Passage du ZRR en LMNP: Un manuel pratique?

[Respyrons]

Bonjour,
Malheureux copropriétaire ayant subi les turpitudes RT cession Q……e et ayant enfin récupéré mes clés … je dois me décider soit à signer un nouveau bail commercial avec un gestionnaire (appelons le XX) sérieux (y en a-t-il ?), soit à franchir le pas en devenant LMNP avec un mandat de services (là aussi, j’ai une proposition sérieuse).
Pour l’instant j’opterais plus pour devenir LMNP avec mandat de services. Mais avant de vraiment faire le pas, j’ai besoin de savoir les frais supplémentaires auxquels je serai confronté par rapport au ZRR.

Savez-vous où je pourrai trouver un petit manuel pour quelqu’un comme moi (un peu ignorant de la chose et passant du ZRR en LMNP avec mandat de services), répondant à une liste, la plus exhaustive possible, de questions très pratiques.

Il y a des questions simples, par exemple :
- - Est-ce que je paierai les impôts locaux ? ==> Réponse : oui

D’autres moins évidentes, par exemple :
- Dois-je avoir obligatoirement un compteur EDF et EAU ?
- Dois-je payer une taxe professionnelle (bien que je sois un Loueur Meublé Non Professionnel) ?

Et alors d’autres ne le sont pas du tout, par exemple :
- Faut-il impérativement ne pas faire partie de la résidence de tourisme classée et pourquoi ?
- Que se passerait-il pour moi si le futur gestionnaire XX obtenait le classement de ma résidence, mon appartement y étant inclus. Je serai LMNP avec un mandat de services et mon appartement ferait partie d’une résidence classée gérée par XX. Quels avantages et/ou inconvénients pour moi

J’ai hésité à faire un message par question, avant de me raviser pour n’en éditer qu’un seul… Mais cela nuira peut-être à la clarté des réponses.
Pardonnez-moi…

[lazynews]

Envoyé par Respyrons

Bonjour,


Il y a des questions simples, par exemple :
- - Est-ce que je paierai les impôts locaux ? ==> Réponse : oui

D’autres moins évidentes, par exemple :
- Dois-je avoir obligatoirement un compteur EDF et EAU ?

==> non, c'est sans rapport

- Dois-je payer une taxe professionnelle (bien que je sois un Loueur Meublé Non Professionnel) ?

==> non

- Faut-il impérativement ne pas faire partie de la résidence de tourisme classée et pourquoi ?

==> Non, pourquoi le faudrait-il ?

- Que se passerait-il pour moi si le futur gestionnaire XX obtenait le classement de ma résidence, mon appartement y étant inclus. Je serai LMNP avec un mandat de services et mon appartement ferait partie d’une résidence classée gérée par XX. Quels avantages et/ou inconvénients pour moi

1. De quel droit, sans autorisation ni bail, pourrait-il inclure votre appartement dans son établissement commercial ?

2. Si votre appartement était (avec votre accord donc) inclus dans la RT, le gestionnaire pourrait vouloir vous imposer la contrainte du "gestionnaire unique" et vous obliger à louer en LMNP par son intermédiaire. Difficile de savoir si c'est légal ou pas, mais comme il est plus gros que vous, vous n'avez guère intérêt à faire le test.

Question avantages, je n'en vois guère.

[Respyrons]

Merci pour ces réponses.

D’autres moins évidentes, par exemple :
- Dois-je avoir obligatoirement un compteur EDF et EAU ?
==> non, c'est sans rapport

Sans rapport: c'est à dire?...
Question posée autrement: Vaut-il mieux avoir un compteur personnel ou non (actuellement, venant du ZRR, je n'ai pas de compteur personnel)... Car en terme de rentabilité, en LMNP, je suppose qu'on paie la consommation EDF et eau. La question du compteur rejoint ce qu'il vaut mieux faire pour la payer: payer la consommation de mon appartement (ce qui suppose d'avoir compteurs et relevés) ou son quantième (en fonction de la surface habitable de son appartement) de l'ensemble de la consommation de la résidence?

Savez-vous où je pourrai trouver un petit manuel pour quelqu’un comme moi (un peu ignorant de la chose et passant du ZRR en LMNP avec mandat de services), répondant à une liste, la plus exhaustive possible, de questions très pratiques.

