credit vendeur immobilier

[olivier3]

bonjour
je suis locataire et je suis sur le point d'acheter ma résidence prinicipale mais la banque ne nous prete pas la totalité
l'agence immobiliere m'a parlé d'une possibilité de credit vendeur
en recherchant sur google (car l'agent immobilier ne savait pas vraiment les modalités) j'ai trouvé un site relativement interessant (credit-vendeur.fr) j'ai put telecharger des modeles et me suis rendu chez le vendeur
resultat: cout du bien 134000 €
pret à la banque sur 20 ans a hauteur de 105000 €
29000 € en credit avec le vendeur sur 8 ans
du coup sans gener mon train de vie on va pouvoir devenir propriéataire de notre appartement

[Aristide]

bonjour
je suis locataire et je suis sur le point d'acheter ma résidence prinicipale mais la banque ne nous prete pas la totalité
l'agence immobiliere m'a parlé d'une possibilité de credit vendeur
en recherchant sur google (car l'agent immobilier ne savait pas vraiment les modalités) j'ai trouvé un site relativement interessant (credit-vendeur.fr) j'ai put telecharger des modeles et me suis rendu chez le vendeur
resultat: cout du bien 134000 €
pret à la banque sur 20 ans a hauteur de 105000 €
29000 € en credit avec le vendeur sur 8 ans
du coup sans gener mon train de vie on va pouvoir devenir propriéataire de notre appartement

Bonjour,

Attention; je ne sais quelles sont vos réelles intentions par rapport à la banque, mais, sans vouloir vous décevoir, "ce n'est pas forcément gagné".

D'une part vous allez signer une déclaration de sincérité en même temps que votre demande de crédit à la banque.
Normalement vous devez donc lui signaler ce crédit vendeur pour l'équilibre de votre plan de financementt ( = Ne pas le considérer comme de l'apport personnel - d'ailleurs, si elle fait bien son travail, la banque vous demandera des justificatifs) ainsi que pour le calcul de vos charges de remboursement globales.

D'autre part il risque d'y avoir un conflit en les deux prêteurs sur le rang des garanties réelles immobilières qui vont très probablement vous être demandées.
Le Vendeur voudra sans doute un privilège de vendeur (1er rang) et la banque devrait alors se contenter d'un hypothèque de second rang alors que son engagement est beaucoup plus élevé et beaucoup plus long ???

Cordialement,

[olivier3]

oui effectivement vous avez raison
voila concretement
tout est ok la banque a pris une hypotheque a vrai dire plutot une caution sur le montant du pret cela nous coute moins cher et le vendeur en plus d'une assurance a son profit si il y avait un probleme d'invalidite ou de deces j'ai une personne physique qui s'est porté caution
nous avons ete tres claire avec la banque et cela ne nous a pose aucun probleme

[Vanille95]

Bonjour,

Je vous conseillerais de vous rapprocher de votre notaire pour la rédaction du compromis de vente.
Le compromis doit prévoir, dans la condition suspensive, l’obtention des 2 prêts (prêt bancaire + prêt vendeur).
Pour chacun des deux prêts, vous devez prévoir une échéance maxi, un taux maxi et une durée maxi. Si vous n’obtenez que l’un de ces deux prêts, vous ne pourrez pas acheter.

Comme le dit si justement Aristide ce n’est pas forcément gagné. En effet, il faut que votre vendeur ait convenance à se faire payer une partie du prix de vente à terme.

Le crédit vendeur est fréquent dans les ventes entre membres de la même famille ; il est bien plus rare entre personnes qui ne se connaissent pas. Il faut dire aussi que le risque d’impayés existe et que la procédure qui permet au vendeur de récupérer son bien dans cette situation est longue et onéreuse.

Comme il est impératif de mentionner les deux prêts dans la condition suspensive du compromis de vente, la banque sera nécessairement informée… mais ce type de montage ne sera pas de nature à la rassurer.

Comme le rappelle Aristide, le vendeur va bénéficier d’une inscription de privilège de vendeur (qui prendra rang au jour de l’acte). Même si la banque souhaite inscrire un privilège de prêteur de deniers, celui-ci sera primé par le privilège du vendeur (si j’ai le temps dans la journée, je vous retrouve l’article du Code civil).

Cordialement.

[olivier3]

oui tout est ok
c'est bien le notaire qui a redigé l'acte
et tout est bon avec la banque et avec la vendeur
je vous explique
la banque a pris une caution a hauteur du pret consenti
le vendeur a pris une caution (personne physique ) pour le montant restant cette caution est solidaire. le notaire a bien pris toutes les garanties.
la banque a ete informé elle ne nous pose aucun probleme
pour le vendeur c'est n peu comme i on lui donnait un loyer
il a trouvé cela pas mal car au moins cela lui a permis de vendre son bien qu'il n'arrivait pas a vendre
JE VOUS ASSURE CELA FONCTIONNE
notre taux d'endettement tout confondu est de 32%
la banque ne souhaitait pas nous octroyer la totalité elle voulait juste un taux d'endettement a ne pas depasser de 25 % nous n'avons pas insister lorsque nous avons appris qu'il existait cette forme

[Aristide]

OK
Mais une chose m'étonne de la part de la banque:
Si elle prête tout elle ne veut pas un taux d'endettement supérieur à 25%
Si elle ne prêt qu'une partie, elle accèpte un taux d'endettement de 32%

Il y a une logique qui m'échappe ???
Cdt

[hargneux]

La banque qui a accepté ça est totalement abrutie, en cas de difficulté de paiement du vendeur de votre part, le bien retournera dans le patrimoine du vendeur purgée de toutes les inscriptions postérieures.
La banque (et le notaire) aurait du prévoir une cession d'antériorité sur le privilège du vendeur.

[Elaphus]

Il faut dire aussi que le risque d’impayés existe et que la procédure qui permet au vendeur de récupérer son bien dans cette situation est longue et onéreuse.

Exagéré: le prêt fait par acte notarié est un titre exécutoire. Donc il permettrait l'exécution contre l'acheteur même sans hypothèque.

J'ai connu un cas où une propriété avec mas de près de 300 ha au sud de la France s'est vendue 350 000 € aux enchères pour un prêt de particulier non remboursé de... 200 000FF!

De toute façon avec ou sans hypo, une procédure passe à peu près toujours par la case procédure.

[Elaphus]

La banque qui a accepté ça est totalement abrutie, en cas de difficulté de paiement du vendeur de votre part, le bien retournera dans le patrimoine du vendeur purgée de toutes les inscriptions postérieures.
La banque (et le notaire) aurait du prévoir une cession d'antériorité sur le privilège du vendeur.

La mélodie de Hargneux est douce, as usual, mais je ne vois pas de constitution d'hypo au profit du vendeur dans ce qui précède.

[soso2611]

Bonjour, avec la crise nous n'avons pas réussi à vendre notre appartement que nous avons mis en location (car encore un credit dessus). Mon locataire aimerait acheter l'appart mais n'obtient pas de crédit. Nous avons donc pensé au crédit vendeur.
toutefois,
Quel est notre recours en cas de non paiement ?
Sommes nous soumis au même lois sur l'endettement (par exemple sommes nous tenu de prêter que si son tx d endettement ne dépasse pas 33 % ?)?

Merci de vos reponses .