attendre 3 ans après le dernier déficit pour simuler la vente, ce qui du coup, comme vous le dites Pacodest, diminue le fameux TRI (taux de rendement interne) mais ne le fait généralement pas descendre en flèche. Les bons logiciels de simulation intègrent la reprise d'impôt à condition d'avoir été bien paramétrés... Cordialement Christian

10/10/2006, 22h45	#4
pacodest Actif Date d'inscription: mai 2006 Messages: 12	Re : Outil pour choisir entre Robien,Borloo,Demessine etc. Nouvelle version Merci de cette référence ChristianR, que je vais de ce pas transmettre a mon "conseiller"...... Que je comprenne bien, du coup, imaginons que je sois à debut de location + 9 ans, c'est a dire que je ne peux plus deduire de mes revenus fonciers l'amortissement "Robien" (ou "Borloo" a + 15 ans). Dans ce cas, si je ne souhaite pas revendre tout de suite, je n'ai interet a deduire que les interets d'emprunt qui me permettent d'etre à 0 en revenus foncier pendant 3 ans. De cette facon, je ne fais pas grossir ma base imposable et si je souhaite revendre au bout de 3 ans, on ne me reclamera pas de deficit foncier. Par contre, si je souhaite revendre au bout des 9 ans, ma base imposable va se trouver considérablement gonflée (si le montage était idéal de 10700 euros), ce qui va d'autant plus augmenter mes impots que je suis dans une tranche d'imposition élévée... Waouff ca devient un vrai casse-tete de faire sa declaration En tout cas merci pour ces infos. Pacodest

15/10/2006, 10h00	#5
StéphaneD Habitué Date d'inscription: août 2006 Messages: 26	Re : Outil pour choisir entre Robien,Borloo,Demessine etc. Nouvelle version Bonjour, Oui la règle est la bonne pour les 3 années ..... Bravo pour les modifications du tableur Christian. Coridalement __________________ StéphaneD

20/10/2006, 18h47	#6
rostof Membre Date d'inscription: octobre 2006 Messages: 6	Re : Outil pour choisir entre Robien,Borloo,Demessine etc. Nouvelle version Merci beaucoup pour le tableau !!

04/11/2006, 10h01	#7
pacodest Actif Date d'inscription: mai 2006 Messages: 12	Re : Outil pour choisir entre Robien,Borloo,Demessine etc. Nouvelle version Voici la réponse de mes intermédiaires concernant cette regle des 3 ans : Celle-ci s'applique uniquement au regime de droit commun mais pas aux régimes Borloo ou Robien qui sorte du droit commun...

09/11/2006, 17h27	#8
christianR Assidu Date d'inscription: mars 2006 Messages: 337	Re : Outil pour choisir entre Robien,Borloo,Demessine etc. Nouvelle version Ce sont vos vendeurs qui sortent du droit commun en racontant n'importe quoi. Il faut leur demander de l'écrire...Encore des pros de la défisc... La règle des 3 ans s'applique à tous les revenus fonciers donc Robien, Borloo, Demessine, Malraux, monument historique, lieneman, Périssol etc. Cordialement Christian

10/11/2006, 18h41	#9
StéphaneD Habitué Date d'inscription: août 2006 Messages: 26	Re : Outil pour choisir entre Robien,Borloo,Demessine etc. Nouvelle version Bonsoir, Oh que oui que la règle existe ! Il faut pas que certains commerciaux ne confondre fiscalité et vente ! Car la vente n'a pas forcément des règles mais la fisca .... oui ! Cordialement stephane __________________ StéphaneD

09/12/2006, 13h03	#10
patlapi Actif Date d'inscription: décembre 2006 Messages: 13	Re : Outil pour choisir entre Robien,Borloo,Demessine etc. Nouvelle version Merci pour cet utilitaire fort pratique ... mais pourquoi le choix pour une AGA (BNC) puisqu'il n'y a plus d'abattement depuis la loi de finance 2006 ? Patrice

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