Pouvez-vous me renseigner sur ce point (liste la plus exhaustive possible des réponses aux questions etc.)... car il y a sûrement des questions pratiques auxquelles je ne pense pas, qui nécessitent une organisation particulière, ce qui peux gréver la rentabilité. Tiens, par exemple, ma femme me demandait tout récemment qui devait faire laver les couvertures en fin de saison??? Renseignements pris , c'est la société mandataire qui s'en occupe moyennant finances...

[lazynews]

Envoyé par Respyrons

Merci pour ces réponses.

Sans rapport: c'est à dire?...
Question posée autrement: Vaut-il mieux avoir un compteur personnel ou non (actuellement, venant du ZRR, je n'ai pas de compteur personnel)... Car en terme de rentabilité, en LMNP, je suppose qu'on paie la consommation EDF et eau. La question du compteur rejoint ce qu'il vaut mieux faire pour la payer: payer la consommation de mon appartement (ce qui suppose d'avoir compteurs et relevés) ou son quantième (en fonction de la surface habitable de son appartement) de l'ensemble de la consommation de la résidence?

Sans rapport... fiscalement parlant. En fait ce problème, bien réel, relève du seul règlement de copropriété. C'est une occasion de souligner que pour beaucoup de points, lorsqu'une résidence - au sens copropriété du terme - qui était à 100% en résidence de tourisme devient mixte (c'est à dire une RT + des propriétaires non bailleurs en LMNP ou pas) c'est de fait la copropriété qui devient l'élément de régulation de beaucoup de problèmes dont celui des compteurs et des charges. D'où la difficulté de donner une réponse à votre question sans connaître votre règlement de copropriété.

[Respyrons]

Merci encore une fois.

c'est de fait la copropriété qui devient l'élément de régulation de beaucoup de problèmes dont celui des compteurs et des charges.

Beaucoup de problèmes... beaucoup de questions... des réponses tantôt claires tantôt renvoyant aux cas particuliers (règlement de chaque copropriété). Aucune liste, aucun lien Internet, pour m'aider à me poser les "bonnes" questions pratiques sans envahir le forum de mes interrogations ( sans compter ce à quoi je ne pense pas)?

Tiens une autre question: la déclaration du changement de ZRR en LMNP: faut-il la faire au Centre des Impôts du lieu de la résidence ou à celui de mon domicile principal, ou aux deux. Quels justificatifs nécessaires (lettre explicative détaillant mon choix issu de la défaillance de mon gestionnaires, je suppose... autres?)?

[lazynews]

Envoyé par Respyrons

Merci encore une fois.


Beaucoup de problèmes... beaucoup de questions... des réponses tantôt claires tantôt renvoyant aux cas particuliers (règlement de chaque copropriété). Aucune liste, aucun lien Internet, pour m'aider à me poser les "bonnes" questions pratiques sans envahir le forum de mes interrogations ( sans compter ce à quoi je ne pense pas)?

Bienvenue au club

Tiens une autre question: la déclaration du changement de ZRR en LMNP: faut-il la faire au Centre des Impôts du lieu de la résidence ou à celui de mon domicile principal, ou aux deux. Quels justificatifs nécessaires (lettre explicative détaillant mon choix issu de la défaillance de mon gestionnaires, je suppose... autres?)?

C'est le CDI du lieu de la résidence. Un courrier explicatif est une précaution nécessaire, en particulier si vous gardez le régime de la TVA en LMNP. Un coup de fil peut aussi aider à tisser un lien utile.

[solemio]

Je ne vais pas répondre à vos questions mais vous en poser une

Avez vous remboursé 'l'avantage fiscal" ou votre bail est'il arrivé a son terme ? (9 ans mini en ZRR)

Si vous avez récupéré le bail de votre appartement c'est en effet la copropriété qui va gérer l'immeuble et répartir les charges... (chauffage, edf, eau, gestion travaux...)
J'ai vu cela à Tignes dans un immeuble géré par Odalys, il y avait des propriétaires qui louaient par agence ou en direct et des propriétaires qui avaient un bail avec Odalys (je n'ai pas pu savoir la teneur de ce bail ou contrat)

[scultore]

j'ai personnellement recupéré mon appartement alors que la majorité des autres copros ont signé un nouveau bail avec le nouveau gestionnaire. Sachez tout d'abord que vous risquez de n'avoir absolument aucune aide de la part de ceux qui ont resigné. Il faut d'abord avoir l'énergie et se renseigner tous azimuts (et du fait que tout cela est nouveau, personne n'a la reponse). Dans notre appart il y avait déja un compteur électrique, donc il a été simple de faire le transfert à notre nom. Par contre, en ce qui concerne le compteur d'eau, il faut que tous les copros votent en AG pour faire installer des compteurs individuels : ce n'est pas gagné et ça dépend de l'envie des "gestionés" qui sont donc majoritaires ! Je n'ai pour le moment pu qu'installer un sous-compteur pour vérifier ma conso, en informant le syndic et le gestionnaire afin que celui ci fasse un relevé general pour que je puisse ensuite soustraire ma consommation)... C'est la seule chose que j'ai pu faire puisque c'est cela qui a été voté en AG. Pour ce qui est de la taxe d'habitation, en ce qui me concerne, je ne la paie pas puisque je paie la taxe de séjour à la mairie (taxe qui était auparavant payée par le gestionnaire). Quant aux impots, à partir du moment où vous continuez à régler la TVA à 5,5 il n'y a aucun problème, ils sont très compréhensifs (ce sont peut être eux les plus compréhensifs de tous les intervenants). Le gros problème est celui des charges d'entretien : du fait que c'est le gestionnaire qui gere cela, il comptabilise ce qu'il veut (dans notre residence les "gestionés" font l'avance des charges au syndic et sont remboursés par le gestionnaire, donc ils n'ont pour l'instant pas d'intéret à vérifier). vous pouvez me joindre directement si vous désirez des détails.

[Respyrons]

Merci à vous!
A Solemio:

Avez vous remboursé 'l'avantage fiscal" ou votre bail est'il arrivé a son terme ? (9 ans mini en ZRR)

Réponse:

Malheureux copropriétaire ayant subi les turpitudes RT cession Q……e et ayant enfin récupéré mes clés

Pour tout dire: j'étais dans ma deuxième année ZRR... et je ne souhaite pas rembourser la TVA d'achat!

A Solemio et à Scultore

Si vous avez récupéré le bail de votre appartement c'est en effet la copropriété qui va gérer l'immeuble et répartir les charges... (chauffage, edf, eau, gestion travaux...)

Par contre, en ce qui concerne le compteur d'eau, il faut que tous les copros votent en AG pour faire installer des compteurs individuels

J'ai du mal à comprendre quelque chose: la résidence n'est plus classée car le gestionnaire "titulaire" de ce classement est en liquidation judiciaire. J'ai récupéré mes clés... Je suis maintenant un propriétaire dans une résidence... qui a le droit, comme tout propriétaire normal, de prendre un compteur (EDF, eau) et un abonnement à son nom... comme tout propriétaire qui a un appartement. Ou alors je rêve... non?

A Scultore

Quant aux impôts, à partir du moment où vous continuez à régler la TVA à 5,5 il n'y a aucun problème, ils sont très compréhensifs (ce sont peut être eux les plus compréhensifs de tous les intervenants).

Le monde à l'envers ... n'allons pas nous plaindre! Mais sommes-nous sûr de de cela (à propos de la TVA)? Y a t-il un texte ou s'agit-il d'une tolérance toujours susceptible d'être remise en question par un agent du fisc... moins compréhensif et plus zélé?!

Le gros problème est celui des charges d'entretien : du fait que c'est le gestionnaire qui gere cela, il comptabilise ce qu'il veut (dans notre residence les "gestionés" font l'avance des charges au syndic et sont remboursés par le gestionnaire, donc ils n'ont pour l'instant pas d'intéret à vérifier). vous pouvez me joindre directement si vous désirez des détails.

Oui, je suis preneur de toutes ces choses concrètes... pour essayer d'anticiper de mauvaises surprises!

[scultore]

à Respyrons : en ce qui concerne l'installation, oui vous révez : si vous n'avez pas un compteur déja installé (perso le compteur edf l'était, pas l'eau) il faudra que l'installation de tous les compteurs individuels (dixit la societé des eaux) soit décidée en ag. cela dépendra du bon vouloir de la majorité !!!
Dans tous les cas, ce sera simple pour vous si la majorité des copros n'a pas signé avec un nouveau gestionnaire, dans le cas contraire, vous serez un peu seul. D'autant que l'association de votre residence represente soit des "vilains petits canards" qui n'ont pas resigné (et alors là la solidarité fait la force) ou bien, comme moi, votre association ne peut vous venir en aide, et alors bienvenue au club ! il faut glaner les infos auprès des autres rebelles et on retrouve de l'énergie !